來源：《北京晚報》 作者：陳靜思

 經(jīng)歷了十多年的飛速發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，開始出現(xiàn)了拐點。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也在調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長，不過分追求速度與規(guī)模，強調(diào)品質(zhì)與效益，成為很多房企在新市場形勢下的共識。在減速發(fā)展的表象下，新的行業(yè)發(fā)展動能正在逐步構(gòu)建其版圖，蓄勢待發(fā)。

  無論是從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)換，還是多元化轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤增長點，新動能開始給房地產(chǎn)行業(yè)以改變，令這一傳統(tǒng)行業(yè)煥發(fā)新的生機。與此同時，重品質(zhì)、重運營，向中心城市及新城市群進軍，成為眾多房企的既定目標(biāo)。舊的行業(yè)慣性正在更新改變，新的動能正在培育壯大。

  租賃市場面臨“洗牌”

  2018年地產(chǎn)百強房企突破了10萬億元的銷售額。增速有所放緩，銷售總規(guī)模出現(xiàn)大幅度上漲。

  易居企業(yè)集團總裁丁祖昱預(yù)測，2019年房企整體銷售總金額預(yù)計在13萬億元，銷售面積則從17億平方米回落。

  根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在一線城市和部分二線城市，遠(yuǎn)郊剛需房的去化從2018年開始就出現(xiàn)了比較大的滑坡。丁祖昱建議房地產(chǎn)企業(yè)重新關(guān)注市場需求，“2019年要設(shè)計一部分降級的產(chǎn)品，降級包括面積和戶型的降級，例如更多地開發(fā)功能齊全的50平方米或60平方米的剛需房，對接購買力不足的剛需市場。”

  對于房屋租賃市場這一藍(lán)海，丁祖昱表示，未來仍可能出現(xiàn)洗牌的情況。“主要因為租賃市場出租率、租金和資本市場對租賃市場的看法都在發(fā)生變化。這會改變前幾年租賃運營公司一哄而上的情況。”

  在他看來，2018年，長租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。從推高租金備受輿論關(guān)注到甲醛超標(biāo)遭遇維權(quán)，再到因企業(yè)倒閉而暴露出的租金貸業(yè)務(wù)，長租公寓走到了“至暗時刻”。

  丁祖昱認(rèn)為，租賃行業(yè)背靠大樹才能避免未來壓力太大，而這棵大樹就是房企。如果房企重新發(fā)現(xiàn)租賃市場中的機會，比如需求旺盛的藍(lán)領(lǐng)公寓，那么租賃市場仍然存在藍(lán)海。他認(rèn)為，房企牽頭的租賃運營公司，在2019年可能會成為“一枝獨秀”。

  城市群

  一線周邊崛起 樓市“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移

  圍繞一線城市形成的城市群開始崛起，使其成為當(dāng)前房企競逐的新“戰(zhàn)場”。

  今年的政府工作報告中指出，要堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。圍繞解決發(fā)展不平衡不充分問題，改革完善相關(guān)機制和政策，推動區(qū)域優(yōu)勢互補、城鄉(xiāng)融合發(fā)展。其中，京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。落實粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，促進規(guī)則銜接，推動生產(chǎn)要素流動和人員往來便利化。將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。長江經(jīng)濟帶發(fā)展堅持上中下游協(xié)同，加強生態(tài)保護修復(fù)和綜合交通運輸體系建設(shè)，打造高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟帶。

  隨著中國城市間均衡發(fā)展進程加速，在樓市調(diào)控的背景下，收縮戰(zhàn)線、地域聚焦成為不少房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。一二線城市地價回調(diào)、三四線需求快速釋放，2019年房企將減少對于四線城市投資力度，重心逐步回歸一二線城市及經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)展良好的三四線城市。

  例如，在北京周邊，天津、保定、廊坊，在上海周邊，南通、蘇州、鹽城，接收了一大批一線城市外溢客群。而這些城市近些年在環(huán)境宜居度上、城市生活配套上逐步向一線城市靠近，加之政策利好，眾多綜合實力較強的新一線城市吸引力進一步增強，也成為了置業(yè)者意向城市的新選擇。

  盈利模式

  重品質(zhì)重運營 回歸產(chǎn)品本身

  當(dāng)前中國城市化進程已進入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。

  如今，在房企的年銷售額沖上3000億元、5000億元后，安全與風(fēng)險問題成為首要關(guān)注的問題。過去高負(fù)債、高成本、高杠桿的“三高”模式，開始轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低成本、低杠桿的模式。銷售額排名靠前的企業(yè)開始更關(guān)注品質(zhì)管理和企業(yè)內(nèi)控，行業(yè)中的大部分房企已經(jīng)逐步發(fā)展形成了自身標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的產(chǎn)品體系，未來房企之間的競爭將回歸產(chǎn)品競爭的本質(zhì)。

  除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細(xì)分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡單的項目復(fù)制。

  “重運營”成為開發(fā)商未來要學(xué)會的本領(lǐng)。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

  長租公寓

  蘊藏萬億市場

  在房地產(chǎn)企業(yè)多年來激烈爭奪的新房市場外，近年來國家大力發(fā)展住房租賃市場，讓房企、中介機構(gòu)、各路資本在這一領(lǐng)域大力布局。

  從當(dāng)前的政策和各級政府的表態(tài)來看，大力培育住房租賃市場，完善租購并舉，深化租賃市場調(diào)控體系，成為主基調(diào)。

  從供應(yīng)上看，租賃住房未來也將成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重要的組成部分。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，中國共計成交租賃相關(guān)用地142宗，規(guī)劃建筑面積達647萬平方米。2018年，推出租賃用地的城市增多，整體推出規(guī)模較2017年進一步提升，萬億元規(guī)模的租賃市場正在加速啟動。

  數(shù)據(jù)報告分析稱，一方面是國家明確倡導(dǎo)熱點城市大幅增加租賃住房用地供應(yīng)，北京、上海、深圳等熱點城市在未來供地計劃中大幅提升租賃相關(guān)用地供應(yīng)計劃，未來租賃住房將成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重要組成部分；另一方面熱點城市租賃住房供應(yīng)明顯不足，亟需更多增量土地提供更多租賃住房。

  正是在這種背景下，雖然一直被認(rèn)為是回報周期長、不賺錢的領(lǐng)域，但長租公寓還是被眾多房企爭相“搶灘”。