《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》孫夢(mèng)凡 羅韜

 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，企業(yè)間角逐的第一戰(zhàn)場(chǎng)并非商品房銷售環(huán)節(jié)，而是在土地市場(chǎng)上，因?yàn)橹灰�拿�?duì)了地，項(xiàng)目往往成功了一半。但是，如何拿對(duì)一塊地，卻是對(duì)開(kāi)發(fā)商極大的考驗(yàn)，尤其在房?jī)r(jià)上漲空間受限的背景之下。

  2019年，土地市場(chǎng)烽火重燃，搶地的戲碼，在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥土拍，近百家房企大戰(zhàn)，拍賣廳現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，跳價(jià)與搖號(hào)撩撥著房企神經(jīng)，三個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍結(jié)果是，13宗地塊成功出讓，合計(jì)總金額132億。

  與去年下半年的悲觀形成鮮明對(duì)比的是，房企拿地?zé)崆楸蝗�面激活。截�?月末，包括融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、綠地控股、萬(wàn)科地產(chǎn)、新城控股在內(nèi)的5家房企新增貨值超千億，58家房企新增貨值超百億。

  新一輪土地?zé)岢敝�，頭部房企的示范效應(yīng)越發(fā)突出。事實(shí)上，在償債高峰到來(lái)的2019年，房企資金面的壓力并沒(méi)有徹底緩解，但頭部房企如同牧羊犬，正驅(qū)馳著眾多房企爭(zhēng)先恐后地涌向土地市場(chǎng)。

  土地升溫

  “現(xiàn)在去搶地，如果政策不放松，有被套風(fēng)險(xiǎn)�！�2018年報(bào)季中，世茂房地產(chǎn)副主席許世壇、融信地產(chǎn)主席歐宗洪等房企大佬接連表示。彼時(shí)的土地市場(chǎng)，流拍變得極為普遍，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的悲觀情緒大肆蔓延。直到2019年1月，土地市場(chǎng)仍處于降溫通道。

  有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月Top50房企拿地總金額約1786億元，其中，僅14家房企新增貨值突破百億；2月份Top50房企拿地金額約1205億元，僅占當(dāng)月銷售比的0.33。

  陽(yáng)春三月，劇情開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。之前觀望的企業(yè)紛紛出手，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月末新增貨值超百億的房企數(shù)量達(dá)46家。到了4月底，58家房企新增貨值超百億。

  市場(chǎng)真正爆發(fā)是在四月。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)300城市土地供應(yīng)2241宗，比上月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供應(yīng)建面17513.33萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加41.20%和9.41%。

  供應(yīng)量回升帶動(dòng)下，300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交持續(xù)攀升。規(guī)模房企如世茂、新城等投資力度加大，碧桂園、中海、恒大等企業(yè)拿地金額更是環(huán)比增長(zhǎng)均超200%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減。

  土地成交價(jià)格也隨之上漲。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)同比漲幅保持在20%以上，絕對(duì)價(jià)格僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。溢價(jià)率更是保持上漲趨勢(shì)，同比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)。

  從單個(gè)地塊來(lái)看，熱點(diǎn)城市內(nèi)高價(jià)地塊頻出，部分地塊已接近甚至超過(guò)全市樓面價(jià)最高水平。4月29日的蘇州，經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)拍，中海以35.63億元總地價(jià)拿下蘇州工業(yè)園區(qū)一宗宅地，折合樓面價(jià)30287元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)規(guī)劃建設(shè)以來(lái)的土地拍賣新紀(jì)錄。

  此外，300城宅地流拍宗數(shù)占比逐月下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月流拍占比為8.5%，較去年12月下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，2月流拍占比下降至6.1%，3月流拍占比為1.8%，已降至2018年以來(lái)的最低水平。

  資金推動(dòng)

  “今年開(kāi)始工作強(qiáng)度大了很多，去年我們公司拿地還是偏保守的，也沒(méi)有完成全年的土地投資指標(biāo)，但是今年各方面條件都相對(duì)成熟，我也經(jīng)常出差去看地拿地�！痹谝患掖笮头科髲氖峦顿Y業(yè)務(wù)的佟君告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，城市分化更加明顯，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。作為房企的“糧倉(cāng)”，土地儲(chǔ)備規(guī)模和布局對(duì)業(yè)績(jī)影響持續(xù)加大。一、二線及強(qiáng)三線城市普遍成為房企投資重心，武漢、鄭州等城今年以來(lái)住宅用地成交總金額和總面積均位居全國(guó)Top10。

