謝中秀 來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

 面對(duì)1—4月普漲的房?jī)r(jià)和熱情的土拍市場(chǎng)，近期，住建部、銀保監(jiān)會(huì)、央行三大監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲為樓市“降溫”。

  在5月25日的2019清華五道口全球金融論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清重申要堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度泡沫。前不久，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對(duì)2019年銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)整治工作進(jìn)行部署，直指違規(guī)向房企融資的亂象。

  住建部則早在4月19日和5月18日，不到一個(gè)月兩次預(yù)警地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的10個(gè)城市。

  作為被點(diǎn)名城市之一，5月24日蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集多家地產(chǎn)商召開座談會(huì)，對(duì)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)工作提出下一步要求，其中表示今年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)不超過(guò)5%，強(qiáng)調(diào)若幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)不到控制，7月會(huì)加碼調(diào)控措施，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房所需社保門檻等。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，針對(duì)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)工作，住建部已經(jīng)給出了很明確的目標(biāo)，那就是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。在“穩(wěn)”這個(gè)方面，既要挽住去年四季度以來(lái)的下滑趨勢(shì)，又要摁住今年三四月表現(xiàn)出來(lái)的上升勢(shì)頭。所以在“穩(wěn)地價(jià)”的政策要求下，近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的蘇州、合肥出臺(tái)了應(yīng)對(duì)措施。

  二線城市集體升溫

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2241宗，成交1830宗，面積7519萬(wàn)平方米。推出宗數(shù)環(huán)比漲幅均超40%。成交宗數(shù)和面積環(huán)比分別增長(zhǎng)22%和12%。上升態(tài)勢(shì)明顯。

  其中二線城市引人注目。數(shù)據(jù)顯示，4月，二線城市共推出土地面積3461萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)15%和26%，占全國(guó)土地推出面積的36.9%；在出讓金方面，4月，二線城市土地出讓金2641億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)81%和43%，土地出讓收入占全國(guó)65.9%。

  在“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控目標(biāo)下，過(guò)熱即意味著將迎來(lái)政策關(guān)注。

  此次蘇州和合肥也適時(shí)發(fā)布了針對(duì)地市的調(diào)控政策。

  “按照蘇州最新的土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%—10%即要求現(xiàn)房銷售，這一點(diǎn)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，會(huì)增加資金壓力，對(duì)于房企拿地的影響較大。而合肥收緊土地競(jìng)買規(guī)則，也避免了同一公司多個(gè)馬甲入場(chǎng)拍地，推高地價(jià)或?qū)е赂?jìng)買不公平的情況。”張宏偉判斷。

  比較而言，為達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)”要求，除了更新報(bào)價(jià)規(guī)則，抑制房企拿地?zé)崆橹�外，蘇州還采取了下調(diào)土地指導(dǎo)價(jià)格的方式。

  5月17日，吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，對(duì)該地塊下調(diào)市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次性報(bào)價(jià)，其中市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)下調(diào)4.6%，網(wǎng)上競(jìng)報(bào)中止價(jià)下調(diào)16.1%，一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)下調(diào)18.7%。

  蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，吳江區(qū)下調(diào)土地指導(dǎo)價(jià)格的舉措是為配合蘇州全市穩(wěn)定土地市場(chǎng)的要求，其他區(qū)域、其他地塊的指導(dǎo)價(jià)格也有可能會(huì)受政策影響下調(diào)。

  地市調(diào)控還需多方聯(lián)動(dòng)

  在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，地市調(diào)控更為根本的還是資金方面的政策�！叭绻�在資金方面嚴(yán)格把控，將會(huì)有很大一部分小房企無(wú)力拿地�！� 

  以上海為例，上海土地出讓采取招掛復(fù)合的模式，有嚴(yán)格的資金要求，一是房企需要交納地價(jià)的20%作為保證金，二是要求參與拍地的企業(yè)有較大比例的自有資金。

  “通過(guò)這種方式，上海將土地招拍掛卡得非常嚴(yán)。” 盧文曦表示，但基于對(duì)土地出讓收入的依賴，大多數(shù)城市難以采取這種嚴(yán)格的方式。

  除了土拍市場(chǎng)的資金嚴(yán)控，房企資金來(lái)源的嚴(yán)控則是另外一個(gè)方面。

  數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來(lái)，房企融資環(huán)境得到了一定的寬松。同策咨詢研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，40家典型房企融資總額共計(jì)3211.71億元；同比2018年1—4月2666.08億元，多出545.63億元，同比上漲20.46%。資金面的緩解也直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上—1—4月，累計(jì)超過(guò)28家企業(yè)拿地過(guò)百億元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

  在“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)下，這一助推地市熱情的因素也迅速迎來(lái)政策“打補(bǔ)丁”。

  近期銀保監(jiān)會(huì)多次針對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)聲，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月1日至5月20日，各地銀保監(jiān)局已針對(duì)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)開出罰單32張。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)更發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，多條內(nèi)容嚴(yán)格整治違規(guī)向房企“輸血”。

  政策嚴(yán)控下，房企融資表現(xiàn)也急劇降速。同策研究院指出，縱向來(lái)看，4月40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)753.62億元，環(huán)比上月1024.2億元大幅滑落�！敖�期銀保監(jiān)會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)過(guò)度‘輸血’房企采取了一系列舉措，對(duì)房企融資產(chǎn)生了一定程度的抑制�！睆埡陚�對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)綜合指出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要樓市、地市、金融協(xié)同工作，基于此，為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，可以在長(zhǎng)效機(jī)制中建立一個(gè)各部門的協(xié)調(diào)機(jī)制�！