來源：克爾瑞

◎  文/ 沈曉玲、汪維文、馮惠、齊瑞琳

  國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進入存量市場，物業(yè)管理作為存量維護的重要內(nèi)容之一，市場需求逐步升高，而目前國內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)正處于跑馬圈地的階段，各大公司積極外拓第三方物業(yè)同時加大收并購力度拓展規(guī)模，從當下需求和發(fā)展趨勢來看物管行業(yè)未來發(fā)展空間巨大。目前物業(yè)管理行業(yè)主要參與者有獨立第三方運營和依托房企發(fā)展兩類，步入2018年，隨著企業(yè)的重視和資本市場的青睞，物業(yè)管理發(fā)展明顯加速，行業(yè)迎來上市潮。2018年內(nèi)累計有6家物業(yè)管理公司上市，進入2019年后又有2家融資上市，藍光發(fā)展旗下嘉寶股份已經(jīng)赴港IPO，另外多家房企也表達了未來拆分物業(yè)上市的意愿，行業(yè)關(guān)注度持續(xù)上升。

  截止目前，共有14家物業(yè)上市公司，其中13家H股【1】上市企業(yè)2018年度業(yè)績已全部披露，A股的南都物業(yè)暫未披露2018年年報信息。根據(jù)這13家企業(yè)最新披露的業(yè)績信息，我們對目前物業(yè)管理行業(yè)的上市公司做了監(jiān)測。從上市公司的營收情況、盈利能力、業(yè)務(wù)內(nèi)容、現(xiàn)金情況以及單平效能等多個角度出發(fā)，探究當下物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營情況，為對物業(yè)管理有發(fā)展意向的房企及投資者提供支持和建議。

  【1】13家H股上市企業(yè)包含：彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)。祈福生活服務(wù)、浦江中國、雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、奧園健康生活。

  行業(yè)形勢

  企業(yè)加速上市，收并購多種手段積極擴張

  根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2018年至今已有8家物業(yè)管理公司融資上市，其中H股上市的7家均為房企相關(guān)企業(yè)，而唯一的1家在A股上市的南都物業(yè)則為獨立運營的物管公司，主要是A股在關(guān)聯(lián)交易方面規(guī)則更嚴，因此房企背景物業(yè)管理公司普遍選擇了H股上市。募集資金量方面，不同規(guī)模企業(yè)之間差距較大，雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)募集資金額度更高，但是整體來看大部分企業(yè)的募資凈額還是處于2-6億港幣之間。

  物管企業(yè)上市募得資金超過5成用于戰(zhàn)略擴張。查閱上市公司配售結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，募集資金用途方面，2018年至今的上市公司呈現(xiàn)出了高度一致。根據(jù)企業(yè)公告信息匯總，上市物管公司募得資金的50%~70%用于收并購等擴大業(yè)務(wù)規(guī)模用途，10%~20%用于開發(fā)升級移動應(yīng)用，10%用作營運資金，剩余10%~20%用于數(shù)字化、智能化等服務(wù)升級。物業(yè)管理本身是輕資產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)有息債務(wù)額度較小，而目前物業(yè)管理行業(yè)正處于高速增長期，企業(yè)為了增長市場份額，通過上市融資展開收并購也就成為了當下物業(yè)管理重要的擴張手段之一。

  企業(yè)規(guī)模

  房企背景的物管公司規(guī)模普遍較大，發(fā)展?jié)摿�較高

  2018年物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展較為迅速，管理規(guī)模和營業(yè)收入增幅雙雙走高。管理規(guī)模來看，截止至2018年末，13家H股上市物業(yè)公司的總合約面積規(guī)模已超過20億平方米，同比增長超過40%；在管面積規(guī)模超10億平方米，同比增長超過30%，兩者對比可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司仍有大量的儲備面積可以轉(zhuǎn)化為在管面積。企業(yè)營收而言，2018年13家H股上市物業(yè)管理公司營業(yè)收入平均增長率高達44.9%，增長勢頭強勁。

