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2020年商品房銷售面積及銷售金額再創(chuàng)歷史新高

新開工竣工明顯縮量，預期未來市場供應(yīng)量下降

——2020年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

  一、全年商品房銷售面積及銷售金額均再創(chuàng)歷史新高

  2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增幅比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增幅比1-11月份提升1.5個百分點。

  2020年商品房銷售面積和銷售金額均再創(chuàng)歷史新高。其中，商品房累計銷售面積同比增速達到2.6%，較2019年提升2.7個百分點；商品房銷售額同比增速達到8.7%，較2019年提升2.2個百分點。在年初受疫情影響嚴重，兩項指標一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增長態(tài)勢超出預期。

  縱觀2020年全年，全國商品房銷售面積及銷售金額同比實現(xiàn)了低開高走、不斷修復并完成突破的過程，這一方面得益于中央堅持推行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，為企業(yè)和個人減負等，促使經(jīng)濟加速擺脫疫情影響，實現(xiàn)穩(wěn)步恢復并長期向好，為房地產(chǎn)開工及運營提供了良好的外部支撐條件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的營銷刺激。2020年，戶籍制度改革穩(wěn)步推進，城市落戶限制全面放寬放松，同時，地方人才政策層出不窮，進一步提高了人口流動性。此外，新型城鎮(zhèn)化深入推進，城市更新、老舊小區(qū)改造如火如荼開展等，為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入了新的活力。在企業(yè)層面，在持續(xù)經(jīng)營要求和下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管再度趨緊等多重壓力下，房企紛紛加快推售節(jié)奏，并開展打折放量等營銷政策，有力地刺激了住房需求的釋放。

  從目前房地產(chǎn)市場趨勢來看，房地產(chǎn)市場保持總體平穩(wěn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅總體穩(wěn)定，同比漲幅有擴有落。其中，一線城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅略有擴大，同比漲幅與上月相同，二三線城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同，同比漲幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”調(diào)控定力，地方因地制宜、多策并舉貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制下，房地產(chǎn)市場發(fā)展總體趨于平穩(wěn)。但一線城市及部分熱點二線城市由于人口持續(xù)流入、住房供需矛盾突出，且二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，促使新房上市仍存在“搶房”“炒房”等問題。12月，中央經(jīng)濟工作會議和全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼召開。兩次會議均明確提出，2021年要重點解決好大城市住房突出問題，而建設(shè)發(fā)展租賃住房將是2021年房地產(chǎn)發(fā)展重點任務(wù)。由此來看，一線城市及熱點二線城市住房矛盾突出問題預計將有所緩解，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也將更趨平穩(wěn)。

  整體來看，2020年房地產(chǎn)業(yè)在前期受疫情沖擊較大的背景下，仍實現(xiàn)了超預期增長，再次展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的韌性和活力。但“房住不炒”已是一項長期國策且被正式寫入十四五規(guī)劃文件，三道紅線等房企資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)和房貸集中度管理兩道紅線相繼出臺，昭示了房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展再享政策紅利可能性較小，結(jié)合2020年房企土地購置面積和房屋新開工面積同比均有所回落來看，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已基本見頂，房企發(fā)展必須加速由量轉(zhuǎn)質(zhì)，同時重點關(guān)注租賃、物管、養(yǎng)老等行業(yè)細分領(lǐng)域。

  單月數(shù)據(jù)方面，12月商品房銷售面積刷新歷史單月商品房銷售面積新高，環(huán)比增長44.0%，同比增長11.5%。商品房銷售面積環(huán)比大增主要是因為房企為完成全年業(yè)績目標任務(wù)和回籠資金以應(yīng)對即將到來的還債高峰期，全力釋放各類放量降價促銷等利好政策，極大地刺激了市場需求的釋放。

  從分類物業(yè)銷售看,2020年住宅銷售面積較2019年增長3.2%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業(yè)用房銷售面積同比出現(xiàn)不同幅度下降，但降幅較1-11月均收窄2.4個百分點。其中，2020年辦公銷售面積較2019年下降10.4%，降幅最大，商業(yè)用房銷售面積較2019年下降8.7%。銷售金額方面，2020年住宅銷售金額較2019年增長10.8%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業(yè)用房銷售金額同比不同幅度下降。其中，2020年商業(yè)用房銷售金額較2019年下降11.2%，降幅最大，辦公銷售金額較2019年下降5.3%。

  從各地區(qū)銷售情況來看，東部仍處于行業(yè)領(lǐng)先位置，全年銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區(qū)最高。西部地區(qū)銷售面積及銷售金額同比均實現(xiàn)了正增長。中部地區(qū)銷售面積較2019年小幅下滑，但銷售金額略有增長。東北地區(qū)銷售面積及銷售金額同比雙降。

  二、全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長7.0%，四季度單月投資逐步降速

  2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%， 增速比1—11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1-11月提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

  2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比和住宅開發(fā)投資累計同比均實現(xiàn)正增長，但增速較2019年分別回落2.9個、6.3個百分點。

  “房住不炒”已是我國一項長期國策，下半年中央又陸續(xù)推出房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度“兩道紅線”等，從資金使用方和資金供應(yīng)方兩端規(guī)范限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彰顯了中央促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟實現(xiàn)均衡發(fā)展的決心。對房企而言，在行業(yè)規(guī)�；�本見頂?shù)那闆r下，開發(fā)投資更需謹慎，注重資金投入有力有效。

