來(lái)源：克爾瑞研究院

     4月19日，住建部按照《穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案》確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，對(duì)第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市做出了預(yù)警提示；第二天，自然資源部就發(fā)布了《2019年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，報(bào)告涉及105個(gè)典型城市的地價(jià)變動(dòng)情況。調(diào)控預(yù)警與相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)同步發(fā)布，二者之間的關(guān)聯(lián)性值得關(guān)注：一方面，作為主管部門出臺(tái)調(diào)控政策的重要依據(jù)，權(quán)威口徑的地價(jià)數(shù)據(jù)究竟在如何變化？另一方面，哪些城市因?yàn)橥恋貎r(jià)格漲幅較為突出，更有可能被預(yù)警名單之內(nèi)，并面臨地方調(diào)控升級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)？

  一季度地價(jià)溫和上漲

  僅少數(shù)城市地價(jià)漲幅較大

  從自然資源部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年一季度105城住宅土地價(jià)格為7173元/平方米，環(huán)比2018年四季度上漲1.32%，漲幅較上季度下降了0.08個(gè)百分點(diǎn)。2019年一季度地價(jià)確實(shí)在溫和上漲，但并未呈現(xiàn)想象中的地市大熱的格局。 

  結(jié)合自然資源部的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，地價(jià)快速增長(zhǎng)的城市（環(huán)比增速大于3%）還是不多，2019年一季度由8個(gè)降至7個(gè)，分別是西安、惠州、佛山[注：在自然資源部地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告中，佛山調(diào)研區(qū)域?yàn)轫樀耛、臨沂、平頂山、安慶等。其中西安近期土地供應(yīng)充裕，尤其高新、城北區(qū)域供應(yīng)了多幅優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致多宗土地高溢價(jià)成交，以西安高新地產(chǎn)競(jìng)得高新區(qū)軟件新城純住宅用地為例，最終以19.58億元成交，樓面地價(jià)超過(guò)10941元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)157%。

  地價(jià)穩(wěn)定的城市（漲跌幅維持在-1%~1%之間）有47個(gè)，較2018年有明顯上漲。總的來(lái)看，主要城市地價(jià)漲跌幅維持在合理區(qū)間，這也說(shuō)明中央“穩(wěn)地價(jià)”取得的階段性成果。

　　二線地價(jià)環(huán)比漲幅由“墊底”變?yōu)椤邦I(lǐng)先”珠三角地價(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲

  就各能級(jí)城市來(lái)看，宅地價(jià)格變化情況存在一些差異，一線、三線城市與總體走勢(shì)基本一致，均自2018年二季度達(dá)到階段性高位之后一路下滑，而二線城市卻在2019年一季度迎來(lái)低位回升，由2018年四季度的1.22%升至1.48%，市場(chǎng)回暖信號(hào)顯現(xiàn)。

　　究其原因，主要是為達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的預(yù)期目標(biāo)，一季度多個(gè)二線城市出讓了多宗優(yōu)質(zhì)土地以刺激市場(chǎng)回暖，溢價(jià)率隨之上揚(yáng)，尤其是東部熱點(diǎn)城市如杭州、合肥以及中西部供出優(yōu)質(zhì)土地的重慶、南寧等地價(jià)較低的城市溢價(jià)率相對(duì)較高，仍是各大房企爭(zhēng)先布局的重點(diǎn)城市。特別是長(zhǎng)三角區(qū)域中地價(jià)較低的合肥，近期多宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，一季度平均溢價(jià)率達(dá)到86%，這部分城市應(yīng)是主管部門的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

　　就三大重點(diǎn)城市群的住宅用地地價(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域的宅地價(jià)格環(huán)比漲幅明顯低于珠三角、環(huán)渤海區(qū)域。其中長(zhǎng)三角城市群宅地價(jià)格漲幅在2019年一季度迎來(lái)小幅回調(diào)，而珠三角則以2.14%的平均增速在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中繼續(xù)領(lǐng)漲。

