國(guó)際金融報(bào) 張志峰

 隨著新冠肺炎疫情逐漸得到有效控制，3月份，全國(guó)各地越來(lái)越多的售樓處重新開(kāi)放，加之不少區(qū)域開(kāi)發(fā)商頻頻打折促銷，以扭轉(zhuǎn)流動(dòng)性吃緊的局面，全國(guó)樓市正在重新煥發(fā)生機(jī)。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，至少8個(gè)大城市的房地產(chǎn)交易量最近幾周有所回升，成交量超過(guò)了2019年第四季度的平均水平，這8個(gè)城市分別為深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚(yáng)州、嘉興、汕頭。

  此外，2020年第一季度，共有11家房企單月銷售額超200億元，3月份，供求環(huán)比顯著回升，百?gòu)?qiáng)房企同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。成都、杭州、昆明等二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖現(xiàn)象。

  多家房企同比正增長(zhǎng)

  根據(jù)克而瑞最新公布的2020年3月百?gòu)?qiáng)房企銷售額，3月單月10強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)實(shí)現(xiàn)銷售額分別為3389億元、6565億元、7655億元，同比增速分別為-13%、-16%、-17%，雖然銷售增速普遍仍為負(fù)增長(zhǎng)、但相較此前2個(gè)月，增速已經(jīng)有了明顯提升。

  值得注意的是，3月單月，在總體銷量依然下滑的背景下，依然有不少房企脫穎而出。

  其中，金茂、招蛇、金科三家房企增速最大，同比分別大增30%、26%、24%。此外，美的置業(yè)、碧桂園、恒大、中海、龍湖等數(shù)家房企單月銷售額也均取得不同程度增幅。而在一季度累計(jì)銷售額排行榜中，近期頻頻“打折促銷”的恒大則以1473.7億元，累計(jì)同比增速22%遙遙領(lǐng)先。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，重點(diǎn)房企3月銷售額的率先回暖，是樓市全面復(fù)蘇的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，全國(guó)樓市增速將大概率追平。

  此外，《國(guó)際金融報(bào)》記者在梳理近期集中舉辦的房企業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少房企管理層均提及新冠肺炎疫情對(duì)企業(yè)一季度銷售業(yè)績(jī)?cè)斐闪艘欢ㄓ绊�，但�?duì)于接下來(lái)的樓市復(fù)蘇，仍然信心滿滿。不少開(kāi)發(fā)商不僅不再考慮降價(jià)的問(wèn)題，反倒是開(kāi)始考慮如何漲價(jià)甚至是上調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)了。

  3月27日，碧桂園總裁莫斌表示，2020年公司不對(duì)外宣布銷售目標(biāo)，但內(nèi)部有“內(nèi)控”目標(biāo)。從3月銷售恢復(fù)來(lái)看，市場(chǎng)好于預(yù)期，目前碧桂園暫時(shí)沒(méi)有全國(guó)性促銷的安排。

  同一天，旭輝董事長(zhǎng)林中表示，房企洗牌加速，很多企業(yè)在求被收購(gòu)，而旭輝今年的合約銷售目標(biāo)則為2300億元，同比增長(zhǎng)15%。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已公布銷售目標(biāo)的房企中，至少有15家房企上調(diào)銷售目標(biāo)，最高上調(diào)比例為20%。

  土地市場(chǎng)熱度不減

  樓市的走向很大程度上決定了土地市場(chǎng)的熱度。不得不提的是，3月份以來(lái)，隨著部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，土拍市場(chǎng)升溫跡象亦十分明顯。

  廣州、上海等一線城市先后出現(xiàn)成交總價(jià)或成交單價(jià)沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價(jià)先拔頭籌，隨后廣州越秀地塊以6.46萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格樹(shù)立新的價(jià)格標(biāo)桿。僅3月9日至3月15日一周，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應(yīng)量繼續(xù)走高，其中二線城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比倍增。

  有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，截至3月底，南寧、北京、福州和成都等四個(gè)城市的溢價(jià)率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價(jià)率超過(guò)30%，北京溢價(jià)率也已達(dá)27%。

  事實(shí)上，自2月份以來(lái)，就有不少聲音預(yù)測(cè)土地供應(yīng)會(huì)增加，溢價(jià)率會(huì)降低，金茂、綠城、保利、華潤(rùn)、首開(kāi)、越秀、廣州城投等國(guó)企、央企，以及恒大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續(xù)搶灘各地土拍市場(chǎng)，逆市抄底。其中，保利地產(chǎn)近期在北京、廣州、長(zhǎng)沙等一二線重點(diǎn)城市就豪擲84.88億元資金新增了5個(gè)項(xiàng)目，拿地面積達(dá)44.18萬(wàn)平方米。

  有分析人士指出，3月以來(lái)，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應(yīng)和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調(diào)整優(yōu)化地塊開(kāi)發(fā)要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)能夠盡快恢復(fù)正常，土拍市場(chǎng)回暖的壓力會(huì)更小。

  同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，重點(diǎn)城市土拍熱度升高，側(cè)面驗(yàn)證房企對(duì)后市看好，同時(shí)也加大二三季度的供貨概率，助力銷售恢復(fù)、乃至超預(yù)期增長(zhǎng)。

  不過(guò)，也有投行分析師向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，當(dāng)前仍處于政策面分歧較明顯的階段，為三年緊政策后寬松的起點(diǎn)，短期內(nèi)容易出現(xiàn)政策的反復(fù)，如不久前海寧在同一天內(nèi)宣布并撤回“非戶籍人口取消限購(gòu)”的消息，所以二季度乃至下半年樓市走向如何仍存在不確定性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)融資端政策短期內(nèi)難以放松，銷售下行可能導(dǎo)致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，亦不排除部分中小房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。