金蘋蘋 來源：上海證券報

 雖然盛夏已至，但今年前5個月風光無限的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，卻感受到了絲絲涼意。

  最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，在監(jiān)管趨嚴的背景下，一度領跑集合信托市場的房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模開始大幅縮水。分析人士認為，針對房地產(chǎn)類信托的監(jiān)管升級，釋放出房地產(chǎn)信托業(yè)務降溫的信號，后續(xù)信托公司進行業(yè)務創(chuàng)新、為房企提供多種融資渠道將成為業(yè)界主流。

  房地產(chǎn)信托“急剎車”

  在今年前6個月的集合信托市場，房地產(chǎn)信托無疑是備受信托公司和投資者“寵愛”的信托產(chǎn)品。

  用益信托在線統(tǒng)計顯示，今年上半年，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中房地產(chǎn)信托一枝獨秀，募集資金達3634.39億元，占比近四成。其投資金額居集合信托五大投向之首。

  另一個值得關注的現(xiàn)象是，統(tǒng)計顯示，2018年6月至今年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月居集合信托首位，成為支撐信托公司發(fā)展的重要支柱業(yè)務。

  然而，在5月中旬銀保監(jiān)會出臺 《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（簡稱“23號文”）后，由于監(jiān)管叫停了4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，房地產(chǎn)信托市場開始迅速降溫。

  用益信托數(shù)據(jù)顯示，從發(fā)行上看，雖然6月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模比5月多出43.8億元，但成立規(guī)模卻下降顯著，6月份房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為465.83億元，比5月的693.44億元縮水227.61億元，降幅達32.82%。

  而在近期，這一趨勢更為明顯。統(tǒng)計顯示，6月的最后一周，房地產(chǎn)信托的募集規(guī)模為34.72億元，環(huán)比減少35.10%，房地產(chǎn)信托收縮的苗頭已初步顯現(xiàn)。

  尋覓轉型新方向

  “地產(chǎn)信托募資規(guī)模的下行，一方面與監(jiān)管趨嚴有一定關系，另一方面也與房企通過其他渠道拓展融資有關。”用益信托研究員帥國讓分析稱，“畢竟借助信托融資的成本還是比較高的�！�

  相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年房企在海外發(fā)債的數(shù)量和募資規(guī)模呈現(xiàn)出大幅增長態(tài)勢。截至今年6月末，房企在海外發(fā)行的債券數(shù)量為95只，發(fā)行金額達2661.36億元，環(huán)比此前6個月（去年下半年）分別大幅增加106.52%和104.71%。該數(shù)據(jù)與去年上半年相比，也分別同比增加17.28%和21.64%。

  除了海外發(fā)債這一融資渠道對募資規(guī)模的影響，在資深信托研究員袁吉偉看來：“房地產(chǎn)宏觀調控不放松的背景下，加上監(jiān)管趨嚴的影響，投資者也更趨理性和謹慎�！彼�認為，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模的下降，也應該從資金端角度來觀察和分析。

  不過，監(jiān)管的導向絕不是可忽視的因素。開展房地產(chǎn)信托業(yè)務較多的某信托公司人士對記者表示，雖然目前公司的相關項目均按照監(jiān)管要求在正常有序地開展，但對于地產(chǎn)信托業(yè)務而言，“大家都在尋求轉型”。

  據(jù)了解，房地產(chǎn)信托前端融資被禁之后，目前信托公司嘗試較多的是部分真股權項目�！氨热缥覀兘�期做的一個房地產(chǎn)信托項目，無抵押、無增信、純股權，而且投資年限也較長。”某大型信托公司人士對記者表示，“但前提條件是業(yè)務部門的控盤能力很強，合作的交易對手也是大型央企。”

  袁吉偉認為，傳統(tǒng)的債權融資型房地產(chǎn)信托在面臨轉型股權類項目的時候，對于信托公司的專業(yè)能力以及交易對手方的要求都會提升�！靶磐型顿Y者畢竟風險偏好較低，他們不僅會看項目區(qū)位，更倚重信托公司的專業(yè)能力和資本實力。對于中小房企來說，這類股權融資項目想要從信托獲得資金支持也更難�！�

  他進一步表示，未來房地產(chǎn)信托的轉型方向其實并不止步于股權類方向，部分運營能力較強的信托公司或將向盤活存量地產(chǎn)項目這一方向拓展，而投資標的也不再局限于住宅類項目，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細分領域的項目都可能是信托試水的新途徑�！爱斎唬�隨著REITs推出的路徑日漸明晰，這一方向也是值得期待的�！痹�吉偉說道。