來源：《第一財經(jīng)日報》、《經(jīng)濟參考報》

  中原地產(chǎn)研究中心4日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬億元，同比2018年同期上漲了12.3%。賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶。

  二線城市成熱點

  單月來看，5月份賣地最多的也是二線熱點城市。諸葛找房日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國土地供需規(guī)模小幅上漲，土地出讓金同比增加超5成，其中二線城市土地出讓金同比上漲81%。

  具體而言，2019年5月土地出讓金榜單有五城超200億元，分別是杭州、天津、重慶、濟南和常州。其中，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列各城市出讓金收入榜首。而在今年前五月，杭州土地出讓金收入已經(jīng)累計超過了1134億元，在各大城市領(lǐng)跑。

  從近年來的情況來看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，去年則再創(chuàng)新高，達到了2501億元，在全國各城市中領(lǐng)跑，今年則延續(xù)了這樣的態(tài)勢。

  杭州土地出讓金連創(chuàng)新高，與近幾年杭州在信息經(jīng)濟帶動下，人口快速流入相一致。根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分別飆漲了12.6萬、17萬、28萬、33.8萬人，呈現(xiàn)快速增長、持續(xù)增加的態(tài)勢。

  另一方面，相比一線城市以及南京、武漢這些大區(qū)中心城市，杭州原有的城市規(guī)模比較小，包括地鐵在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，也需要加以完善。例如，為了給2022年杭州亞運會提供更好的支撐和保障，構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通運輸體系，杭州提出到2022年將形成總長度達516公里的軌道交通將實現(xiàn)十城區(qū)全覆蓋。

  而目前杭州的軌交里程只有114公里，4年內(nèi)要達到516公里，接近于現(xiàn)在的四倍，與現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)，這意味著杭州地鐵建設(shè)需要奮起直追。而修建如此規(guī)模的地鐵，也需要有雄厚的財政作為保障。

  杭州之外，今年以來天津、武漢、蘇州、濟南、鄭州、福州等二線城市的土地市場表現(xiàn)也十分搶眼。以濟南為例，在今年初合并萊蕪后，過去較為“低調(diào)”的濟南正在積極打造強省會。5月17日，濟南迎來了5月的第二場土拍，集中出讓21宗地，吸引了上十家房企參與競拍，包括陽光城、鑫苑、世茂、碧桂園、海爾、金科、綠地等。

  開發(fā)商積極拿地

  中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，從融資渠道看，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加，融資完成非常好，資金成本也便宜了很多，也導(dǎo)致四五月企業(yè)拿地明顯加速，目前已有37家房企拿地超過百億元。從區(qū)域布局來看，本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是武漢、杭州等為代表。

  在融資難度大幅緩解后，開發(fā)商開始積極拿地�！耙驗槿ツ昴玫厣�，現(xiàn)在也需要增加土地儲備�！睆V州一家大型開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴記者。

  相比之下，三四線城市則是另外一種情形。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，三四線城市5月土地供應(yīng)量同比小幅下跌，供應(yīng)土地1549宗，同比下跌1.84%。其中，住宅用地供應(yīng)550宗，同比上漲5.77%。

  這種格局，也與今年以來的戶籍改革和都市圈建設(shè)等有關(guān)。今年4月8日，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》提出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二線城市將成為落戶的重要方向。當(dāng)前二線城市也都在積極做大做強城市平臺，強化中心城市的引領(lǐng)帶動作用。

  6月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年5月40城土地市場報告》。該報告顯示：5月份土地市場成交活躍，延續(xù)了4月份的熱度，不過受監(jiān)測的40城整體地價漲幅收窄明顯。

  其中，二線城市作為土地市場的主要陣地，5月份成交量價盡管整體上行，但幅度均在收窄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這表明當(dāng)前土地市場熱度雖在延續(xù)，但已經(jīng)減弱。

  分不同城市來看，5月份一線城市地價創(chuàng)下2015年10月份以來的新低；二線城市成交面積環(huán)比增長3.4%，地價環(huán)比上漲5.6%，均明顯收窄；三線城市成交面積環(huán)比增長23.5%，成交均價環(huán)比上漲20.4%，地價異動主要由于樣本城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性原因。

  易居研究院研究員王若辰表示：2019年1季度以來，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“小陽春”，5月份地市熱度雖仍有所延續(xù)，但成交面積環(huán)比增幅明顯收窄。“預(yù)計下半年累計成交面積同比增速將小幅波動。尤其是在當(dāng)下仍較嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，預(yù)計未來幾個月40城地市將有所降溫。”

  值得一提的是，一季度，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯。王若辰表示，主要原因是一方面因為房企資金面較為寬松，第一季度發(fā)債融資量較多；另一方面是因為開發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為首選的拿地對象。

  但部分熱點城市市場過熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了監(jiān)管部門高度關(guān)注，相關(guān)微調(diào)政策仍在陸續(xù)出臺。5月份，二線城市土地成交面積及地價在“小陽春”的余熱下仍有小幅增大和上漲，但增速回落，漲幅收窄。