  有房企背景的物業(yè)管理公司規(guī)模普遍更大。目前的物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)主要包含房企背景和獨立第三方運營兩個類型。從物業(yè)管理上市公司數(shù)據(jù)來看，無論是營業(yè)收入還是在管面積，規(guī)模前五的物管公司均為房企背景公司，之所以出現(xiàn)這種情況一方面是依托房企可以幫助企業(yè)獲取拓展管理面積，另一方面大房企的品牌效應(yīng)也幫助物管公司在第三方物業(yè)拓展中提升競爭力，因此房企背景物業(yè)管理公司規(guī)模也就更大。

  彩生活和碧桂園服務(wù)合約面積均已超5億平方米。具體到單個物業(yè)公司來看，上市公司管理之間差距較大，截至2018年末彩生活和碧桂園服務(wù)合約面積均已超過5億平方米，領(lǐng)先第三名的綠城服務(wù)接近1.5億平方米。在管面積方面，截至2018年末，彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)和雅生活超已過1億平方米，屬于在管面積規(guī)模較大企業(yè)。

  大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)幫助綠城物業(yè)實現(xiàn)高營業(yè)收入。綠城物業(yè)本身起步較早，再加上母公司資源支持，因此發(fā)展速度較快，2018年末綠城服務(wù)在管面積1.7億平方米，全年實現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，是上市公司中唯一一家營業(yè)收入超過50億元的企業(yè)。綠城實現(xiàn)高營業(yè)收入主要由于其承接母公司資源中存在大量的高端項目，較高的單平效能幫助其實現(xiàn)了營收的領(lǐng)先。

  從增長潛力來看，碧桂園服務(wù)最值得關(guān)注。截止2018年末，碧桂園服務(wù)儲備面積高達3.23億平方米，遙遙領(lǐng)先其他上市公司，未來隨著儲備面積的逐步轉(zhuǎn)化，碧桂園服務(wù)的在管面積將會保持持續(xù)且高速的增長。與此同時在業(yè)務(wù)內(nèi)容方面，碧桂園服務(wù)表示要加大增值服務(wù)發(fā)展力度，這部分業(yè)務(wù)內(nèi)容未來增長空間巨大，因此碧桂園服務(wù)未來的營收增長同樣值得期待。

  單平效能（略）【2】

  【2】單平效能=物業(yè)管理營業(yè)收入/在管面積/12

  盈利能力（略）

  現(xiàn)金情況

  現(xiàn)金為王，企業(yè)擴張的重要保證

  物業(yè)管理行業(yè)可謂現(xiàn)金為王的行業(yè)。首先物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，與地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金一般只能覆蓋短期債務(wù)的情況不同，物管行業(yè)資金占用比率不大，也很少存在有息債務(wù)，相對企業(yè)規(guī)模而言，現(xiàn)金數(shù)額較大，因此企業(yè)的現(xiàn)金量一定程度上也就反映了企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)水平。其次企業(yè)各項經(jīng)營活動幾乎都是現(xiàn)金的流入流出，最主要成本支出雇員薪酬等需要即時支付對企業(yè)現(xiàn)金提出了要求。另外對物業(yè)管理企業(yè)而言，盡管已經(jīng)上市，但是對第三方公司的收并購仍然依靠現(xiàn)金進行，因此手持現(xiàn)金數(shù)量也就代表了企業(yè)規(guī)模拓展的能力。

  融資上市幫助企業(yè)現(xiàn)金持有大幅增長。分別摘取上市公司2017、2018年現(xiàn)金總量數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)現(xiàn)金一方面來源于日常經(jīng)營，另外一個重要來源便是上市融資，因此在 2018年上市的物管企業(yè)現(xiàn)金總量普遍出現(xiàn)大幅度增長。

