來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

 在“活下去”成為重大命題的2018年，規(guī)模擴(kuò)張一度成為多數(shù)房企的必然選擇�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年千億房企數(shù)量達(dá)到30家，其中，華東房企占據(jù)了約11個(gè)席位。

  在千億俱樂部新晉成員中，有不少通過下沉三四線城市，實(shí)現(xiàn)業(yè)績突飛猛進(jìn)。不過，對于房企來說，最大的難題無異于解決拿地?cái)U(kuò)張規(guī)模與高杠桿之間的矛盾，不少華東房企由此選擇了登陸資本市場，緩解資金壓力。而當(dāng)大潮退去，也有部分華東房企選擇進(jìn)入轉(zhuǎn)型通道。

  對于業(yè)績及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，《中國經(jīng)營報(bào)》記者先后聯(lián)系多家在行業(yè)內(nèi)有代表性的房企進(jìn)行采訪。旭輝控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“旭輝”)回復(fù)表示，旭輝從不追求高杠桿和高負(fù)債驅(qū)動的高增長，力求保持每年40%～50%的平均增長水平。

  綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”)方面回應(yīng)，2019年，綠城在房地產(chǎn)投資上，將繼續(xù)堅(jiān)持價(jià)值投資理念，強(qiáng)調(diào)區(qū)域聚焦和城市深耕，繼續(xù)擴(kuò)大在重點(diǎn)城市的投資規(guī)模。同時(shí)也會結(jié)合市場變化，采取更加靈活的階段性投資策略。

  踏上轉(zhuǎn)型之路的冠城大通股份有限公司(以下簡稱“冠城大通”)向記者表示，公司看好新能源產(chǎn)業(yè)的未來，“根據(jù)市場情況適時(shí)加大新能源業(yè)務(wù)的投入�！碧K寧環(huán)球品牌文化管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，“領(lǐng)導(dǎo)最近比較忙，不方便接受采訪。”宋都股份方面表示，現(xiàn)在年報(bào)準(zhǔn)備階段，不方便作回應(yīng)。

  臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“臥龍地產(chǎn)”)在2018年退出網(wǎng)游領(lǐng)域，當(dāng)被問到原因時(shí)，其董秘回應(yīng)：“可以看一下網(wǎng)上相關(guān)對于游戲產(chǎn)業(yè)的政策�！薄安粍�(wù)正業(yè)”多年的雅戈?duì)杽t表示“服裝業(yè)務(wù)一直都在發(fā)展，這兩年整體而言，銷售、凈利潤增長都是在兩位數(shù)”，拿地方面會“比較謹(jǐn)慎”。

  “換擋”三四線

  對三四線城市的深耕，是不少新晉千億房企的共同特征。典型房企莫過于起家于浙江諸暨、“堅(jiān)定三四線布局”的祥生地產(chǎn)。祥生地產(chǎn)CEO趙紅衛(wèi)此前接受采訪時(shí)表示，2015年、2016年，在同行和投資機(jī)構(gòu)都不看好三四線城市時(shí)，祥生拿下了大量低成本土地。

  有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年，祥生拿地依然積極，全年土地支出達(dá)到359億元;2018年，祥生拿地金額達(dá)265億元。

  不過，祥生雖然在規(guī)模擴(kuò)大上十分積極，布局仍倚重長三角的三四線城市。其中，2018年上半年，祥生拿地金額211億元，長三角地區(qū)的拿地金額高達(dá)190億元。

  事實(shí)上，隨著一二線城市調(diào)控政策趨嚴(yán)，閩系房企代表之一旭輝也開始“換擋”，從一二線城市逐步下沉三四線。同時(shí)，旭輝的拿地策略也向三四線調(diào)整。在2018年的中期業(yè)績發(fā)布會上，旭輝方面表示，2018年上半年其拿地達(dá)到72塊地，在三四線城市方面，主要在浙江、江蘇、山東和廣東，共計(jì)約26塊地。

  連曾經(jīng)因重倉三四線而遭遇滑鐵盧的綠城也在2018年著手補(bǔ)倉。據(jù)悉，2018年4月份，綠城便斥資約40億元在德清、舟山、常熟等三四線城市拿下多宗地塊。

