來源：自然資源部中國國土勘測(cè)規(guī)劃院

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解讀：來源為《中國自然資源報(bào)》

住宅地價(jià)增速放緩 市場(chǎng)預(yù)期基本穩(wěn)定

——2019年第一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告

　　總體情況

　　全國地價(jià)總體水平溫和上行，綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　2019年第一季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為4381元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。

　　全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為1.06%、0.85%、1.32%、0.79%，較上一季度分別變化-0.03、-0.11、-0.08、0.06個(gè)百分點(diǎn)，綜合、住宅地價(jià)保持低速增長(zhǎng)，商服、工業(yè)地價(jià)增速平穩(wěn)。商服地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)四個(gè)季度放緩，住宅地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)三個(gè)季度放緩。

　　全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為5.72%、4.45%、7.73%、3.49%，較上一季度分別下降0.45、0.37、0.82、0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅地價(jià)同比增速連續(xù)四個(gè)季度放緩，商服地價(jià)同比增速連續(xù)三個(gè)季度放緩。

　　以2000年為基期的重點(diǎn)城市平均地價(jià)指數(shù)穩(wěn)步上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)分別為302、294、377、226，較上一季度分別增加3、3、5、2個(gè)點(diǎn)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總體水平為6571元/平方米，環(huán)比增速為1.16%，與上一季度持平；同比增速為5.77%，連續(xù)五個(gè)季度放緩。商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為10450元/平方米、10355元/平方米和1164元/平方米；環(huán)比增速分別為1.0%、1.33%和0.96%；同比增速依次為4.85%、6.66%和4.80%。

　　長(zhǎng)三角地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比增速回升，同比增速持續(xù)放緩；珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　第一季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國總體水平，整體呈上升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為6016元/平方米、8321元/平方米、4721元/平方米。

　　從環(huán)比增速看，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為0.43%、1.85%、0.88%，較上一季度分別變化0.14、-0.58、-0.42個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)低速增長(zhǎng)，長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)地價(jià)變化平穩(wěn)。

　　從同比增速看，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速持續(xù)放緩。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為2.44%、10.50%、6.10%，較上一季度分別下降0.32、0.12、0.74個(gè)百分點(diǎn)。

　　東部地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)回落；中部地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比增速下降；西部地區(qū)綜合、住宅地價(jià)環(huán)比增速回升，各用途地價(jià)同比增速均回落

　　第一季度，全國重點(diǎn)城市中，東部、中部、西部地區(qū)平均地價(jià)水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)各用途地價(jià)水平明顯高于中部和西部地區(qū)，中部地區(qū)僅工業(yè)地價(jià)平均水平略高于西部地區(qū)。

　　從環(huán)比增速看，東部、中部地區(qū)各用途地價(jià)增速持續(xù)回落，西部地區(qū)住宅地價(jià)增速回升。東部、中部、西部地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為1.13%、1.23%、1.15%，較上一季度分別變化-0.21、-0.10、0.49個(gè)百分點(diǎn)；住宅地價(jià)增速依次為1.07%、1.71%、1.48%，較上一季度分別變化-0.28、-0.13、0.81個(gè)百分點(diǎn)。

　　從同比增速看，東部、西部地區(qū)各用途地價(jià)增速均持續(xù)回落，中部地區(qū)除商服地價(jià)增速持續(xù)下降，其他用途地價(jià)增速上升。東部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為5.98%、4.04%、6.27%、6.41%，較上一季度分別下降0.49、0.30、0.72、0.30個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為5.80%、6.27%、8.04%、1.93%，較上一季度分別變化0.26、-0.19、0.06、0.20個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為5.33%、5.20%、6.40%、2.37%，較上一季度分別下降0.76、0.68、1.08、0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩；二線城市住宅地價(jià)增速環(huán)比回升，同比持續(xù)放緩；三線城市綜合、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩

　　第一季度，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩，其中，工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速仍快于商、住用途；二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速略有回升，綜合、商服、住宅地價(jià)同比增速持續(xù)放緩；三線城市綜合、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩。

　　一線城市，從環(huán)比看，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為1.18%、0.66%、0.84%、1.70%，較上一季度分別下降0.29、0.34、0.42、0.14個(gè)百分點(diǎn)。與上一季度比較，北京、廣州、深圳住宅地價(jià)增速收窄，上海住宅地價(jià)連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。從同比看，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為6.53%、3.62%、5.96%、8.16%，較上一季度分別下降0.60、0.41、0.83、0.47個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州、深圳住宅地價(jià)增速均回落；廣州住宅、工業(yè)地價(jià)增速仍明顯快于其他城市。

