與土地市場的火爆相比，上半年的樓市并沒有同頻共振。

  “分化”是業(yè)內(nèi)提到最多的一個詞，有的樓盤萬人搖號競購，有的樓盤則冷冷清清。

  易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，同比增長5.4%。

  樓市的基礎(chǔ)是人。上半年，全國近100個城市出臺了吸引人才政策，如杭州把落戶門檻降至大專學歷。

  為了搶市場，各大房企也在盡其所能地出貨。尤其6月以來，有的城市一周推出近5000套新房。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，未來市場的周期會是6個月或者3個月，對于房企來說，要抓緊每一個窗口期。

  新房供應(yīng)井噴

  房源多，是許多購房者上半年的共同感受。

  從年初到6月末，無論是一線城市北京、上海，還是二線城市南京、杭州，新房供應(yīng)都是源源不斷。

  北京不斷加大限競房的供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，截至6月底，北京合計入市限競房項目55個，累計供應(yīng)住宅37851套，而截至目前網(wǎng)簽的僅13790套，庫存2.4萬套，市場供應(yīng)充足。

  中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京新建商品住宅（共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房除外）共成交1.6萬套，同比上漲103%。同時，北京迎來8年來最高庫存量，新建商品房目前已有7萬多套庫存，預(yù)計靜態(tài)消化需要3年。

  上海的新房供應(yīng)量也是大增。一季度，新房供應(yīng)量達156.6萬平方米，同比增長69.13%。其中，3月份，新建住宅供應(yīng)套數(shù)7874套，直逼2018年一季度總和。4、5月份，新房供應(yīng)量累計為119.8萬平方米。

  二線城市南京，上市新房逐月增長，4月至6月，分別為3000多套、8013套、近9000套。尤其是6月最后一周，上市新房近5000套。

  據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年，南京市新建商品住宅成交36630套，同比增長19.6%。目前，全市新建商品住宅庫存近3.95萬套。

  杭州的新房供應(yīng)也非常充足。6月份，杭州樓市住宅推盤量今年首次突破萬套大關(guān)，達10026套。截至5月31日，杭州新建商品住房可售套數(shù)33331套，可售面積441.6萬平方米，同比分別增長34.6%、26.4%。

  “新房供應(yīng)增多，主要是市場預(yù)期的改變。”某大型房企營銷負責人說，在限購、限貸等調(diào)控政策下，隨著市場的回暖，開發(fā)商入市意愿強烈。

  易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底， 100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，同比增長5.4%。一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  廣東省房協(xié)理事趙卓文認為，在當前這個階段，政策在呵護市場，購房者信心未失，仍有強勁的購買力，樓價處在歷史高位。因此，綜合種種因素，開發(fā)商最佳的策略是：趕緊賣，優(yōu)惠賣。

  萬人搖號與打折促銷

  冷熱不均，是業(yè)內(nèi)對上半年樓市的一致評價。有的樓盤萬人搖號競購，有的樓盤則冷冷清清。

  蘇州，是上半年樓市最熱的城市之一。3月18日，吳江三千邑項目350套房源，216套高層在1分鐘售罄。3月25日，姑蘇區(qū)仁恒公園世紀項目，836個買家爭搶196套房源。3月30日，吳中區(qū)南山維拉項目開售，2000人深夜排隊搶房。4月6日，吳江萬科翡翠公園千人搶408套房源，開盤不到2分鐘售罄。

  盡管市場如此火爆，蘇州也有難賣的樓盤。比如，高鐵新城某樓盤，5月30日首開，即使當天認購的客戶有20000元的車位抵用券，但開盤當天的去化僅有五成。蘇州相城區(qū)另一樓盤，5月27日開盤，654套房源，當天僅賣掉100多套。

  另一熱點城市南京，分化同樣明顯。據(jù)統(tǒng)計，上半年，143家樓盤僅有13家樓盤在開盤1個月內(nèi)全部賣光，其余樓盤通常是賣個六七成甚至三四成。有40個樓盤加推30天銷售不足30%。還有4個樓盤，開盤30天內(nèi)1套都沒有賣掉。

  類似的現(xiàn)象，還出現(xiàn)在北京、深圳、廈門、杭州等大城市。

  以深圳為例，上半年，無論是普通住宅，還是豪宅項目，銷售情況總體不錯。剛需盤華強城三期，開盤幾小時即售罄。豪宅項目半島城邦四期開盤首日去化八成。

  但也有的樓盤賣不動。5月16日，南山某千萬級“網(wǎng)紅盤”開盤，當天共推售1110套房源，銷售均價12.5萬元/平方米，結(jié)果去化率僅11%，近五成認籌客戶棄購。位于深圳水徑地鐵站附近的某樓盤，開盤首日僅賣出35套，去化率僅8.4%。

  一些開發(fā)商不得不進行降價促銷。恒大城開盤9.5折、3.4萬元/平方米起，成為深圳今年營銷聲勢最為浩大的項目。6月20日至6月23日，深圳富潤樂庭推出21套優(yōu)惠房源，折后單價3萬元/平方米起，而此前富潤樂庭均價在3.66萬元/平方米左右。

  業(yè)內(nèi)人士認為，上半年銷售好的樓盤，優(yōu)勢都很明顯，如新房與二手房的價格倒掛、規(guī)劃利好、區(qū)位優(yōu)勢、學區(qū)利好等，銷售不盡如人意的樓盤一般是位于遠郊、配套欠缺且價格偏高。

  “未來市場分化將更加明顯，樓盤銷售冷熱不均將成為常態(tài)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

  二手房市場高開低走

  作為樓市的晴雨表，二手房市場在上半年顯得不溫不火，呈現(xiàn)高開低走之勢。

  幾個一線城市，在經(jīng)歷3、4月的“小陽春”之后，二手房交易便進入低迷狀態(tài)。

  據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為72603套，比2018年下半年減少5.42%，同比降幅為5.27%，網(wǎng)簽量為2015年以來最低。

  從單月來看，今年3月后，北京二手房成交就呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，6月網(wǎng)簽量為11778套，環(huán)比下降14.43%，同比下降25.58%。3月到6月，網(wǎng)簽量從1.6萬套跌至1.1萬套。

  諸葛找房分析師國仕英認為，上半年，北京新房供應(yīng)持續(xù)井噴，帶動新房成交量走高，分流了部分二手房需求。

  上海在3、4月各成交2.5萬套之后，5月份開始回落，二手住宅共成交約2.3萬套，環(huán)比下跌9.23%，合同成交均價約3.87萬元/平方米，環(huán)比下跌1.47%。

  4月份二手房交易創(chuàng)新高的深圳，也沒能延續(xù)大好行情。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手房成交量同比下降3.6%。價格也隨之下滑，今年6月，深圳二手房成交均價55591元/平方米，同比下跌6.3%。

  相比一線城市，幾個熱點二線城市的二手房市場稍顯活躍。

  上半年，南京二手房成交量為37137套房，與去年的36648套相比，增加489套，微漲1.3%。杭州上半年成交二手房38037套，同比增長10.3%。成都6月份網(wǎng)簽成交二手房10831套，環(huán)比下降16.63%。