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房企首季度考:“搶收”發(fā)力穩(wěn)增長,目標(biāo)增速放緩發(fā)布于:2019/4/17 8:57:25 瀏覽:602次
《中國建設(shè)報(bào)》陳月芹 截至4月12日,2019年已過去100天整,近40家上市房企陸續(xù)公布今年一季度銷售業(yè)績。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),相比2018年一季度同比接近50%的上漲,2019年一季度房企銷售漲幅明顯放緩。 2019年一季度樓市“小陽春”在“似暖實(shí)寒”的不確定中掀起一陣熱議,又到了房企季度總結(jié)的時(shí)刻?v觀眾多房企的首季度成績單,房企業(yè)績分化明顯,多家房企爭相搶跑,加快回籠資金步伐。 “搶收”成為第一季度關(guān)鍵詞。4月初,一張“以熱血戰(zhàn)極限”的鮮紅色海報(bào)拉開了陽光城集團(tuán)4月?lián)屖沼?jì)劃的幕布。幾乎同一時(shí)期,恒大集團(tuán)董事局主席許家印主持集團(tuán)會(huì)議宣布,今年3月開展的“全國690個(gè)項(xiàng)目打折”大規(guī)模促銷活動(dòng),延期一個(gè)月至5月4日結(jié)束,其所有在售住宅項(xiàng)目全部9折、商鋪8折。 銷售: 整體平穩(wěn)增長,各陣營分化明顯 2019年第一季度,房企銷售業(yè)績保持穩(wěn)健增長,4家房企銷售額突破千億元、58家房企銷售額突破百億元,房企銷售額TOP100門檻提升至49.8億元,房地產(chǎn)市場格局分化日益加劇。 碧桂園集團(tuán)公告的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,今年1月至3月分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計(jì),碧桂園第一季度實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元,坐穩(wěn)行業(yè)龍頭位置。萬科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)緊隨其后,與碧桂園一同穩(wěn)居前三甲,銷售金額均超千億元。 數(shù)據(jù)顯示,三大房企巨頭在一季度雖然業(yè)績上漲,但銷售漲幅明顯放緩。其中,萬科地產(chǎn)3月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額573.7億元,同比增長13.2%,前3月合同銷售金額為1494.4億元,同比下降3.1%。恒大集團(tuán)在前三強(qiáng)中業(yè)績下滑幅度最大,銷售金額同比下調(diào)的比例超過兩位數(shù)。在3月推出“全國690個(gè)項(xiàng)目打折”促銷活動(dòng)后,恒大3月銷售業(yè)績明顯增強(qiáng),實(shí)現(xiàn)合約銷售金額549億元,同比增長11.2%,環(huán)比大增155%。前3月,恒大累計(jì)銷售金額約為1196億元,同比下降26.1%。 克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,各梯隊(duì)房企中,TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對此,有專家分析,一方面,去年一季度3家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高,月均銷售金額超500億元;另一方面,TOP3房企自2018年以來進(jìn)行了“提質(zhì)控速”的戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)向。除TOP3房企之外的各梯隊(duì)房企,在目前行業(yè)市場周期下競爭仍相對激烈。其中,TOP4~TOP20的規(guī)模房企一季度累計(jì)銷售業(yè)績同比增長13.8%。 在房企巨頭一季度銷售增速出現(xiàn)下降的同時(shí),部分中小房企“搶收”力度較大,多家房企一季度盈警。 正處于債務(wù)高壓下的泰禾集團(tuán)一季度“搶收”力度較大,以價(jià)換量決心明顯。4月12日,泰禾集團(tuán)宣布一季度銷售額為263億元,實(shí)現(xiàn)收入74.54億元,同比增長24.47%;實(shí)現(xiàn)凈利潤9.97億元,同比大幅增長219.55%。此前,由于首月銷售數(shù)據(jù)不理想,泰禾北京推出“一號(hào)搶收計(jì)劃”,用降價(jià)促銷和高傭金方式廣征經(jīng)紀(jì)人,從而實(shí)現(xiàn)春節(jié)后首周銷售金額15億元、2月破50億元、90天“搶收”100億元。同日,綠地香港控股有限公司披露,第一季度合約銷售金額157.05億元,同比增長175.33%。此外,世茂房地產(chǎn)今年一季度合約銷售額為407.7億元,同比增長24%;中國奧園一季度合同銷售額187.3億元,同比增長約38%;融信中國一季度合約銷售額253.5億元,同比增長13.42%。 也有部分中小規(guī)模房企銷售數(shù)據(jù)下滑明顯。中國金茂公布數(shù)據(jù)顯示,今年1~3月公司累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)283.3億元,同比下降26.7%。新華聯(lián)集團(tuán)披露,2019年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計(jì)盈利700萬元至1000萬元,比上年同期下降74.39%~82.07%。