鄭炳巽 趙越 童海華 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

 隨著畢業(yè)季來(lái)臨，租房市場(chǎng)迎來(lái)一波火熱的行情。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓成為年輕群體的優(yōu)先選擇。

  《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近期走訪了廣州、深圳兩地多家長(zhǎng)租公寓，發(fā)現(xiàn)公寓房源在市場(chǎng)上很是搶手，多位管家表示，“現(xiàn)在旺季租房的人很多，剩下的房間不多了。”部分公寓還需提前預(yù)約才看得到房子。

  火熱的市場(chǎng)背后，長(zhǎng)租公寓的重資產(chǎn)屬性給運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)重重壓力，為了提高利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商推出了各樣的租房?jī)?yōu)惠。但是仍有企業(yè)“扛”不住市場(chǎng)壓力，剝離虧損的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

  另一方面，運(yùn)營(yíng)商還借助發(fā)行ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資，以達(dá)到持續(xù)“供血”的目的。

  市場(chǎng)火熱

  “其實(shí)也有找過(guò)在城中村的房子，但對(duì)比發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的位置更好，環(huán)境、管理、配套這些我也很滿意，所以最終選擇租下來(lái)。”“我是同事推薦入住的，因?yàn)殡x公司很近，而且公寓有人定期打掃，很干凈，管理員也很負(fù)責(zé)”。記者在采訪過(guò)程中，有多位受訪者向記者表示。

  廣州的張女士向記者表示，雖然長(zhǎng)租公寓的房租并不一定便宜，但是綜合對(duì)比，長(zhǎng)租公寓性價(jià)比更高，這成了他們最終入住的原因。

  近日，記者走訪了廣深兩地的多家長(zhǎng)租公寓，包括YOU+國(guó)際青年社區(qū)、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩(shī)寓以及金地草莓社區(qū)，發(fā)現(xiàn)公寓房源在市場(chǎng)上相當(dāng)搶手。

  記者來(lái)到水蔭路附近一家7層高、比較老舊的魔方公寓看房，管家告訴記者，“這里除了剩下一間30平方米左右的大單間空置之外，其余都已經(jīng)租滿�！蓖瑯�，五羊新城的YOU+國(guó)際青年社區(qū)的工作人員告訴記者，“剩余的房間已經(jīng)不多，只有幾間小戶型的可供選擇�！�

  記者隨后前往相對(duì)遠(yuǎn)離市中心的其他公寓，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)同樣火熱。

  位于廣州中成路的龍湖冠寓的管家表示，“現(xiàn)在是旺季，租房的人很多，我們有兩棟公寓，一共300多間房基本租完，只剩10來(lái)間單間�！痹谔炱郊�，一棟根據(jù)七天連鎖酒店改造而來(lái)的朗詩(shī)寓，房源也已全部被預(yù)定，管家表示要等到6月底才有空房。

  類(lèi)似的情況在深圳同樣存在。

  位于福田上梅林的金地草莓社區(qū)的管家告訴記者，“現(xiàn)在只有一棟14層的公寓在出租，從3月份到現(xiàn)在，房間都被租完了�！庇浾吡私獾�，為了滿足市場(chǎng)需求，金地草莓社區(qū)又在附近收了2棟公寓進(jìn)行改裝，準(zhǔn)備7月中旬推向市場(chǎng)。

  當(dāng)記者在現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)時(shí)，又有2位租客冒雨前來(lái)詢問(wèn)。管家介紹，金地已經(jīng)在上梅林拿下了6棟樓進(jìn)行改建，同時(shí)在福田體育館周?chē)�也拿了幾個(gè)項(xiàng)目。

  根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元，租賃人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

  58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2017-2018中國(guó)住房租賃藍(lán)皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)皮書(shū)”）認(rèn)為，由于“居民租房意愿不斷上漲、結(jié)婚年齡推遲推動(dòng)單人租房人群上漲、房?jī)r(jià)上漲造成被動(dòng)租房人群增長(zhǎng)、一二線城市不斷增加租房保障”等各方面因素的作用，在未來(lái)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模仍將非常巨大。

  盈利困局

  據(jù)克而瑞2018年發(fā)布的中國(guó)租賃住房市場(chǎng)研報(bào)，以國(guó)內(nèi)主要的一二線城市數(shù)據(jù)為例，重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)僅為2.04%，回報(bào)周期中位數(shù)近50年，其中北上廣深四城租金回報(bào)率普遍低于2%，深圳回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)60年之久。

  正因如此，記者在走訪的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，各個(gè)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商都在絞盡腦汁提高出租時(shí)長(zhǎng)、降低空置率、加快換手率。

  其中，YOU+國(guó)際青年社區(qū)制定了嚴(yán)格的看房規(guī)定，工作人員提醒記者，“租客看房必須提前一天預(yù)約，在看房后需7天內(nèi)簽約入住�！�

  魔方公寓針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生推出了免租金活動(dòng)。一般的租客則有押一付一、押一付三兩種選擇。管家表示，“前者針對(duì)短租，房租更高，30平方米左右的單間4500元一個(gè)月。后者針對(duì)長(zhǎng)租，如果簽約一年，每月房租可以降到3900元，但是必須按季度交租。長(zhǎng)租也可以選擇押一付一，不過(guò)房租是每月4000元。”

  朗詩(shī)寓也有類(lèi)似的運(yùn)營(yíng)模式。管家告訴記者，“租客可以選擇月租，也可以長(zhǎng)租，兩者均是押一付一。但短租的話租金沒(méi)有優(yōu)惠，要是能長(zhǎng)租一年，月租可以打9折。如果能夠一次性付一年租金，則可以在9折的基礎(chǔ)上再享受9.5折。”最終下來(lái)，后者的優(yōu)惠力度變得很具吸引力，每月可以便宜400元。

