《財(cái)經(jīng)》 宋金煜

  在主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑、負(fù)債高企的背景下，房企賣項(xiàng)目獲得的高利潤(rùn)或難持續(xù)。近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者通過梳理房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年SOHO中國(guó)（00410.HK）、華僑城（亞洲）(03366.HK)、合景泰富（01813.HK）凈利率分別為113.24%、58.49%、55.56％，以遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)房企11.5%的均值成為行業(yè)凈利率之王。事實(shí)上，高利潤(rùn)率的背后，三家房企主營(yíng)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂觀，靠賣資產(chǎn)支撐，即使拋售虧損資產(chǎn)仍存在負(fù)債走高的壓力。

  財(cái)報(bào)顯示，2018年SOHO中國(guó)凈利同比下降59.33％至19.25億元，較2012年105.85億元高峰期凈利規(guī)模萎縮至少80%。同期，華僑城（亞洲）營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別同比下滑61.44%、27.84%，尤其公司主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售物業(yè)營(yíng)收較2017年減少23.32億元至8.14億元。2018年，合景泰富營(yíng)收同比下滑35.22%至74.77億元，其中該公司物業(yè)開發(fā)營(yíng)收為60.64億元，較2017年減少43.68億元。

  面對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑，公司凈利率為何仍在高位？財(cái)報(bào)顯示，上述三家公司的其他收益凈額占凈利潤(rùn)總額的比例接近或超過50%。從注釋內(nèi)容可見，其他收益凈額指標(biāo)的利潤(rùn)來(lái)源主要包括出售附屬公司及相關(guān)資產(chǎn)等。

  具體來(lái)看，2018年SOHO中國(guó)出售凌空SOHO獲得的凈額為9.88億元，占其凈利總額51.32%；華僑城（亞洲）包括出售附屬公司和物業(yè)、廠房等資產(chǎn)以及匯兌凈收益（匯率折算差額）在內(nèi)的其他凈收益為3.69億元，占凈利總額的46.18％；合景泰富包括出售附屬公司在內(nèi)的其他收益凈額為27億元，占其凈利總額的67％。而相較碧桂園、恒大、融創(chuàng)等房企的出售附屬公司的收益，同期均不到凈利的6%。

  從出售資產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)看，多數(shù)屬于公司非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或虧損資產(chǎn)。除SOHO天山廣場(chǎng)以及已賣出的虹口SOHO外，SOHO中國(guó)出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是該公司最低水平，即非公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而華僑城出售51%股權(quán)的成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司屬長(zhǎng)期虧損資產(chǎn)，其2016年、2017年的除稅后虧損分別為13.3萬(wàn)元、12.16萬(wàn)元。

  房企出售資產(chǎn)也受公司業(yè)務(wù)調(diào)整影響。為完成退出包裝紙業(yè)務(wù)，2018年華僑城以1.5億元的價(jià)格出售了中山華力100%的股權(quán)，而該公司2018前9月的凈利潤(rùn)僅為181.22萬(wàn)元，屬于收益水平較低資產(chǎn)。

  不僅高利潤(rùn)房企存在出售項(xiàng)目的現(xiàn)象，2018年泰禾、嘉凱城等中小房企紛紛出讓旗下房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包。其中，2018年泰禾處置了11家子公司收到的現(xiàn)金凈額為1.17億元。

  據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買方完成的收并購(gòu)事件約有253宗，涉及的交易金額至少有2909.1億元。那么，房企頻繁出售項(xiàng)目部分甚至全部股權(quán)，意欲為何？

  北京工商大學(xué)商學(xué)院教授王峰娟在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體記者采訪時(shí)表示，一般來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)是企業(yè)通過出售存貨獲取的，來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入是可持續(xù)的，而臨時(shí)一次性的收入方式，如出售子公司獲益是不可持續(xù)的。出售資產(chǎn)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)較高，會(huì)抬高其凈收益率，但并不穩(wěn)定。企業(yè)應(yīng)該全面提升主營(yíng)業(yè)務(wù)的管理能力，否則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化比較嚴(yán)重，利潤(rùn)率比較高的是非典型（即非龍頭）房企，其局部區(qū)域利潤(rùn)走勢(shì)不如主流房企的表現(xiàn)。整體而言，2018年資金鏈?zhǔn)站o，讓許多房企開始轉(zhuǎn)型和出售資產(chǎn)。

  除增加公司現(xiàn)金流之外，緩解負(fù)債壓力成為企業(yè)出售資產(chǎn)的主要原因。

  數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，合景泰富負(fù)債總額為1519.77億元，同比增長(zhǎng)42.5%。該公司流動(dòng)負(fù)債總額為899.09億元，較2017年的494.07億元增長(zhǎng)405億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.3%，逼近85%融資監(jiān)管紅線。華僑城（亞洲）資產(chǎn)負(fù)債率較2017年的43.93％增長(zhǎng)至48.54%，總負(fù)債額增至121.73億元，其中短期和長(zhǎng)期銀行貸款均呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

  不僅如此，頻繁出售資產(chǎn)的SOHO中國(guó)負(fù)債也并未減少，2018年公司非流動(dòng)負(fù)債中的銀行貸款及其他貸款為167.3億元，較2017年的148.99億元增長(zhǎng)18.38億元。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，從獲取土地到出售資產(chǎn)，整個(gè)過程本身存在資本運(yùn)作的邏輯，較多房企按此種方式抬高當(dāng)年凈利潤(rùn)水平。SOHO中國(guó)主要持有商業(yè)地產(chǎn)，特定階段運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流收益并不一定能夠持續(xù)覆蓋成本，甚至帶來(lái)階段性的虧損，因此該公司階段性通過出售資產(chǎn)平衡企業(yè)收益。

  易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾指出，房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴(yán)未有松動(dòng)，因此在市場(chǎng)降溫初期，開發(fā)商感到資金緊張。預(yù)計(jì)2019年一些負(fù)債率高的中大型房企也可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，例如被迫賣掉大量股權(quán)，甚至有些會(huì)倒閉。