來(lái)源：《時(shí)代周報(bào)》 作者：胡天祥

       進(jìn)入2019年，房企掀起新一輪境外融資潮。

  2月12日，克而瑞發(fā)布研報(bào)稱，2019年1月，房企境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)141.9%。其中恒大擬發(fā)行30億美元（約合人民幣201.5億元）的境外優(yōu)先票據(jù)，碧桂園擬發(fā)行10億美元（約合人民幣67億元）的優(yōu)先票據(jù)。

  2月，房企們又“馬不停蹄”地籌劃新一輪境外融資計(jì)劃。其中世茂房地產(chǎn)擬發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，富力地產(chǎn)擬合計(jì)發(fā)行8.25億美元優(yōu)先票據(jù)，融創(chuàng)擬發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)，禹洲地產(chǎn)擬發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)，佳兆業(yè)擬發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，龍光地產(chǎn)擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，旭輝控股擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)。

  “今年以來(lái)，房企整體發(fā)債量很大，但大部分還是依靠境外發(fā)債�！笨硕�瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然境外融資成本很高，但在目前國(guó)內(nèi)融資環(huán)境仍然收緊的大背景下，多一個(gè)融資渠道是很重要的事情�！笆紫饶阋�能融到錢(qián)，第二才是考慮融資成本的高或者低。”

  上海一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，不同的房企融資邏輯也不盡相同�！按蠓科笕谫Y渠道多、信用等級(jí)高、融資成本低，從銀行貸款到票據(jù)、發(fā)債、基金、同股同權(quán)、小股操盤(pán)等，不一而足，關(guān)鍵不在于能否融到資金，而是控制資金成本�！�

  該高層表示，中小房企只要能融到錢(qián)就可以活下去，但如果融不到錢(qián)，就可能現(xiàn)金流斷裂；即便能融到錢(qián)，如果資金成本過(guò)高，則不僅損失利潤(rùn)，甚至可能導(dǎo)致巨虧。

  融資成本連年攀升

  受制于國(guó)內(nèi)融資管控，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外的同時(shí)，也將其融資成本推向高位。海通證券指出，成本的抬升主要是由美元無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率上升和房地產(chǎn)行業(yè)走高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)導(dǎo)致。

  Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，內(nèi)地房企共在海外發(fā)債77只，同比增長(zhǎng)208%，合計(jì)實(shí)際募資391.09億美元，同比增長(zhǎng)310.7%。成本方面，明發(fā)集團(tuán)發(fā)債票面利率達(dá)11%為最高，其次利率超過(guò)8%的共有9只，利率在5%–8%的則有51只。

  2018年，內(nèi)地房企海外發(fā)債再攀歷史新高。是年內(nèi)地房企共發(fā)行海外債137只，融資總額高達(dá)519.5億美元，較2017年上升60%。平均利率為7.62%，較去年上升1.34個(gè)百分點(diǎn)，其中，票面利率高于10%的債券23只，創(chuàng)歷史新高。2018年下半年，房企海外債發(fā)行利率持續(xù)走高，平均利率高達(dá)8.99%。

  另?yè)?jù)克而瑞研報(bào)，2019年1月，房企境外發(fā)債量達(dá)740.4億元，環(huán)比增加141.9%，融資成本繼續(xù)維持高位，達(dá)到了7.86%，環(huán)比增長(zhǎng)0.32個(gè)百分點(diǎn)。其中當(dāng)代置業(yè)在1月9日發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)15.5%為最高；其次是明發(fā)集團(tuán)發(fā)行的2億美元債券，利率達(dá)15%；力高集團(tuán)發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)13.5%。2月份，佳兆業(yè)擬發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率11.75%，融信中國(guó)擬發(fā)行于2.07762億美元優(yōu)先票據(jù)，利率11.25%，正榮地產(chǎn)擬發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù)，年息達(dá)9.8%。

  上海一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前債券融資市場(chǎng)更多以大房企為主，中小房企很少有機(jī)會(huì)，因此，他們的資金狀況更加緊張。廣東一家國(guó)企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，民企肯定能發(fā)債就盡量發(fā)，且都是提前找到買(mǎi)家（機(jī)構(gòu)）先談好，但資金成本會(huì)更高。

  償債高峰到來(lái)

  房企加速融資的另一個(gè)大背景便是2019年的償債高峰。

  中信建投研報(bào)指出，存續(xù)房地產(chǎn)債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。數(shù)據(jù)顯示，2019–2023年，存續(xù)房地產(chǎn)債將分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期，其中2021年為高峰。

  但中信建投表示，因房地產(chǎn)債中有不少含有回售條款，即投資者可以在回售日選擇將債券按照一定的價(jià)格回售給發(fā)行人。2019–2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82.00億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。加上回售規(guī)模后，2019年為房地產(chǎn)債償還壓力高峰。

  美元債方面，海通證券研報(bào)顯示，中資地產(chǎn)美元債將在2019–2021年迎來(lái)到期高峰，存續(xù)債券到期規(guī)模將分別達(dá)到275億、339億、308億美元。

  天風(fēng)證券表示，整體而言，在2019年基本面下行，銷(xiāo)售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一定的壓力，其中，存貨變現(xiàn)能力弱、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的激進(jìn)型房企仍面臨流動(dòng)性的挑戰(zhàn)。

  那么，在樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，房企將如何度過(guò)這次償債高峰？多位業(yè)內(nèi)人士表示，從策略上看，目前房企的發(fā)債，多是以現(xiàn)有債務(wù)再融資（即借新還舊）的方式進(jìn)行。

  “現(xiàn)在基本上要借新的融資，相當(dāng)困難。”房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前國(guó)家發(fā)改委對(duì)企業(yè)“借新還舊”還是持鼓勵(lì)態(tài)度。

  1月23日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，總共增發(fā)3期合計(jì)30億美元的優(yōu)先票據(jù)，分別于2020年、2021年、2022年到期，將與此前票據(jù)合并。恒大方面表示，擬動(dòng)用增發(fā)票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)主要為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，而剩余部分則用作一般企業(yè)用途。此外，碧桂園、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、禹洲地產(chǎn)等房企陸續(xù)公告的美元債融資計(jì)劃，其用途同樣為“借新還舊”。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從另一個(gè)角度看，若部分房企資金壓力大，那么加快銷(xiāo)售的可能性會(huì)比較大。而從償債方面看，轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)，尤其是對(duì)于部分地王項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，變得非常有可能。

  華南一家國(guó)企中層亦告訴時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)周期下，企業(yè)彎道超車(chē)的前提是先活下來(lái)。所以2019年，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)特別注重回款，同時(shí)也會(huì)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。