《證券時(shí)報(bào)》吳家明

 近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市的土地市場(chǎng)升溫，不少房企在土地市場(chǎng)爭(zhēng)搶激烈。在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場(chǎng)，公開(kāi)拍地往往意味著一次企業(yè)擴(kuò)儲(chǔ)的良機(jī)。過(guò)去，深圳的商業(yè)和工業(yè)用地因限制條件較多基本為底價(jià)出讓?zhuān)�但在最近深圳兩宗工業(yè)用地拍賣(mài)卻非常激烈。

  近日，深圳坪山區(qū)出讓了三宗工業(yè)用地，這三塊工業(yè)用地出讓條件和競(jìng)買(mǎi)資格條件均高度一致，土地準(zhǔn)入行業(yè)均為《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016修訂）》鼓勵(lì)發(fā)展類(lèi)中的A01生物產(chǎn)業(yè)，使用年限均為20年，宗地需開(kāi)展實(shí)施裝配式建筑。

  結(jié)果顯示，其中兩宗工業(yè)用地被深圳市愛(ài)康生物科技有限公司、深圳市康泰健牙科器材有限公司分別以5000萬(wàn)元和2500萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率分別為335%和117%。在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，深圳市愛(ài)康生物科技有限公司和深圳市國(guó)賽生物技術(shù)有限公司為宗地號(hào)G14316-0113地塊的激烈纏斗成為最大亮點(diǎn)，雙方接連近37次輪番出價(jià)。另一宗工業(yè)用地由深圳市新產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)學(xué)工程股份有限公司以底價(jià)5112萬(wàn)元競(jìng)得。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月深圳共有9宗工業(yè)用地出讓?zhuān)�累�?jì)出讓土地總面積超過(guò)11萬(wàn)平方米。因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。

  今年年初，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿），提出產(chǎn)業(yè)用地容積及容積率調(diào)整可通過(guò)新建、擴(kuò)建、拆建三種方式組合的路徑實(shí)施，劃定新增建筑面積的15%為產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整的貢獻(xiàn)基準(zhǔn)，并明確規(guī)定提高容積率增加的建筑面積不得轉(zhuǎn)讓。到了4月，深圳市又出臺(tái)《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的暫行規(guī)定》《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》兩個(gè)文件，深入推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，加快工業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供有力空間保障。

  此外，深圳市正大力實(shí)施“拓展空間保障發(fā)展”十大專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，在違建“零增量、減存量、保安全”上實(shí)現(xiàn)攻堅(jiān)突破。5月8日，福田區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局會(huì)同香蜜湖街道辦事處、福田區(qū)消防大隊(duì)等部門(mén)組織開(kāi)展度假村片區(qū)違法建筑清拆行動(dòng)，宣告綜合整治號(hào)角正式吹響。此外，位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的碧海灣高爾夫球場(chǎng)違建將被依法強(qiáng)制清拆。

  與商辦和工業(yè)用地不同，自2010年起深圳的住宅用地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)更是一直處在超低位水平，城市更新早已成為住宅供應(yīng)的主力。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的300城市土地市場(chǎng)交易信息顯示，4月份中國(guó)300個(gè)城市共成交土地1830宗，環(huán)比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量環(huán)比上揚(yáng)近三成。其中，二線城市土地市場(chǎng)最為活躍。4月份，二線城市土地出讓金為2641億元，環(huán)比增加43%，同比增加81%；成交土地面積3139萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14%，同比增加15%。據(jù)測(cè)算，二線城市“賣(mài)地”收入占300個(gè)城市土地出讓收入的66%，土地成交面積占比也超四成。

  有關(guān)機(jī)構(gòu)建議，目前市場(chǎng)的變化對(duì)企業(yè)拿地提出更高要求，中小房企盡量少拿高價(jià)地、高溢價(jià)地和高總價(jià)地，可以通過(guò)合作和收并購(gòu)有選擇地進(jìn)入潛力城市。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也警告，近期房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)悲觀情緒減少，同時(shí)房企的資金面在不斷改善，這些因素都帶來(lái)了很多拿地機(jī)會(huì)。不過(guò)，如果近期土地溢價(jià)率太高，接下來(lái)又會(huì)出現(xiàn)很多管控，即出現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)的現(xiàn)象。值得注意的是，4月以來(lái)針對(duì)市場(chǎng)回溫跡象，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的城市明顯增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月已有30多個(gè)城市調(diào)整公積金政策，其中多地政策有所收緊。