來(lái)源：《時(shí)代周報(bào)》、《證券日?qǐng)?bào)》

   在經(jīng)歷了2018年底調(diào)控政策的松動(dòng)后，2019年新年伊始的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)卻并不理想。

  據(jù)中信建投證券分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2019年1月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)到 6610.7 億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額為 5088.5 億元，同比下降 8.6%。

  一二線城市在調(diào)控影響下持續(xù)降溫。從1月下旬開始，春節(jié)假期的到來(lái)使得網(wǎng)簽基本暫停，新推項(xiàng)目較少。降溫的局勢(shì)還蔓延到三四線城市。房企在春節(jié)期間開展的“返鄉(xiāng)置業(yè)”系列活動(dòng)也收效甚微。

  從近期房地產(chǎn)公司披露的2019年首月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)中，也可以發(fā)現(xiàn)樓市走向的變化：不同規(guī)模的房企銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，龍頭房企下滑，一些中小房企銷售數(shù)據(jù)卻依然上漲，呈現(xiàn)出幾家歡喜幾家愁的局面。

  樓市降溫是否會(huì)持續(xù)？“從2019年后續(xù)趨勢(shì)看，一二線繼續(xù)在調(diào)控影響下低迷，三四線城市出現(xiàn)退燒現(xiàn)象，除非出現(xiàn)大規(guī)模政策變化，否則2019年大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調(diào)的可能�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    40城新房成交量跳水

     2019年開年，由于春節(jié)假期，有幾個(gè)城市新建住宅出現(xiàn)網(wǎng)簽量為個(gè)位數(shù)情況。樓市冬天仍在延續(xù)，尤其返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不再，導(dǎo)致三、四線城市新建住宅成交量同比和環(huán)比均快速下降。

  據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，2019年1月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降36%，同比增長(zhǎng)19%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%；18個(gè)三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。

  值得一提的是，從過(guò)去兩年春節(jié)期間成交情況來(lái)看，三、四線城市樓市是成交主力區(qū)，但今年卻出現(xiàn)成交曲線跳水現(xiàn)象。

  據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三、四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降37%，同比下降9%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降25%，同比下降28%。

  易居研究院研究員沈昕表示，弱調(diào)控或未調(diào)控的三、四線城市成交同比下降幅度較大，從成交量走勢(shì)來(lái)看，2018年5月份見頂后逐漸下降，2018年三季度以來(lái)降溫趨勢(shì)明顯，未來(lái)還將繼續(xù)降溫。1月份，三、四線城市出現(xiàn)成交同比大幅下降30%的現(xiàn)象，返鄉(xiāng)置業(yè)降溫是重要原因。據(jù)相關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年雖然還有近52.7%的人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，但是相比于去年的58.7%占比還是出現(xiàn)了很明顯的跌幅。

  沈昕表示，2019年1月份，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，考慮到內(nèi)部環(huán)境全國(guó)性的調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，外部國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷1月份的大幅跳水后將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)2019年一季度40城成交將繼續(xù)萎縮。分城市類別看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩(wěn)的跡象；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三、四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

  房企銷售業(yè)績(jī)分化

  隨著去年下半年樓市進(jìn)入下行通道，房企業(yè)績(jī)分化情況明顯。

  根據(jù)中信建投證券分析報(bào)告，百?gòu)?qiáng)房企中1月份銷售額出現(xiàn)同比下降的有 35 家，其中下降幅度超 30%的達(dá)到13家。

  與此同時(shí)，多家龍頭房企的銷售業(yè)績(jī)都開始出現(xiàn)了放緩的跡象。碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大的銷售額均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

  根據(jù)公告，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額488.8 億元，同比減少28%。除此之外，恒大、碧桂園的銷售數(shù)據(jù)也并不理想，恒大今年1月共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約431.7億元，同比下降32.9%，而碧桂園1月合同銷售金額約330.7億元，同比減少約52.18%。