  不過，隨著樓市政策轉(zhuǎn)向，從2018年下半年起，三四線城市就已經(jīng)出現(xiàn)降溫的情況。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模會下降，其中，對業(yè)績回落貢獻(xiàn)很大的區(qū)域是三四線城市。2018年三四線城市銷售額整體占比總額的69%。而第四季度已經(jīng)下降到67%，已是一個(gè)特別值得關(guān)注的信號�？梢灶A(yù)見的是，2019年三四線城市壓力比2018年更大。

  億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，華東地區(qū)雖然市場空間比較大，但經(jīng)歷了一個(gè)增量快速增長的階段后，2019年繼續(xù)往上走仍會存在壓力。

  面對這樣的大環(huán)境，祥生方面表示，對于三四線城市，其采取“根據(jù)地策略”，不僅是深耕，而是要把根據(jù)地做熱、做深、做透;對一二線城市，則保持積極進(jìn)入的態(tài)度，但不盲目投資高價(jià)地。

  旭輝方面在給記者的回復(fù)中表示，未來在城市布局方面，旭輝聚焦一二線及強(qiáng)三四線城市，堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局華東、華北、華南、華中四大區(qū)域有人口導(dǎo)入、有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市。

  負(fù)債承壓 赴港IPO融資“解渴”

  龐大的土地儲備是房企能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的根本，但對于不少有野心的房企來說，迅速擴(kuò)大規(guī)模就意味著極其龐大的投資規(guī)模，債務(wù)壓力也隨之而來。

  正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“正榮地產(chǎn)”)是其中的代表。據(jù)披露，正榮地產(chǎn)在2014年的合約銷售額僅169億元，此后2015年至2017年的3年時(shí)間，其合約銷售額分別達(dá)306億元、490億元、701.5億元。1月7日，正榮地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，其累計(jì)合約銷售金額約為1080億元，跨入千億俱樂部。

  擴(kuò)張的同時(shí)，正榮地產(chǎn)負(fù)債也在同步快速增長。數(shù)據(jù)顯示，其負(fù)債總額從2014年的約419億元，增長至2017年的941.98億元，凈負(fù)債率也達(dá)到183.2%;同時(shí)，2014年、2015年、2016年及2017年，其未償還借款總額分別約為301億元、253億元、350億元和401億元。

  2017年末，正榮地產(chǎn)向港交所提交了IPO申請，以拓展融資渠道。多番努力之后，截至2018年中期，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率由183.2%下降到171.8%，但依然居于高位。中期業(yè)績會上，正榮地產(chǎn)方面表示，預(yù)計(jì)2018年年底凈負(fù)債率會控制在120%。

  2018年赴港上市的大發(fā)地產(chǎn)是一家位于上海的房企，數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年，大發(fā)地產(chǎn)銷售收益分別為6.03億元、5.75億元和43.2億元。其擴(kuò)張還在加速，據(jù)招股書披露，自2018年4月30日至最后可行日期之間，大發(fā)迅速獲取了16個(gè)項(xiàng)目，其中有10幅地塊通過公開招拍掛獲得，總占地面積達(dá)35.1萬平方米。

  大規(guī)模拿地也加大了企業(yè)的資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年大發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%。截至2017年，這一指標(biāo)已增至269.8%。

  據(jù)披露，大發(fā)地產(chǎn)上市融資所得資金約30%(2.18億港元)將用于償還一家資產(chǎn)管理公司的兩年期借貸的大部分。

  多元轉(zhuǎn)型“謀生”

  除了拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，試圖在行業(yè)中占一席之地的房企外，大潮退去，不少華東房企也開啟了轉(zhuǎn)型之路。

  嘉凱城自被恒大收入囊中以來，便開始“去地產(chǎn)化”并培育第二主業(yè)。2018年，嘉凱城曾斥資約5.9億元收購兩家影院。在新業(yè)務(wù)“燒錢”、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮的情況下，嘉凱城業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)2018年虧損約16億元。