  但實(shí)際上，此輪土地市場(chǎng)起來(lái)速度較快，2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投資比較謹(jǐn)慎，在“窗口期”內(nèi)并未抓住時(shí)機(jī)，反而3~4月份跟風(fēng)拿地。其中不乏部分激進(jìn)房企高溢價(jià)拿地，地價(jià)突破區(qū)域近兩年新高。

  且從目前土儲(chǔ)總量看，房企難言缺地。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2018年末，恒大、碧桂園和保利發(fā)展三家企業(yè)貨值均已突破2萬(wàn)億。貨值儲(chǔ)備在3000億以上的企業(yè)共37家，千億陣營(yíng)的后續(xù)儲(chǔ)備依然充足。

  結(jié)合去化周期和總貨值，百?gòu)?qiáng)中多數(shù)房企仍處于相對(duì)安全的區(qū)間。典型如碧桂園、萬(wàn)科等龍頭房企，整體去化均能維持3年左右；總貨值在3000億以上的房企，多數(shù)去化風(fēng)險(xiǎn)可控，陽(yáng)光城、旭輝等土儲(chǔ)足夠支撐企業(yè)未來(lái)3~5年的發(fā)展。

  充足糧草加持，房企強(qiáng)力“補(bǔ)血”背后邏輯何在？有學(xué)者研究表明，中國(guó)城市中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲現(xiàn)象，是開(kāi)發(fā)商非理性競(jìng)買土地的原因。

  此外，考慮到資金面的寬松以及整體房企的補(bǔ)倉(cāng)需求，多重因素下，房企的拿地都開(kāi)始越來(lái)越多。

  “我們很多重點(diǎn)項(xiàng)目都是老板自己飛過(guò)去看地，一般老板自己看過(guò)的地，我們給到的土地預(yù)算會(huì)更多，這樣的好處是，在土地現(xiàn)場(chǎng)老板可以直接叫價(jià)，而不全部考慮到授權(quán)價(jià)格，那么我們拿到這個(gè)土地的可能性也大了很多�！币晃婚}系房企高管在電話中告訴記者。

  佟君透露，他所在的公司一般都是土地投資負(fù)責(zé)人進(jìn)行前期的預(yù)判和報(bào)告，如果土地比較優(yōu)質(zhì)，他們還會(huì)上報(bào)給區(qū)域總裁并到董事長(zhǎng)。如果董事長(zhǎng)看上了，那么這個(gè)土地就具備更多戰(zhàn)略意義，利潤(rùn)率也不是考慮的唯一要素。

  “老板都是算大賬的，比如我們要新進(jìn)入一個(gè)城市，適當(dāng)拿地價(jià)格高一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，先占到這個(gè)位置�！彼�說(shuō)。

  此外，持有成本與預(yù)期收益是影響其儲(chǔ)備土地決策的兩個(gè)要素。成本端受貸款利率和融資能力影響，收益端則受未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期和市場(chǎng)不確定性影響。

  從實(shí)際融資角度看，房企資金緊俏的現(xiàn)狀確有好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~4月份，房企融資規(guī)模近8500億元；其中海外債占比為25.6%，成為房企首選融資途徑。受益于融資環(huán)境改善，房企資金壓力有所緩解，拿地意愿隨之逐漸恢復(fù)。

  就房企經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地,可以保證住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的連續(xù)性。同時(shí)避免住房市場(chǎng)需求高漲時(shí)，由于土地資源不足而出現(xiàn)生產(chǎn)瓶頸。但學(xué)者研究指出，對(duì)于大規(guī)模房企而言,“激進(jìn)拿地”還出于其市場(chǎng)壟斷地位的考慮。

  “規(guī)模不是萬(wàn)能的，沒(méi)有規(guī)模萬(wàn)萬(wàn)不能�！毙褫x集團(tuán)總裁林峰曾不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合表示。