  手持現(xiàn)金最多的雅居樂在收并購市場上動作也最為頻繁。單企業(yè)而言，截止2018年末雅生活持有現(xiàn)金48.09億元，，雅生活的現(xiàn)金量處于上市物業(yè)管理公司中最高水準。雅居年2018年現(xiàn)金的大幅增長主要來自股份上市發(fā)行所得，而物業(yè)管理的現(xiàn)金除了用于企業(yè)日常經(jīng)營支出之外，另一重要用途便是收購第三方物業(yè)管理公司拓展企業(yè)規(guī)模，這點從雅生活的收并購中可以很好地顯現(xiàn)。

  2019年碧桂園服務(wù)現(xiàn)金持有量有望實現(xiàn)高速增長。由于物業(yè)管理企業(yè)對有息債利用極少，現(xiàn)金主要依賴經(jīng)營所得和發(fā)行股份募集資金。碧桂園服務(wù)在上市時采用了介紹發(fā)行的方式，因此沒有募得資金，進入2019年后碧桂園通過增發(fā)配股的方式融資接近20億港幣，相對物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大，同時考慮到碧桂園服務(wù)經(jīng)營情況良好，因此可以預(yù)料到2019年碧桂園服務(wù)現(xiàn)金持有量可以保持高速增長。

  總結(jié)展望

  強者愈強，增值服務(wù)將成重點發(fā)展方向

  從行業(yè)發(fā)展角度來看，物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入存量市場，因此可以預(yù)見未來物業(yè)管理行業(yè)空間仍然十分廣闊。而從房企業(yè)績會發(fā)布信息來看，多家企業(yè)都表露出來未來有拆分物業(yè)上市的意愿，但是由于物業(yè)管理公司存在業(yè)績規(guī)模小、關(guān)聯(lián)交易占比高以及獨立性等問題，因此在A股上市難度較大，未來H股仍是物業(yè)管理的主要戰(zhàn)場。目前藍光發(fā)展旗下嘉寶股份已經(jīng)赴港IPO，保利發(fā)展董事會監(jiān)事會也已審議通過物業(yè)分拆港交所上市議案，招商蛇口物業(yè)借殼中航善達上市也正在進行中。

  物業(yè)管理行業(yè)集中度將會持續(xù)升高。目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然處于跑馬圈地階段，行業(yè)格局仍處變化之中，大型物業(yè)公司通過第三方拓展和收并購等方式擴大自己的管理規(guī)模。隨著擁有規(guī)模房企背景的大型物業(yè)管理公司持續(xù)上市，這類企業(yè)的品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢將更為明顯。首先房企背景物管公司可以通過嫁接內(nèi)生資源獲取穩(wěn)定增長的管理面積，其次借助品牌效應(yīng)在第三方物業(yè)項目承接上也更具競爭力。另外由于大型物管公司可以憑借資本優(yōu)勢以收并購等方式擴大企業(yè)規(guī)模，因此行業(yè)集中度將會進一步走高。

  物業(yè)管理服務(wù)單平效能增長不會太明顯，增值業(yè)務(wù)將成為企業(yè)重點發(fā)展方向。具體到企業(yè)經(jīng)營情況來看，可以預(yù)判的是依托房企發(fā)展的物業(yè)公司規(guī)模增長潛力更大，甚至多家公司仍將保持超過50%以上的營收及利潤增長；由于企業(yè)新拓面積中包含大部分舊房以及收并購的第三方物管公司單平效能相對落后因此企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)單平效能方面增長不會太明顯；業(yè)務(wù)方面由于增值業(yè)務(wù)不受在管面積制約且毛利率較高，這部分業(yè)務(wù)將成為物管重點布局內(nèi)容，增長速度應(yīng)該也更為迅速，而物業(yè)管理服務(wù)方面企業(yè)除了積極拓展管理面積之外，將會通過搭建移動平臺、智能化運營、業(yè)務(wù)外包等降本手段提升利潤率。