  珠三角、長(zhǎng)三角部分三四線城市地價(jià)明顯升溫

  被預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)較高

  當(dāng)前二線城市地市升溫已是業(yè)界的共識(shí)，但部分三線城市土地市場(chǎng)也維系在相對(duì)較高的熱度，地價(jià)漲幅與二線相差無(wú)幾。尤其是在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好之下，佛山、惠州等三線城市地價(jià)漲幅較快，一季度環(huán)比漲幅均超3%。同比來(lái)看，廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山等6個(gè)城市住宅地價(jià)漲幅均超過(guò)10.0%，均屬于國(guó)土部監(jiān)測(cè)報(bào)告中“地價(jià)上漲較快”的城市。相較而言，粵港澳區(qū)域目前由于規(guī)劃利好導(dǎo)致地市過(guò)熱，被預(yù)警提示的風(fēng)險(xiǎn)可能性最大。 

  另外，安慶、臨沂、平頂山三個(gè)內(nèi)陸城市一季度地價(jià)上漲幅度也較為突出，被預(yù)警約談的風(fēng)險(xiǎn)較高。以安慶為例，一季度成交土地均溢價(jià)成交，其中10幅溢價(jià)率超20%，地市明顯過(guò)熱。一季度安慶宅地價(jià)格為2603元/平方米，環(huán)比上一季度漲幅高達(dá)13%。 

  結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，除了國(guó)土部監(jiān)測(cè)報(bào)告中提到的上述三四線城市以外，鎮(zhèn)江、蚌埠、馬鞍山等城市土地市場(chǎng)也相對(duì)較熱，成交均價(jià)較上一季度也有明顯上漲。這些城市同樣集中在長(zhǎng)三角、珠三角和粵港澳區(qū)域，這些區(qū)域樓市或受政策利好、或有著良好的人口基礎(chǔ)，地市依然維系著較高的熱度。

  總體來(lái)看，當(dāng)前地市并未呈現(xiàn)業(yè)界想象的地市大熱的現(xiàn)象，大多數(shù)城市地價(jià)漲幅平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)小幅回暖的格局。但是對(duì)那些一季度地價(jià)波動(dòng)較大，極有可能被列入住建部預(yù)警名單的城市而言，還是應(yīng)當(dāng)有所警惕。固然，這次表態(tài)本身只是提出“預(yù)警”，但結(jié)合419中央政治局會(huì)議“落實(shí)地方主體責(zé)任”的表態(tài)來(lái)看，如果被預(yù)警城市在二季度沒有改善，應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步啟動(dòng)地方問(wèn)責(zé)程序。就中央對(duì)地方管控而言，常見的問(wèn)責(zé)手段就是削減、控制新增建設(shè)用地指標(biāo)，這勢(shì)必直接影響地方財(cái)政，拖累城市建設(shè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活力；就地方調(diào)控角度，土地拍賣也會(huì)面臨更多的掣肘，如果地價(jià)波動(dòng)得不到良好控制，提高競(jìng)拍資金門檻、增加中小套型占比、提高保障性住宅比例、限售價(jià)、乃至限購(gòu)升級(jí)等限制措施也會(huì)接踵而來(lái)。

  結(jié)合2019年一季度各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市宅地價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，“被預(yù)警”可能性極低，環(huán)比增速自2018年二季度以來(lái)持續(xù)下滑，其中上海一季度地價(jià)更是環(huán)比微降0.17%；二線城市環(huán)比漲幅由“墊底”至“領(lǐng)先”，西安、合肥、杭州等城市多宗優(yōu)質(zhì)土地入市刺激市場(chǎng)回暖，使得土地價(jià)格、溢價(jià)率雙雙上揚(yáng)，這些城市應(yīng)當(dāng)是主管部門的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象；鑒于4月23日西安公積金管理中心已經(jīng)出臺(tái)暫停西安以外區(qū)域提取公積金的新規(guī)，調(diào)整已經(jīng)開始，相信其它地價(jià)上漲嚴(yán)重的城市大概率會(huì)迎來(lái)調(diào)整。三四線城市方面，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注粵港澳、長(zhǎng)三角區(qū)域的惠州、佛山、安慶、馬鞍山等城市，這些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯回升甚至創(chuàng)下新高，土地也有過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，如果二季度延續(xù)這種地市高熱的趨勢(shì)，被預(yù)警約談、甚至調(diào)控升級(jí)的可能性不容忽視。