  單月數(shù)據(jù)方面，12月份房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比繼續(xù)下降7.6%，同比增長9.4%，但增速較11月繼續(xù)縮小1.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)縮減主要與房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨緊、房企資金緊張且對2021年房地產(chǎn)市場預期相對保守等因素有關(guān)。但總體來看，自4月以來，單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比均保持較高增幅，彰顯了房地產(chǎn)開發(fā)投資具有較強韌性，持續(xù)釋放投資拉動經(jīng)濟發(fā)展效應(yīng)。

  從物業(yè)類別投資上看，2020年住宅、辦公投資較2019年均有所擴大。其中，住宅投資規(guī)模、同比增幅均是最高；辦公投資規(guī)模同比增長5.4%，較1-11月擴大1.2個百分點。2020年商業(yè)開發(fā)投資規(guī)模較2019年小幅下降1.1個百分點。

  各區(qū)域開發(fā)投資中，東部地區(qū)以74564億元的開發(fā)投資規(guī)模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區(qū)。從增長情況來看，西部地區(qū)以8.2%的同比增幅居首，隨后依次是東部、東北和中部地區(qū)。

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來源：丁祖昱評樓市

 2020年，房地產(chǎn)市場保持較強的韌性，市場表現(xiàn)超預期，年內(nèi)銷售投資再創(chuàng)新高。1月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-12月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額141443億元，累計同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別為17.6億平方米、17.4萬億元，分別累計增長2.6%和8.7%。

  行業(yè)數(shù)據(jù)再次印證了我在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上的判斷，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，這是整個2020年中國地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，也是中國整個經(jīng)濟最大的亮色之一。

  值得注意的是，2020年房屋竣工面積同比下降4.9%，銷售面積與竣工面積“剪刀差”越來越嚴重，兩者之間加速背離。與此同時，土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業(yè)影響顯著, 政策長效機制作用正逐漸顯現(xiàn)。

  01

  全年銷售額增速達8.7%

  12月銷售面積創(chuàng)5年新高

  2020年，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)整體超預期，全國商品房銷售面積達到17.6億平方米，同比增長2.6%，比預期增加1.1個百分點，增速比前11月提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%，增速比前11月提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額15.5萬億元，增長10.8%。

  單月數(shù)據(jù)來看，12月全國商品房銷售表現(xiàn)翹尾，是支撐全年行業(yè)增速超預期的關(guān)鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷售回款的進度。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元，較11月分別環(huán)比增長44%和42%，打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規(guī)模最高。

  當前商品房銷售指標同比增速仍處于歷史較高水平，但后續(xù)增長動力已略顯不足。從同比增速來看，12月商品房銷售面積、金額單月同比分別增長11.5%和18.9%，較10月高點分別下降4pts和5pts。其中，受各地區(qū)持續(xù)分化的市場表現(xiàn)影響，銷售面積增速已連續(xù)3個月收窄。

  具體來看，2020年東部及西部地區(qū)市場發(fā)展良好，全年商品房銷售規(guī)模分別同比擴大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區(qū)商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場遠未恢復疫情前水平。

  02

  商品房銷售均價繼續(xù)回落

  一線二手房房價環(huán)比翹尾

  根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價繼續(xù)回落，降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大，以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。

  從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,70城房價穩(wěn)中略漲，其中一手房房價同比僅一線城市漲幅擴大，二線及三四線城市漲幅均繼續(xù)收窄。二手房市場房價表現(xiàn)與一手房一致，其中一線城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴大。其余各能級城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。

  具體到城市而言，銀川一手房均價漲幅最高，同比增14%，二手房均價深圳漲幅居首位，同比增長14%。

  03

  全年投資同比增7%

  單月同比連續(xù)3個月收窄

  2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到141443億元，同比增長7.0%，增速比前11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。

  單月來看，12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11951萬平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。

  值得注意的是，受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個月收窄，至12月已降至10%以下，后續(xù)增長勁頭略有乏力。

  04

  銷售、竣工加速背離新開工、拿地累計同比仍未回正

  值得注意的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷售面積同比正增長，兩者差距有擴大趨勢。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

  實際上，我在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上就有提出，2020年行業(yè)面臨的第十個巨大挑戰(zhàn)就是銷售、竣工加速背離。自2015年開始，銷售面積不斷上升的同時，竣工面積卻不斷負增長，這是非常奇怪的現(xiàn)象。

  從新開工情況來看，2020年全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，但累計仍未回正。12月單月新開工面積為23348萬平方米，同、環(huán)比分別增長6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因為房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷售節(jié)點刺激所致。

  但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發(fā)土地的減少制約了新開工面積的增長；另一方面融資收緊導致房企對開工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開工進度上審慎而行。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個百分點。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

  事實上，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，未來幾年商品房銷售額可能還會繼續(xù)增長，但銷售面積很難有大幅度的突破，行業(yè)已步入無增長時代。中國房地產(chǎn)從不確定性走向確定性，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個行業(yè)的上下波動，過去兩三年行業(yè)不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進時代應(yīng)該告一段落。

  商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)�；謴脱杆俚珔^(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。同時年末個人及企業(yè)貸款新政的實施將從銀行口徑對行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。

  在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。