  雖行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但龍頭房企銷售金額門檻均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜門檻均有所下降，相比于 2018 年1月分別下降28.1%、18.7%。

  而在TOP30以內(nèi)的幾家千億級(jí)中型房企，卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。中國(guó)奧園、祥生地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、陽(yáng)光城、中南建設(shè)和藍(lán)光發(fā)展這6家房企單月同比增速均超過(guò) 30%。而同比取得正增長(zhǎng)的共有19 家。

  從銷售增速對(duì)比中可以看到， 51–100名區(qū)間的房企同比增速最高，達(dá)到 20.1%。

  雖增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，但中小型房企權(quán)益占比較低，其中 TOP3、 4–10、 11–20、21–50 的權(quán)益比例逐級(jí)降低，分別為 78%、77%、73%和 70%。

  值得注意的是，2019年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)不及去年同期。

  2019年1月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)到 6610.7 億元，同比下降2.6%。

  在銷售壓力之下，2019 年房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)債務(wù)兌付小高峰，在債務(wù)集中兌付的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得活躍起來(lái)。

  2019年1月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

  其中融資成本也居高不下，融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的1年期15億元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%。

  三四線城市持續(xù)降溫

  “受春節(jié)假期影響， 2019年1月份實(shí)際銷售天數(shù)要比2018年同期少10天以上， 而且歷年1月份的銷售額很大一部分來(lái)自于上一年12月份的認(rèn)購(gòu)�！眹�(guó)信證券分析師區(qū)瑞明在近期發(fā)布的一份報(bào)告中表示，前兩個(gè)月銷售數(shù)據(jù)參考意義并不大。

  張大偉分析指出，1月數(shù)據(jù)放緩，除因市場(chǎng)本身退燒外，與2018年1月份當(dāng)時(shí)有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)系。除此之外，2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)系。

  長(zhǎng)江證券分析師申思聰亦表示，分析50 座樣本城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019 年1月龍頭房企銷售增速有所下降，三四線城市是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售下滑的主要來(lái)源。

  其中，2019年1月一線、 二線、 三四線城市商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)約5%、增長(zhǎng)約11%、下降約25%。各區(qū)域三四線城市銷售負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象較為普遍。

  三四線樓市市場(chǎng)偏弱的趨勢(shì)從2018年下半年便開始凸顯。財(cái)富證券分析報(bào)告指出，百城價(jià)格指數(shù)顯示，2018年下半年以來(lái)，三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增速開始下滑，12月價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速0.33%，下滑至2016年以來(lái)最低位。

  “1月份，我們?cè)谀承┤�四線城市能完成預(yù)期銷售目標(biāo)，但也有很大一部分三四線城僅能完成40%–60%的銷售目標(biāo)�！比A南某房企員工向時(shí)代周報(bào)記者透露稱。

  三四線城市的退燒潮還蔓延到土地端。2019年1月，從土地成交面積看，三線城市土地成交面積 1541.60萬(wàn)平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明顯。

  而在今年春節(jié)期間，返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群相比去年略有下降，據(jù)安居客發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》，與2018年相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比跌至48.7%,下跌幅度為10%。

  而房企在三四線城市開展的返鄉(xiāng)營(yíng)銷活動(dòng)力度也不如以往。

  根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年春節(jié)期間最高折扣僅僅達(dá)到9折，平均折扣也只有9.5折。而對(duì)比2018年春節(jié)期間，房企整體折扣力度較大，平均折扣力度在8折左右，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了接近7折的打折力度。

  “2019年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)項(xiàng)目不多，而且都是一些簡(jiǎn)單的贈(zèng)禮活動(dòng)，并沒(méi)有樓盤打折�！鄙鲜鋈A南某房企員工向時(shí)代周報(bào)記者表示。

  而從結(jié)果來(lái)看，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮明顯失色，整體收效甚微。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)期間，徐州、淮安等成交量同比腰斬，而韶關(guān)、臺(tái)州等城市供應(yīng)量以及成交量雙雙大幅回落，同比跌幅均超70%。