  相比之下，龍湖冠寓不僅有上述方式，還會(huì)按不同租期調(diào)整租金，以確保利潤(rùn)最大化。管家以租客在6月份入住某一間大單間為例進(jìn)行說(shuō)明，“1~2個(gè)月租期的月租為3045元，3~4個(gè)月租期月租為2907元，但是5個(gè)月租期的價(jià)格會(huì)上漲到3198元。”

  管家解釋?zhuān)�“因�(yàn)閺默F(xiàn)在開(kāi)始算，5個(gè)月后到期是11月份，那時(shí)候是淡季，租金會(huì)便宜，所以現(xiàn)在的價(jià)格就會(huì)調(diào)高�！钡�是記者發(fā)現(xiàn)，如果把租期延長(zhǎng)到12個(gè)月，月租就會(huì)降為2630元�！胺凑�都是長(zhǎng)租比較劃算�！惫芗冶硎�。

  雖然運(yùn)營(yíng)商為了生存“花樣百出”，但是經(jīng)營(yíng)不善的一方終會(huì)提前退場(chǎng)。

  5月13日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司（0106.HK，以下簡(jiǎn)稱“詩(shī)朗綠色集團(tuán)”）公告稱，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)以及包括提供物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。朗詩(shī)綠色集團(tuán)坦承，旗下朗詩(shī)寓仍處于培育期，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開(kāi)支。朗詩(shī)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“整個(gè)剝離進(jìn)程還在推進(jìn)當(dāng)中，暫不方便對(duì)外公開(kāi)更多信息。”

  無(wú)獨(dú)有偶，有報(bào)道稱遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（3377.HK，以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋”）擬在年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。對(duì)此，遠(yuǎn)洋方面向記者表示，“目前暫無(wú)具體信息可以透露�！睋�(jù)了解，2016年遠(yuǎn)洋開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，2017年正式推出長(zhǎng)租公寓品牌“邦舍”。截至目前，遠(yuǎn)洋邦舍經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目12個(gè)，管理房間8000間。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“剝離有狹義和廣義之分。前者是作為一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門(mén)，集團(tuán)不給太多的支持。后者更體現(xiàn)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。但目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)其實(shí)還是有空間的，所以類(lèi)似剝離估計(jì)也還是體現(xiàn)為支持力度減弱的層面�！�

  發(fā)債“造血”

  針對(duì)市場(chǎng)火熱而運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)困難的窘境，嚴(yán)躍進(jìn)指出，“這好比一個(gè)蘋(píng)果，外表沒(méi)爛，但它的核已經(jīng)爛了。對(duì)于一些長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)層面還是可以繼續(xù)進(jìn)行下去的，但是成本核算是困難的。所以長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)要警惕‘好果爛核’的尷尬�！�

  “當(dāng)然必須看到一點(diǎn)，如果市場(chǎng)需求量多，那么未來(lái)還是有補(bǔ)救措施，即研究長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，同時(shí)在降低成本、增加潛在經(jīng)營(yíng)收益等方面形成更強(qiáng)的能力�！眹�(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步提出。

  事實(shí)上，為了提高持續(xù)“供血”能力，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商陸續(xù)推出融資產(chǎn)品。

  聯(lián)訊證券指出，時(shí)間就是金錢(qián)，建一個(gè)20年才能回本的項(xiàng)目，收20年租等著回本不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司一般是有不低的財(cái)務(wù)成本的，企業(yè)的融資方式有貸款、發(fā)債和ABS。

  據(jù)了解，截至2018年8月21日，市場(chǎng)已發(fā)行長(zhǎng)租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類(lèi)型包括類(lèi)REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS，自如、魔方、保利、招商蛇口等企業(yè)均包含在內(nèi)。

  而在近期，上交所信息顯示，融創(chuàng)長(zhǎng)租公寓ABS與合景泰富長(zhǎng)租公寓ABS均取得更新，前者為“國(guó)都證券-融創(chuàng)長(zhǎng)租公寓一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額3億元，后者為“國(guó)君-合景泰富長(zhǎng)租公寓1號(hào)系列資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額為20億元。

  與此同時(shí)，面對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的資金需求，有機(jī)構(gòu)呼吁盡快推出公募REITs試點(diǎn)。據(jù)新華財(cái)經(jīng)報(bào)道，光大證券固定收益總部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來(lái)兩大領(lǐng)域或?qū)⒊蔀楣�募REITs市場(chǎng)的“發(fā)力點(diǎn)”和重點(diǎn)發(fā)展方向，其中之一便是長(zhǎng)租公寓。

  蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧就此指出，“因?yàn)槲覈?guó)房?jī)r(jià)的特點(diǎn)，租售比特別低，長(zhǎng)租公寓盈利壓力大，又占用大量資產(chǎn)。這一行為能夠幫助長(zhǎng)租公寓拓寬融資渠道，提升融資規(guī)模，降低融資成本�！�

  同策研究院總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，“頻繁發(fā)債，一定程度上會(huì)抬升公寓的價(jià)格，因?yàn)槿谫Y也需要成本。但是租客對(duì)租金的敏感程度很高，加之市場(chǎng)有足夠的選擇，租客會(huì)尋求可替代的公寓。如果企業(yè)運(yùn)營(yíng)不佳，出現(xiàn)跌價(jià)，則壓力會(huì)更大�！