　　二線城市，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為1.15%、1.14%、1.48%、0.45%，同比增速依次為5.44%、5.40%、6.88%、2.47%。本季度，石家莊、沈陽、大連、哈爾濱、�？�、西安6個(gè)城市住宅地價(jià)同比增速超過10%，較上一季度減少3個(gè)；合肥、拉薩住宅地價(jià)環(huán)比下降，南京、廈門、成都住宅地價(jià)同比下降。

　　三線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.94%、0.63%、1.31%、0.61%，同比增速依次為5.65%、3.82%、9.20%、2.22%，綜合、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)放緩。本季度，臨沂、平頂山、佛山順德、惠州、安慶等地住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3%。

　　主要監(jiān)測(cè)城市綜合、住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加，但處于高速上漲區(qū)間的城市數(shù)量微降

　　第一季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比情況，93個(gè)城市上漲，比上一季度增加7個(gè)，其中，52個(gè)城市漲幅收窄，比上一季度減少8個(gè)。綜合地價(jià)環(huán)比增速大（等）于3.0%的城市共計(jì)4個(gè)，比上一季度減少1個(gè)；93個(gè)城市的增速介于0～3.0%之間；地價(jià)下降的城市8個(gè)，較上一季度減少4個(gè)。另外，55個(gè)城市的地價(jià)增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比，94個(gè)城市地價(jià)上漲，較上一季度減少5個(gè)，同比增速超過10.0%的城市21個(gè)，較上一季度減少1個(gè)，地價(jià)下降的城市為6個(gè)，比上一季度增加1個(gè)。

　　住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市88個(gè)，較上一季度增加3個(gè)，其中，55個(gè)城市漲幅收窄，較上一季度減少7個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3.0%的城市7個(gè)，較上一季度減少1個(gè)；地價(jià)下降的城市12個(gè)，較上一季度減少2個(gè)。此外，47個(gè)城市的地價(jià)增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，地價(jià)上漲的城市93個(gè)，較上一季度減少5個(gè)；增速超過10.0%的城市30個(gè)，比上一季度減少3個(gè)，地價(jià)下降的城市7個(gè)，與上一季度持平。

　　當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資略有回升，但資金層面總體偏緊，住宅地價(jià)增速環(huán)比、同比放緩態(tài)勢(shì)仍未改變

　　第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有提升，但開發(fā)企業(yè)資金層面依然總體偏緊。1月～2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)2.1%，增速比2018年全年回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。從到位資金來源來看，個(gè)人按揭貸款結(jié)束連續(xù)14個(gè)月負(fù)值區(qū)間，國內(nèi)貸款降幅收窄，直接融資環(huán)境出現(xiàn)一定寬松。

　　受市場(chǎng)調(diào)控政策總體從緊的影響，第一季度房地產(chǎn)銷售端以放緩為主。1月～2月，商品房銷售面積同比下降3.6%，2018年全年為增長(zhǎng)1.3%。2月，企業(yè)土地購置面積同比下降34.1%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.57，比2018年12月份回落1.27點(diǎn)，是2017年以來的次低點(diǎn)位，僅略高于2019年1月份的100.55，市場(chǎng)整體處于弱景氣區(qū)間。

　　總體來看，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有提升，但主要受施工面積支撐明顯，而商品房銷售、資金到位、市場(chǎng)景氣、新開工面積等指標(biāo)均總體下行。在此背景下，全國主要監(jiān)測(cè)城市商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速較上一季度分別回落0.11、0.08個(gè)百分點(diǎn)，同比增速回落0.37、0.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　“因城施策”與“強(qiáng)化地方主體責(zé)任”相結(jié)合，調(diào)控機(jī)制靈活，市場(chǎng)預(yù)期基本穩(wěn)定

　　第一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)穩(wěn)定，調(diào)控效果明顯，預(yù)期基本平穩(wěn)。政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“落實(shí)城市主體責(zé)任”，改革完善住房的市場(chǎng)和保障“兩個(gè)體系”。相關(guān)行政管理部門堅(jiān)持“房住不炒”基本定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第一季度，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原則通過福州、南昌、青島、�？凇①F陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)公租房資產(chǎn)管理的暫行規(guī)定，繼續(xù)完善住房市場(chǎng)體系和保障體系。銀行保險(xiǎn)監(jiān)督委員會(huì)表示，要做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款�？傮w來看，政策層面保持調(diào)控從緊的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)市場(chǎng)理性回歸。