  孫宏斌曾經(jīng)公開(kāi)表示“做房地產(chǎn)唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是買貴了地”。但據(jù)市場(chǎng)消息，融創(chuàng)在武漢市場(chǎng)不惜以內(nèi)部測(cè)算虧本的代價(jià)，拿下漢陽(yáng)區(qū)兩宗地塊。武漢、徐州、天津、鄭州，龍頭房企借規(guī)模與融資優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)充自身在市場(chǎng)的觸角。

  更為重要的是，頭部房企的示范作用，越來(lái)越顯著地左右著市場(chǎng)走向。房企對(duì)市場(chǎng)判斷高度趨同，紛紛重倉(cāng)二線，前4月百?gòu)?qiáng)房企二線新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)49%，較1~3月上升3%。頭部房企的牧羊犬追趕效應(yīng)，讓市場(chǎng)走向變得比過(guò)去更容易操控。

  必爭(zhēng)之地

  房企作為土地市場(chǎng)的微觀消費(fèi)者，在進(jìn)行土地競(jìng)拍報(bào)價(jià)決策分析時(shí)，其判斷、預(yù)期、情感、意志等心理因素與金融市場(chǎng)中投資者心理類似。其行為不僅構(gòu)建了土地市場(chǎng)的投資情緒基礎(chǔ)，可能使整個(gè)市場(chǎng)偏離經(jīng)濟(jì)基本面大幅震蕩。

  “很多土地拍賣由于有老板親自去看，他們也難免受到市場(chǎng)的情緒渲染，一般情緒一到位，很多土地也就自然越拍越高�！辟【�說(shuō)。

  “沒(méi)拍到地難受三天，拍下地難受三年�！睜�(zhēng)相入市情緒傳染下，土拍次次升溫，但房企并非不懂其中憂患。

  “目前房企規(guī)模化彎道超車的機(jī)會(huì)只有3年左右，未來(lái)市場(chǎng)格局定好后，再想快速發(fā)展難度會(huì)更大�！焙腙�(yáng)集團(tuán)執(zhí)行總裁張良曾表示。

  對(duì)于很多房企而言，為了規(guī)模，大部分都在適度地協(xié)調(diào)自己的利潤(rùn)指標(biāo)�！爱吘褂辛送恋貎�(chǔ)備，才有未來(lái)的預(yù)期空間�！本G地控股一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

  歐宗洪面對(duì)投資者時(shí)坦言，今年年初杭州土地市場(chǎng)回暖，盡管融信2月份也在杭州拿地，但房?jī)r(jià)如果不漲，這兩個(gè)月以來(lái)房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風(fēng)險(xiǎn)。

  不確定的市場(chǎng)走向，間接賦予房企豪賭的勇氣。但確定的調(diào)控政策，無(wú)疑給搖擺的市場(chǎng)潑下冷水。中共中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示；此外，自然資源部要求各地需根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，制定實(shí)施住宅用地分類調(diào)控目標(biāo)。

  地方層面，各地繼續(xù)落實(shí)樓市分類調(diào)控政策。石家莊、西安、合肥收緊住房公積金貸款政策；海南、深圳、哈爾濱、合肥加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度；此外，合肥調(diào)整熱點(diǎn)區(qū)域居住用地拍賣最高限價(jià)；蘇州近期出臺(tái)限售新政。

  克而瑞研究同樣表明，本輪土地窗口期很短，目前資金面尚無(wú)明顯收緊跡象，但繼續(xù)大幅寬松的可能性不大。而市場(chǎng)是否真正回暖還受諸多因素影響。即便一二線市場(chǎng)延續(xù)回暖趨勢(shì)，接下來(lái)并不是最佳的拿地時(shí)期，企業(yè)投資布局仍需謹(jǐn)慎，盲目追高并不可取。

  “2018年全國(guó)15萬(wàn)億規(guī)模，一線占了多少，自然二線城市是前三十強(qiáng)的必爭(zhēng)之地，更是想進(jìn)三十強(qiáng)、五十強(qiáng)的必爭(zhēng)之地。”一位Top30地產(chǎn)總裁表示。

  而對(duì)于已下注的房企來(lái)說(shuō)，若面粉貴過(guò)面包，唯有延期項(xiàng)目推出時(shí)間或通過(guò)營(yíng)銷方式對(duì)沖。但對(duì)于中小房企而言，資金與規(guī)模不能承受時(shí)間代價(jià)時(shí)，或許只能損失利潤(rùn)降價(jià)出貨。

  （應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中佟君為化名）