來源：《經濟參考報》 作者：高偉

  2019年初至今，多地“因城施策”微調政策。此外，證監(jiān)會加快審批節(jié)奏，多家房企公司債申請獲批，加上央行全面降準。在此背景下，房地產板塊持續(xù)上漲，市場行情回暖跡象明顯。

  業(yè)內分析認為，在資本回暖的同時，房地產上市公司的估值水平也在明顯回升。隨著行業(yè)集中度增加，規(guī)模房企多元化趨勢增強，預期未來房企的整體估值水平有望進一步提升。

  A股房企全線上漲

  3月份以來，由于資本市場回暖，地產股在H股和A股繼續(xù)集體保持著強勢。尤其是A股房企，由于大盤在2月份連續(xù)大漲，幾乎所有的A股房企在2月份都實現了上漲。

  克而瑞地產研究中心的統(tǒng)計數據顯示，H股方面，2018年12月上市的萬城控股在3月份的股價表現較為突出，單月漲幅達到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大漲，其中27日的漲幅甚至達到了23.4%，從而拉動了企業(yè)在2月的股價。

  在A股房企方面，市北高新在進入2月份之后幾乎保持了全月的漲勢，尤其是在2月最后幾個交易日的連續(xù)漲停拉高了股價，雖然在28日上演了“天地板”，然而其單月漲幅仍然高達80.25%。

  克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴分析認為，2018年是經濟轉型的一年，作為支柱型產業(yè)的房地產行業(yè)也同樣面臨嚴峻挑戰(zhàn)。在“限價”、“限購”等一系列的政策調控背景下，房地產行業(yè)發(fā)展的環(huán)境日趨嚴峻，其在資本市場中的表現也不免受到影響。

  根據市場數據計算，2018年初至年末A股房地產板塊下跌33.5%，相較于2018年下半年的低迷態(tài)勢，2019年初至今房地產板塊上漲16.9%，市場行情回暖跡象明顯。

  在這樣的情形下，房企市值水平也得到明顯回升。以銷售規(guī)模達千億的30家規(guī)模房企為代表，超過三分之二的房企市值出現回升。其中，市值回升最顯著的是富力地產，增長26.6%，較2018年全年增加了56.2個百分點。

  朱一鳴表示，在資本市場中，除了市值的漲跌幅一定程度上反映企業(yè)的經營狀況，企業(yè)估值是反映市場對企業(yè)未來預期的重要指標。在資本市場回暖的態(tài)勢下，隨著市場關注度與活躍度的日益提升，估值一方面作為房企投融資需求的對等依據，另一方面作為資本方拿捏安全邊際的重要依據，其重要性尤為顯現。

  “盡管房地產行業(yè)作為我國經濟支柱型產業(yè)有著良好發(fā)展，但其在資本市場中，尤其在其他行業(yè)的對比下估值卻處于低位。”朱一鳴說，一方面由于房地產行業(yè)屬于周期性行業(yè)，且受政策引導性較強，在2018年經濟下行以及房地產行業(yè)出臺限制性政策不斷的情況下，估值難免受到影響；另一方面，大規(guī)模政策調控對房地產發(fā)展產生一定抑制作用，導致部分房企的潛在價值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

  房企及物業(yè)公司紛紛港股上市

  3月15日，濱江服務正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業(yè)服務企業(yè)。15日收盤時，濱江服務報收7.32港元/股，市值19.52億港元，市值位列港股上市物業(yè)服務企業(yè)第9位。

  克而瑞方面的統(tǒng)計數據顯示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際四家。在房企旗下物業(yè)管理公司方面，3月4日，藍光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍光嘉寶服務向港交所遞交了上市申請。3月15日，濱江服務正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業(yè)服務企業(yè)。奧園健康生活于2019年3月18日在聯(lián)交所主板上市。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析表示，直接在A股市場上市物業(yè)板塊，容易形成資金內部轉移的風險，而在兩個不同的資本市場上市，相對會更加獨立。

  2月下旬，2019年人民銀行金融市場工作會議表示，要多措并舉促進信用債發(fā)行，穩(wěn)步發(fā)展資產證券化，同時要加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。業(yè)內分析認為，對于房企融資而言，這意味著資產證券化類的融資將會繼續(xù)成為政府的支持方向。

  2月26日，德信中國在港交所掛牌上市，是2019年首家成功進行IPO的內地房企，每股發(fā)售價2.8港元，按該發(fā)售價計算，經扣除公司就全球發(fā)售應付的承銷費、傭金以及預計開支，全球發(fā)售所得款項凈額估計約為13.73億港元。

  此后的3月6日，銀城國際也正式在港交所掛牌，根據銀城國際的發(fā)售結果公告，企業(yè)全球配售3.54億股，每股發(fā)售價2.38港元，集資凈額約為7.705億港元。

  此外，在增發(fā)配股方面，中糧地產于2月21日宣布計劃以發(fā)行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，發(fā)行股份的數量為21.12億股，發(fā)行股份價格為6.84元/股。

  多元化助力房企估值提升

  3月1日，中糧地產宣布完成了資產重組，大悅城地產已成為中糧地產控股子公司，而中糧地產則將公司名稱變更為大悅城控股集團股份有限公司，同時公司證券簡稱則由“中糧地產”變更為“大悅城”。本次中糧地產和大悅城的合并重組，使得中糧地產的公司資產、業(yè)務結構等發(fā)生了重要變化，形成了住宅、商業(yè)地產、酒店、物業(yè)管理等多個業(yè)務板塊，推進了企業(yè)業(yè)務的多元化。

  “合理多元化助力房企估值提升�！敝煲圾Q分析認為，在房地產行業(yè)發(fā)展日益成熟的趨勢下，百強房企中已有三分之二涉足多元化領域。從“地產+”出發(fā)打通上下游產業(yè)鏈，探索嘗試多元化發(fā)展或將成為提升房企估值的重要路徑。

  朱一鳴進一步指出，從國內情況來看，以房企中估值較高的企業(yè)為例，這些企業(yè)在穩(wěn)抓地產主業(yè)的同時，從商業(yè)、旅游、特色小鎮(zhèn)，到物業(yè)、文教、園林等，已基本形成了一定規(guī)模的全產業(yè)鏈，在尋求新利潤增長點的同時協(xié)同房地產主業(yè)增強競爭力。

  房地產企業(yè)多元化探索在近幾年并不鮮見。2019年1月21日，碧桂園董事局主席楊國強表示，碧桂園將在做強主業(yè)的同時轉型升級，向高科技大型綜合企業(yè)闊步邁進。未來的三個重點分別是：地產、農業(yè)、機器人。此外，萬科、遠洋等企業(yè)業(yè)態(tài)已經涵蓋住宅、長租公寓和養(yǎng)老等多種類型。恒大、融創(chuàng)中國在把持主業(yè)的同時也分別在嘗試健康、文體、汽車等業(yè)務轉型。

  朱一鳴進一步表示，大規(guī)模房企在未來的估值有望進一步提高。隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，兼并重構與兩極分化的進一步加速，其行業(yè)集中度持續(xù)提升。“龍頭房企無論在拿地、融資，還是規(guī)劃布局上都有著明顯的競爭優(yōu)勢，在規(guī)模效益與安全邊際的雙重護城河下，其未來發(fā)展前景與企業(yè)價值也更被市場所看好�！�

  有關機構相關分析人士表示，預期2019年房地產市場整體趨勢不會因此改變，房企融資市場依舊“穩(wěn)”字當頭。