來源：克爾瑞

◎  作者 / 房玲、易天宇

  2019年5月7日，龍湖商業(yè)公布了其未來發(fā)展新規(guī)劃——今明兩年將以平均每年新開業(yè)超過10家購物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超過50家。此次新規(guī)劃的背后，究竟是基于何種戰(zhàn)略考量？未來又將會(huì)為龍湖商業(yè)帶來什么影響？

  龍湖商業(yè)進(jìn)入規(guī)模沖刺階段

  事實(shí)上，龍湖從2000年開始就已介入到了商業(yè)地產(chǎn)，并成立了商業(yè)管理部。2003年，龍湖首個(gè)購物中心——重慶北城天街的開業(yè)運(yùn)營(yíng)，這也標(biāo)志了龍湖正式邁入了商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。2011年龍湖正式把商業(yè)提升到戰(zhàn)略層面，發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)三大品牌線——天街、MOCO家居生活館和星悅薈，年底董事長(zhǎng)吳亞軍把商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)：“未來每年銷售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資；每年開工量的12%作為商業(yè)項(xiàng)目留存”。在此階段龍湖商場(chǎng)數(shù)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，歷年平均增長(zhǎng)2-3座，并開啟了異地復(fù)制，全國(guó)布局的道路。 

  此次龍湖商業(yè)再次提出了每年超10座商場(chǎng)的新規(guī)劃，無疑又將龍湖的商業(yè)發(fā)展推向了一個(gè)嶄新的階段。在此階段中，龍湖商業(yè)不僅將會(huì)實(shí)現(xiàn)開業(yè)商場(chǎng)數(shù)目、租金收入的快速增長(zhǎng)；其品牌影響力也將達(dá)到新的高度。

  規(guī)模增長(zhǎng)助力2020年60億租金

  龍湖之所以此時(shí)選擇加大商業(yè)拓展力度，這既是在大背景政策調(diào)控下的被動(dòng)防守，也是在企業(yè)多元化戰(zhàn)略上的主動(dòng)出擊。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新的一輪調(diào)控，房企在融資、投資和銷售等各方面都面臨了不同的挑戰(zhàn)，此外隨著行業(yè)集中度的不斷提升和增量市場(chǎng)行業(yè)天花板的逐步逼近，房企競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，如何挖掘存量市場(chǎng)的價(jià)值成為了房企的新命題。

  從一方面來看，商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)，加大商業(yè)地產(chǎn)的布局力度，同樣也符合于龍湖四輪驅(qū)動(dòng)的多元戰(zhàn)略需要，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來穩(wěn)定可觀的租金收入，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，隨著龍湖十多年來在商業(yè)板塊上的不斷嘗試，組織架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)體系逐步成熟，并積累了一定的商業(yè)資源，這也為之后的加速發(fā)展提供了有力支撐。 

  截止2018年，龍湖商業(yè)共擁有已開業(yè)商場(chǎng)29座，建筑面積295.75萬平方米，同比增長(zhǎng)15%。據(jù)年報(bào)中已確定2020年前將開業(yè)的20座商場(chǎng)來看，新開業(yè)的商場(chǎng)建面將達(dá)到195.1萬平米。截止2020年，龍湖開業(yè)商場(chǎng)的建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)到490萬平米，相比2018年大幅增長(zhǎng)66%。 

  規(guī)模的增長(zhǎng)將勢(shì)必帶動(dòng)租金收入的提升，在2018年的全年業(yè)績(jī)會(huì)上龍湖再次表示2020年商業(yè)收入將超60億。目前2018年龍湖商場(chǎng)的租金收入為36億元，若按照規(guī)模至少66%的增長(zhǎng)率，在租金水平自然增長(zhǎng)的情況下，60億租金目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度不大。

  城市布局兼顧深耕與拓展

  從未來兩年龍湖新開業(yè)商場(chǎng)的城市布局情況來看，既有在當(dāng)前城市的深耕布局，也有在新城市上的積極拓展。以成都為例，截止2018年底龍湖已于成都擁有天街5座，未來兩年內(nèi)還將在成都陸續(xù)開業(yè)3座天街及1座星悅薈，從而成為成都自持商業(yè)體量最多、布局最完善的城市運(yùn)營(yíng)商之一。通過深耕布局，龍湖不僅能夠搶占市場(chǎng)份額，同時(shí)還能有效提升品牌影響力。

　　此外在新拓展的城市中，南京的新開業(yè)建面達(dá)到了47.99萬平米，新增建面在各城市中最高。未來兩年，南京將陸續(xù)開業(yè)六合天街、龍灣天街、江北天街、河西天街共四個(gè)項(xiàng)目，將分別定位“夢(mèng)享家”、“戀時(shí)光”、“漾生活”、“輕主張”四個(gè)主題，并在IP中引入當(dāng)?shù)匚幕�，如秦淮河、茉莉花等等。通過差異化的主題定位，以及當(dāng)?shù)卦�素的運(yùn)用，龍湖能夠提升其商業(yè)品牌在新拓展城市中的接受度，并更大程度地吸引潛在客群，實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)。

　　整體來看，此次龍湖商業(yè)發(fā)展的提速，再次印證了龍湖對(duì)于四輪驅(qū)動(dòng)協(xié)同發(fā)展的雄心與決心。但在商業(yè)規(guī)模加速提升的同時(shí)，龍湖仍需警惕過快商業(yè)發(fā)展對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金的占用，尤其是在融資環(huán)境不斷收緊的當(dāng)下，在加大商業(yè)投資布局的同時(shí)，更要保證企業(yè)的財(cái)務(wù)健康。2018年底龍湖已開業(yè)商場(chǎng)的權(quán)益建面占比為93%，未來兩年新增開業(yè)商場(chǎng)的權(quán)益建面占比為82%，下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。在項(xiàng)目操盤的前提下，未來龍湖可繼續(xù)通過合作的方式，進(jìn)一步降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。此外龍湖還可以積極嘗試商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化，從而為企業(yè)帶來更多流動(dòng)資金。