　　地方層面，“一城一策”的主導(dǎo)模式促使各地政策調(diào)整更加精準(zhǔn)化。在保證市場(chǎng)平穩(wěn)的前提下，部分城市結(jié)合本地發(fā)展需要、人才引進(jìn)、市場(chǎng)情況等優(yōu)化政策組合，微調(diào)政策，進(jìn)一步提高自住性住房需求的保障能力。海口、廣州、大連等城市調(diào)降人才落戶門檻，南京明確規(guī)定了購房面積計(jì)入落戶加分情況，推進(jìn)人才引進(jìn)。同時(shí)，部分城市微調(diào)限購、限售、限貸政策：青島暫停了執(zhí)行搖號(hào)售房規(guī)則；合肥部分銀行調(diào)整信貸政策，對(duì)結(jié)清房貸者，二套房房貸利率按照首套房執(zhí)行；鄭州、哈爾濱、合肥、成都、長(zhǎng)沙等城市放寬了公積金繳存和購房貸款額度等方面的規(guī)定。二三線城市政策微調(diào)的范圍和力度相對(duì)較大。在此背景下，第一季度，二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅由降轉(zhuǎn)升，而三線城市住宅地價(jià)同比增幅連續(xù)5個(gè)季度超過全國及一二線城市水平。

　　同時(shí)，在“強(qiáng)調(diào)地方主體責(zé)任”的機(jī)制下，政策基本面并未出現(xiàn)明顯變化。南京表示將堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松，深圳、上海等地明確表示將做好“三穩(wěn)”工作，河南、貴州等部分城市表示將繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整治市場(chǎng)亂象。調(diào)控基調(diào)總體未變，“因城施策”促進(jìn)統(tǒng)籌地方政府的主動(dòng)作為與責(zé)任義務(wù)，對(duì)保持市場(chǎng)健康穩(wěn)定具有積極意義。

　　主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)環(huán)比、同比均有所減少，工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)占比達(dá)到近11個(gè)季度的高值

　　第一季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市建設(shè)用地供應(yīng)面積4.38萬公頃，環(huán)比減少66.94%，同比減少11.55%。其中，商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.35萬、0.92萬、1.43萬、1.68萬公頃，環(huán)比分別減少28.55%、47.80%、23.94%、81.53%，同比分別減少19.29%、22.83%、4.03%、8.55%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積1.26萬公頃，環(huán)比減少43.64%，同比減少8.55%。第一季度，保障性住房用地供應(yīng)面積約為0.09萬公頃，環(huán)比減少80.70%，同比減少38.03%。

　　從供地結(jié)構(gòu)來看，商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為7.90%、20.95%、32.68%、38.47%，較上一季度分別變化4.24、7.68、18.48和-30.40個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期分別變化-0.76、-3.06、2.56、1.26個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比28.85%，較上個(gè)季度增加11.92個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少3.82個(gè)百分點(diǎn)。工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)占比達(dá)到近11個(gè)季度的最高值。

　　分城市類型來看，第一季度，一線城市商服、住宅用地，和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)環(huán)比均減少，工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)環(huán)比增加明顯，二三線城市各類用地供應(yīng)環(huán)比減少明顯。同比方面，除一二線城市工業(yè)用地同比增加外，其余各類城市、各類用途供應(yīng)均同比減少。一線城市保障性住房用地供應(yīng)同比增幅明顯，同比增幅達(dá)到100%。

　　后期走勢(shì)預(yù)判及關(guān)注要點(diǎn)

　　2019年第二季度，減稅等財(cái)政擴(kuò)張政策或?qū)⒏纳凭用袷杖牒推髽I(yè)利潤(rùn)，讓市場(chǎng)信心有所提振，制造業(yè)將保持在景氣區(qū)間，固定資產(chǎn)投資增速將保持穩(wěn)定，社會(huì)融資增速或?qū)⑻嵘�。監(jiān)測(cè)組預(yù)計(jì)2019年第二季度，全國城市地價(jià)溫和上行，熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速回落幅度趨緩，部分城市住宅地價(jià)環(huán)比漲幅略有回升，但基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面，在堅(jiān)持住房居住屬性基本定位基礎(chǔ)上，調(diào)控機(jī)制的靈活性將增強(qiáng)，部分城市或?qū)⒗^續(xù)微調(diào)政策，提高調(diào)控措施的本地化和適應(yīng)性特征。

　　下一步，一方面要關(guān)注地方政策微調(diào)下的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及預(yù)期引導(dǎo)，在強(qiáng)化地方主體責(zé)任的同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)中央對(duì)地方的督察問責(zé)。另一方面要繼續(xù)加強(qiáng)各領(lǐng)域?qū)ν晟谱》抗��?yīng)體系的保障、支撐工作，統(tǒng)籌和完善培育住房租賃市場(chǎng)的組合拳。此外，還要持續(xù)跟蹤轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程中的產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況。