新華聯(lián)公告中解釋稱,本期凈利潤較上年同期下降的主要原因,是公司已售項(xiàng)目尚未結(jié)轉(zhuǎn)及本報(bào)告期費(fèi)用化利息同比增加,導(dǎo)致凈利潤比上年同期有所下降。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告,預(yù)計(jì)第一季度業(yè)績同比下降,其中一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計(jì)盈利25億元~27億元,比上年同期下降54%~57%。 部分中小型房企第一季度凈利潤錄得虧損。其中,4月12日,嘉凱城集團(tuán)預(yù)計(jì),一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約1億元,比上年同期增加虧損9049.92萬元。嘉凱城表示,報(bào)告期內(nèi)公司積極發(fā)展第二主業(yè),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)收縮。同日,美好置業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告,預(yù)告2019年一季度業(yè)績將錄得虧損。據(jù)悉,美好置業(yè)預(yù)期一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損1.22億元~1.27億元,虧損額比上年同期下降6.5%~10.2%。 機(jī)構(gòu)表示,一季度房企整體銷售業(yè)績保持平穩(wěn)增長,內(nèi)部分化也更加明顯。各陣營房企根據(jù)自身發(fā)展要求出現(xiàn)業(yè)績增速分化,超級(jí)陣營“控速保質(zhì)”增速放緩;第一陣營保證規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展;中型房企努力擴(kuò)大增速追趕前端陣營。 綜合行業(yè)發(fā)展的大致態(tài)勢,多名業(yè)內(nèi)人士表示,一季度受到春節(jié)影響,通常會(huì)呈現(xiàn)1月、2月銷售量較低,3月同比增長現(xiàn)象。 今年2月,房企銷售額同比下降數(shù)量較多,主要受銷售時(shí)間短、春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素影響,其中布局三四線城市的房企受影響略大。對于房企整體銷售額漲幅明顯放緩的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,除市場本身“退燒”外,還與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目有關(guān)系。此外,春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)“退燒”,也影響到布局三四線城市的房企銷售。其中,龍頭房企銷售業(yè)績放緩很大程度上與三四線城市逐漸“退燒”有關(guān)。但3月同比、環(huán)比均大幅增長,主要是處于傳統(tǒng)回暖節(jié)點(diǎn)、房企加快推盤以“搶收”一季度業(yè)績。 規(guī)模: 目標(biāo)增速普遍放緩,一季度投資謹(jǐn)慎 3月末,房企業(yè)績發(fā)布會(huì)相繼進(jìn)入尾聲,許多房企也對外公布了2019年的發(fā)展目標(biāo)。 在樓市調(diào)控繼續(xù)深入的大背景下,不少房企強(qiáng)調(diào)“以穩(wěn)為主”,主動(dòng)剎車。“降速、保質(zhì)、求穩(wěn)”成為行業(yè)普遍共識(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),恒大、雅居樂、中海地產(chǎn)、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等逾十家房企調(diào)低了2019年的銷售增速目標(biāo)。 根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),2019年房企銷售目標(biāo),對比2018年銷售增幅均值為21%,相比去年下降逾20個(gè)百分點(diǎn)。其中,2000億元規(guī)模及以上房企的2019年目標(biāo)多處于10%~15%區(qū)間;千億元規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于15%~20%區(qū)間;千億元規(guī)模以下房企2019年目標(biāo)多處于20%~30%區(qū)間。 龍頭房企主動(dòng)“降速”,延續(xù)了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年,碧桂園就沒有給出預(yù)期的合同銷售目標(biāo),并且于去年7月明確提出“提質(zhì)降速”的口號(hào),集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)對2019年銷售增速也僅用了“先穩(wěn)健再努力”來表述。同樣,萬科地產(chǎn)今年提出“修剪枝葉”,聚焦基本盤。在萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮看來,未來10年,開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤,它將支持著集團(tuán)主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。