王玉鳳 來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

 進(jìn)入夏季，深圳暴雨不斷，當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲆脖弧傲軡瘛绷恕?

  近日，深圳寫字樓空置率上升的話題再度升溫。第一財(cái)經(jīng)記者走訪了寶安、南山、福田和羅湖等多個(gè)區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，自去年下半年以來，受市場大環(huán)境變化、金融企業(yè)撤退以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳高端寫字樓的空置率逐漸攀升，部分針對民間金融類企業(yè)的寫字樓空置率甚至高達(dá)30%。與此同時(shí)，中低端寫字樓受到的影響也在慢慢顯現(xiàn)，有業(yè)主稱，最近一年內(nèi)，空置率從10%上漲到20%。

  但專家也表示，雖然未來幾年新增寫字樓的供應(yīng)量將持續(xù)處于高峰期，但多重利好因素也會推動吸納量的增加。

  一年內(nèi)空置率翻倍

  在原關(guān)外寶安，聚集著大量的中低端寫字樓。夏明（化名）在寶安西鄉(xiāng)片區(qū)一棟寫字樓里租了一間200平方米左右的辦公室。自從3年前他簽訂合同以來，租金每年都會上調(diào)，但最近他發(fā)現(xiàn)，業(yè)主漲價(jià)的態(tài)度沒有以前強(qiáng)硬了。

  他告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“前不久我們合同到期了，如果續(xù)簽的話，租金漲幅超過5%。我們今年效益不太好，但又嫌搬家太折騰，就寫了一份降租申請，結(jié)果居然通過了。租金雖然還是上漲了，但沒有5%這么高�！�

  該寫字樓周邊生活配套非常完善，餐廳眾多。中午時(shí)分，年輕人從周邊寫字樓紛涌而出，熱鬧無比。但在夏明眼中，近段時(shí)間這份熱鬧淡了幾分。去年年底，他們那一層樓有兩三家公司搬走了，到現(xiàn)在也沒見人搬進(jìn)來。他說：“我們寫字樓因?yàn)橐婚_始租金比市場價(jià)要低一些，租的人很多，以前幾乎沒見到空置的�！�

  作為寶安一工業(yè)園區(qū)的部門負(fù)責(zé)人，楊華（化名）正在為寫字樓空置率煩惱。早在三四年前，他們園區(qū)就開始試水，將一棟十層的廠房改造成寫字樓，并試圖引進(jìn)一些高端的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，但該寫字樓招商頗為順利，去年上半年空置率在10%左右，畢竟是一棟比較新的寫字樓，楊華對這個(gè)數(shù)字還算滿意。

  他對第一財(cái)經(jīng)記者說：“當(dāng)時(shí)感覺招商的勢頭很好，但是去年下半年開始發(fā)現(xiàn)不那么順利了。現(xiàn)在我們寫字樓的空置率很高，超過20%，翻倍了�！�

  其實(shí)在過去十年，深圳寫字樓市場的供需總體而言比較平衡，2014~2015年前后，整個(gè)市場的空置率在個(gè)位數(shù)。但第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率更超過50%。

  第三方機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)相差無幾。根據(jù)戴德梁行今年一季度的報(bào)告，在金融去杠桿、互聯(lián)網(wǎng)泡沫等因素影響下，深圳一季度甲級寫字樓市場整體需求放緩，全市吸納量僅為4.12萬平方米，空置率上升1.49個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。

  戴德梁行深圳公司企業(yè)服務(wù)部主管及董事黃書禮對第一財(cái)經(jīng)記者表示：“從去年下半年開始，深圳寫字樓市場開始出現(xiàn)下跌趨勢。相對來說，高端寫字樓受到的影響更容易體現(xiàn)出來。”

  的確，不只是中低端寫字樓，租金下滑已是普遍現(xiàn)象，且由于企業(yè)租賃成本更高，高端寫字樓更容易受到市場風(fēng)吹草動的影響。高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，自2008年以來，深圳甲級寫字樓平均租金的年復(fù)合增長率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過，截至2018年底，深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。

  第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。

  在福田與羅湖交界處，深圳一老牌高端寫字樓招商處的工作人員對記者說，今年租金確實(shí)降了。“現(xiàn)在我們有很多寫字間是空的，價(jià)格在每平方米每月125元左右，去年還是130元呢，今年年初就降下來了�，F(xiàn)在125元的價(jià)格還可以再商量。”

  新增供應(yīng)過大

  雖然二季度的數(shù)據(jù)未出，但深圳某地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)主管判斷，現(xiàn)在寫字樓的空置率比一季度還略高一些。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“我們統(tǒng)計(jì)的都是甲級寫字樓，但也要看具體的項(xiàng)目，一些傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率沒那么高，但一些針對民間金融類企業(yè)的寫字樓空置率高，超過20%，甚至30%�！�

  2018年，在金融行業(yè)整頓以及監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，部分企業(yè)撤退，寫字樓業(yè)主也對引進(jìn)金融類客戶更為謹(jǐn)慎。記者走訪時(shí)，有福田區(qū)高端寫字樓的招商人士明確表示，拒絕金融類企業(yè)入駐。

  金融企業(yè)的撤退代表了需求方，從供應(yīng)方來說，近年來深圳寫字樓的供應(yīng)量持續(xù)增加，新建的寫字樓在陸續(xù)交付。

  在南山科技園寫字樓密集的部分區(qū)域，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，新寫字樓招租廣告隨處可見。一座緊鄰地鐵口和高端商場的甲級寫字樓打出了“金融科技”的招牌。這座簇新的寫字樓2017年開始招商，不過從它的巨型招商廣告牌來看，離招滿還有一段距離。招商處人士介紹，該寫字樓有2棟的入駐率在50%左右。

  對于深圳寫字樓的供應(yīng)市場來說，2017年是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳甲級寫字樓創(chuàng)2004年以來最大新增供應(yīng)量，共104萬平方米，并達(dá)到歷史峰值。

  第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年深圳將迎來15個(gè)新寫字樓項(xiàng)目，共計(jì)建筑面積約109.9萬平方米的新增供應(yīng)交付。

  而未來幾年內(nèi)，深圳寫字樓的供應(yīng)量將持續(xù)走高。根據(jù)高力國際的報(bào)告，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將步入供應(yīng)過剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來5年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。

  過量的新增供應(yīng)將給市場帶來更大的出租壓力�？梢灶A(yù)見的是，未來寫字樓租賃市場的競爭將更為激烈。業(yè)主們也將采取更多的措施應(yīng)對挑戰(zhàn)。比如，除了降租，楊華也準(zhǔn)備在寫字樓的運(yùn)營管理上下功夫，為入駐企業(yè)提供更多的資源整合和信息服務(wù)。

  但市場仍有多重利好因素。比如，粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)將助推深圳寫字樓的吸納能力。黃書禮認(rèn)為，在大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要的加持之下，未來寫字樓市場潛力可觀，市場預(yù)期仍在改善，積極因素也逐漸增多。

  此外，深圳作為大灣區(qū)的核心引擎，未來在吸引本土以及國際知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)落戶深圳上，無疑存在很大的空間。記者了解到，部分規(guī)劃建設(shè)的高端寫字樓項(xiàng)目的招租對象就瞄準(zhǔn)了國際一流的金融企業(yè)。

  第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿此前也表示，深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部和外部增長基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長。在2021年及之后，寫字樓的吸納將會開始超越供應(yīng)，屆時(shí)空置率預(yù)計(jì)將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定。