張達(dá) 來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

近期，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多，而且轉(zhuǎn)讓方多為央企。

  證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)（5月1日至6月14日），共有20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括正式披露和預(yù)披露項(xiàng)目），而今年前4個(gè)月只有2個(gè)，去年4月至12月，9個(gè)月時(shí)間里總共僅有10個(gè)。

  在這20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方的出資人為央企，包括保利集團(tuán)、中化集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、中航工業(yè)、中國(guó)電建、中國(guó)通用技術(shù)集團(tuán)、中國(guó)電子、國(guó)機(jī)集團(tuán)、中國(guó)有色集團(tuán)等11家。值得注意的是，除了保利集團(tuán)、中化集團(tuán)、華僑城集團(tuán)外，其余多家央企并不在國(guó)資委確定的16家房地產(chǎn)主業(yè)央企名單之列。

  接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)可能更多的是企業(yè)自身的投資行為，對(duì)房地產(chǎn)不太看好，包括負(fù)債壓力、資金流收緊、自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不好等原因。民企上市公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比例更大，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓在整體市場(chǎng)來(lái)看是一個(gè)普遍現(xiàn)象。

  央企密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)

  證券時(shí)報(bào)記者梳理統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)，在11家央企旗下公司共轉(zhuǎn)讓的15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，中化集團(tuán)旗下有4個(gè)，保利集團(tuán)旗下有2個(gè)。

  6月12日，中化集團(tuán)旗下中國(guó)金茂掛牌轉(zhuǎn)讓北京茂豐置業(yè)有限公司28.56%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)53015.27萬(wàn)元。根據(jù)2019年3月31日財(cái)務(wù)報(bào)表，標(biāo)的公司處于虧損狀態(tài)。5月27日，中國(guó)金茂還掛牌轉(zhuǎn)讓北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)， 2019年4月30日的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，標(biāo)的公司處于資不抵債的狀態(tài)。除了北京的這兩個(gè)項(xiàng)目外，中國(guó)金茂還掛牌轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)114486.85萬(wàn)元。而中化集團(tuán)旗下另一家公司還掛牌轉(zhuǎn)讓東營(yíng)勝宏地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司10%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6299.62萬(wàn)元。

  6月12日，保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓北京金豐置業(yè)有限公司10%股權(quán)，即北京市豐臺(tái)區(qū)總部基地北項(xiàng)目10%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)1590.37萬(wàn)元。根據(jù)2019年3月31日財(cái)務(wù)報(bào)表，該標(biāo)的公司處于資不抵債的狀態(tài)，所有者權(quán)益為-625.81萬(wàn)元。5月30日，保利地產(chǎn)還掛牌轉(zhuǎn)讓北京保利融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.5%股權(quán)，該項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)。

  5月21日，中國(guó)電建旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓河南中新置業(yè)有限公司51%股權(quán)，該標(biāo)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表也顯示其處于資不抵債的狀態(tài)。

  6月17日，華僑城集團(tuán)旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)，該標(biāo)的公司目前處于虧損狀態(tài)。

  除了幾家房地產(chǎn)為主業(yè)的央企旗下公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)外，中航工業(yè)、中國(guó)電子、國(guó)機(jī)集團(tuán)、中國(guó)有色集團(tuán)等多家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企旗下也有房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，其中多數(shù)處于虧損狀態(tài)，有的項(xiàng)目甚至資不抵債。

  6月10日，中航工業(yè)旗下中航里城（香港）轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元；6月6日，中國(guó)電子旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓成都中澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)919.46萬(wàn)元；5月24日，國(guó)機(jī)集團(tuán)旗下公司轉(zhuǎn)讓武威市北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)2345.83萬(wàn)元；5月17日，中國(guó)有色集團(tuán)旗下公司掛牌轉(zhuǎn)讓湖北十五冶金拓房地產(chǎn)開發(fā)咸寧有限公司100%股權(quán)及5601.09余萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)7124.51余萬(wàn)元。

  轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或因自身經(jīng)營(yíng)原因

  證券時(shí)報(bào)記者梳理上述央企密集轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)項(xiàng)目有虧損或資不抵債。其中，中化集團(tuán)旗下中國(guó)金茂掛牌轉(zhuǎn)讓的北京兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為限競(jìng)房項(xiàng)目。另外，還有一些是當(dāng)年拿的高價(jià)地項(xiàng)目，如中航工業(yè)旗下中航里城（香港）轉(zhuǎn)讓的蘇州項(xiàng)目，是2015年6月以27.3億元拿下的兩宗住宅用地，溢價(jià)率均超60%，成交樓面價(jià)均超過(guò)9200元/平方米。不過(guò)，目前該項(xiàng)目2019年3月31日財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的凈利潤(rùn)為633.76萬(wàn)元。

  對(duì)于近期央企密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，房產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)交易歷來(lái)都存在，泰禾等民企賣項(xiàng)目可能是因?yàn)橘Y金鏈緊張，但保利等房地產(chǎn)主業(yè)的央企應(yīng)該不會(huì)主動(dòng)去收縮規(guī)模，除非是企業(yè)內(nèi)部覺得市場(chǎng)不好，項(xiàng)目不太賺錢了，有可能會(huì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，如果國(guó)資委沒給壓力的話，央企是沒有壓力退出的。這些央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)可能是自身經(jīng)營(yíng)調(diào)整原因。

  2010年，國(guó)資委曾要求除16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企外，其余央企須加快業(yè)務(wù)調(diào)整步伐，并在調(diào)整后退出房地產(chǎn)行業(yè)。隨后，有一些央企主動(dòng)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有一些央企則因房地產(chǎn)的利潤(rùn)較好而未退出。在2017年國(guó)資委對(duì)央企聚焦主業(yè)進(jìn)行重申后，仍有部分非主業(yè)房地產(chǎn)的央企遲遲未退。近期央企密集退出是否有政策導(dǎo)向呢？

  “這些投資轉(zhuǎn)讓可能更多的是企業(yè)自身的投資行為，可能對(duì)房地產(chǎn)不太看好了，包括負(fù)債壓力、資金流收緊、自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不好等原因�！� 國(guó)資委研究中心研究員周麗莎接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，如果去看上市公司，包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比例應(yīng)該會(huì)更大，很多都做了房地產(chǎn)方面的變現(xiàn)，然后來(lái)避免被ST或者避免退市，可能國(guó)企受關(guān)注度更高一點(diǎn)，但是從整體市場(chǎng)來(lái)看的話，這還是一個(gè)挺普遍的現(xiàn)象。另外，最近國(guó)家一直在推市場(chǎng)化、法治化債轉(zhuǎn)股，企業(yè)整個(gè)債務(wù)壓力如果比較大的話，包括在當(dāng)前的宏微觀形勢(shì)下，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)，做一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也是很有可能的。

  周麗莎還透露，今年年初，國(guó)資委對(duì)央企的負(fù)債率要求有所調(diào)整，包括對(duì)房地產(chǎn)、煤炭、有色金屬等去產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)，都做了負(fù)債要求，對(duì)前期負(fù)債偏高的企業(yè)會(huì)重點(diǎn)管控。

  另外，對(duì)于中國(guó)金茂退出北京兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的原因，中國(guó)金茂有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，因?yàn)轫?xiàng)目是聯(lián)合拿地，拿地時(shí)對(duì)方公司臨時(shí)調(diào)價(jià)，拿地價(jià)超過(guò)金茂的授權(quán)價(jià)了，于是選擇退出。而對(duì)于外界猜測(cè)的頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或因資金壓力的問題，他表示，金茂有資金優(yōu)勢(shì)，負(fù)債率也不高，資金沒有問題，退出這兩個(gè)北京項(xiàng)目也不代表對(duì)北京市場(chǎng)不看好，后續(xù)還會(huì)在北京市場(chǎng)拿地。