  已形成高端制造+房地產(chǎn)雙主業(yè)格局的銀億股份在2018年陷入困境。據(jù)披露，銀億股份預(yù)計(jì)2018年全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑75.02%~87.51%;其原因是汽車零配件業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)績同比下降，而因該業(yè)務(wù)下滑，公司此前收購的相關(guān)資產(chǎn)存在商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)，由此計(jì)提了6~8 億元商譽(yù)減值準(zhǔn)備。

  相較而言，臥龍地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)的業(yè)績表現(xiàn)就差強(qiáng)人意。臥龍地產(chǎn)2017年通過收購君海網(wǎng)絡(luò)51%股權(quán)，跨入游戲領(lǐng)域。業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)2018年歸屬于上市公司股東的凈利潤約5.6億元，其中游戲業(yè)務(wù)歸屬于上市公司股東的凈利潤約1億元。但臥龍地產(chǎn)在2018年底出售了君海網(wǎng)絡(luò)2%的股權(quán)，并回歸單一主業(yè)，當(dāng)被問到原因時(shí)，其董秘表示：“可以看一下網(wǎng)上相關(guān)對于游戲產(chǎn)業(yè)的政策。”

  “不務(wù)正業(yè)”的雅戈?duì)柦�年高喊回歸主業(yè)。事實(shí)上，2017年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在雅戈?duì)枲I收中占比已降至49.34%。業(yè)績預(yù)告顯示，2018年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收及歸屬于上市公司股東的凈利潤分別同比下滑24.1%、19.69%。而服裝紡織業(yè)務(wù)“這兩年整體而言，銷售、凈利潤增長都是在兩位數(shù)”，據(jù)披露，預(yù)計(jì)2018年服裝板塊營收及歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長分別為12.56%、10.88%。

  對于不少處于轉(zhuǎn)型中的房企來說，房地產(chǎn)依然是其業(yè)績支柱。

  蘇寧環(huán)球在2015年提出了向大健康、大文體、大金融轉(zhuǎn)型。不過，截至2017年12月底，蘇寧環(huán)球直接控股的上海天大醫(yī)療美容醫(yī)院投資虧損約540萬元;在文體領(lǐng)域的布局，因2016年“限韓令”遇阻，截至2018年6月末，蘇寧環(huán)球營收14.89億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收約13億元。

  2014年表示要跨界新能源的冠城大通，目前業(yè)績也依賴其房地產(chǎn)及漆包線業(yè)務(wù)。據(jù)財(cái)報(bào)披露，2018年上半年，冠城大通營收共30.34億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收約為10.7億元，漆包線業(yè)務(wù)收入達(dá)18.22億元。新能源業(yè)務(wù)表現(xiàn)尚不穩(wěn)定，2016年至2018年上半年，其營收分別約為1888萬元、1470萬元、1387萬元。冠城大通方面坦言，目前房地產(chǎn)仍為公司主業(yè)之一。

  宋都股份同樣在2015年轉(zhuǎn)型醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，設(shè)立了杭州宋都新大健康管理有限公司，而該公司在2015年至2017年間一直虧損，2018年上半年，其凈利潤為-40.3萬元;2018年底，宋都股份全資子公司又?jǐn)M退出2016年為布局大健康設(shè)立的投資基金。關(guān)于大健康產(chǎn)業(yè)未來布局，宋都股份表示目前正在財(cái)報(bào)準(zhǔn)備期，不方便回應(yīng)。不過，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，宋都股份預(yù)計(jì)2018年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加約140.89%~176.22%。

  于小雨指出，不少房地產(chǎn)企業(yè)多元化布局時(shí)間并不長，處于成長階段，需要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)輸血，短期內(nèi)尚不能形成規(guī)模。同時(shí)，判定企業(yè)多元化業(yè)務(wù)是否成功，應(yīng)當(dāng)將多元化業(yè)務(wù)規(guī)模與同行業(yè)競爭者比較，多元化業(yè)務(wù)是否可以獨(dú)立盈利，不依賴輸血作為評判標(biāo)準(zhǔn)。