排名第三的中國恒大2019年銷售目標(biāo)6000億元,僅比2018年銷售額多了486.6億元。 對此,克而瑞研究中心分析認(rèn)為,在目前市場形勢下,房企高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)。龍頭房企已紛紛表示將由“高速增長”轉(zhuǎn)向“有質(zhì)量增長”,規(guī)模房企也主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略,2019年行業(yè)業(yè)績目標(biāo)預(yù)期整體較低也屬正常。 除龍頭房企放棄在規(guī)模道路上“狂奔”、轉(zhuǎn)而采取保守態(tài)度外,近年來處于迅猛發(fā)力階段的房企也在積極調(diào)整步伐。整體來看企業(yè)的銷售目標(biāo)與前兩年銷售增幅相比,較為謹(jǐn)慎。 在業(yè)績會(huì)上,融創(chuàng)管理層公開表示看好房地產(chǎn),其2019年目標(biāo)為5500億元,增幅約為20%,已是大型房企中給出增速較高的企業(yè);中國金茂下調(diào)幅度較大,從2018年業(yè)績增長84.7%下調(diào)到2019年預(yù)計(jì)增長17.2%;龍湖定調(diào)2019年銷售目標(biāo)僅增長10%;旭輝2019年目標(biāo)是1900億元,較2018年銷售額同比增長25%,與前兩年96%、46%的銷售增幅比較,明顯放緩。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,高速增長帶來高負(fù)債,基于對未來市場的判斷,房企近年集中降負(fù)債、抓現(xiàn)金流,不盲目追求規(guī)模,保持企業(yè)良性發(fā)展;另一方面,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍然是2019年樓市政策的重要導(dǎo)向,在市場預(yù)期降溫的大環(huán)境下,房企會(huì)普遍選擇趨于保守的應(yīng)對策略。 “隨著調(diào)控進(jìn)入‘一城一策’階段,樓市會(huì)受到利好刺激,特別是部分城市已經(jīng)出現(xiàn)‘小陽春’現(xiàn)象,這將進(jìn)一步刺激此類市場的發(fā)展。因此,百強(qiáng)房企的銷售業(yè)績依然呈現(xiàn)較好態(tài)勢,對于樓市的預(yù)期也比較有信心。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》表示,“2019年,千億元、百億元房企將繼續(xù)大幅擴(kuò)容! 在行業(yè)下行階段,房企銷售目標(biāo)放緩的另一面,房企間的排位競爭主要圍繞土地儲(chǔ)備量展開。此前,在2018年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)背景下,短期內(nèi)為防范市場風(fēng)險(xiǎn),房企發(fā)展總體戰(zhàn)略性放緩,以“謹(jǐn)慎投資、加緊去化”為主基調(diào),不僅整體拿地金額及面積出現(xiàn)雙降,不同規(guī)模及類型的房企在拿地投資戰(zhàn)略上分化漸顯。 有分析稱,2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年。多項(xiàng)指標(biāo)均反映出,房企在后市銷售謹(jǐn)慎的預(yù)期之下,于2018年內(nèi)投資拿地的積極性顯著轉(zhuǎn)淡,其中多家龍頭房企明確表態(tài)控制拿地收支,放緩拿地節(jié)奏。 2019年1~2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元,同比增長11.6%,增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。 機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2019年1~3月,TOP100房企拿地總額5418億元,同比上升8.4%,實(shí)現(xiàn)微漲;TOP10企業(yè)拿地總額1904億元,占TOP100企業(yè)的35.2%。從拿地金額來看,萬科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)2019年一季度房企拿地榜單前三位,拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。 值得注意的是,此前表示“在拿地上主要是踏準(zhǔn)節(jié)奏”的融創(chuàng)第一季度攬收不少。數(shù)據(jù)顯示,3月融創(chuàng)中國共拿地27宗,其中以二線城市和中西部地區(qū)為主,拿地金額為267.08億元,成交規(guī)劃建筑面積431.11萬平方米,拿地金額和面積位列第一。4月伊始,融創(chuàng)中國便斥資60億元于長三角區(qū)域,先后攬入5宗用地。 易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示,雖然土地市場目前趨于理性,但迫于銷售壓力,房企還會(huì)積極拿地,甚至?xí)霈F(xiàn)高溢價(jià)成交的情況。 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉坦言:“今年還是要謹(jǐn)慎點(diǎn)!”他分析稱,在拿地方面,2019年房企應(yīng)重點(diǎn)在二線城市及強(qiáng)三線城市儲(chǔ)備“糧草”。一線城市機(jī)會(huì)雖好,但進(jìn)入門檻較高且競爭壓力較大。普通的三四線城市去庫存壓力仍存在、市場增長空間有限,企業(yè)布局該區(qū)域需要謹(jǐn)慎。 |