http://www.fangchan.com/data/133/2023-01-06/7016991002728928204.html

 01

  本月樓市政策聚焦

  中央強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，熱點(diǎn)城市“四限”政策持續(xù)優(yōu)化

  2022年12月，房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)加碼、寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。中央層面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿提出允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)等。中央層面支持并致力推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的立場(chǎng)明確。

  地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策58條，環(huán)比小幅增加。其中，寬松性政策49條，中性政策6條，緊縮性政策3條。從政策力度來(lái)看，本月多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)“四限”政策進(jìn)行了較大尺度松綁，如：佛山、東莞相繼宣布全域退出限購(gòu)；成都、南京等地進(jìn)一步放寬限購(gòu)；重慶、鄭州等地優(yōu)化房貸住房套數(shù)認(rèn)定；蘭州取消現(xiàn)行限售政策，并提出個(gè)人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，持續(xù)釋放積極信號(hào)。本期報(bào)告主要對(duì)12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

  02

  中央政策：確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡

  1.政策跟蹤

  2.政策小結(jié)

  2022年12月，由于面臨跨年、跨季、跨月末等多重需求及應(yīng)對(duì)疫情防控政策調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，央行加大了流動(dòng)性投放。12月5日，央行降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)落地，釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。12月15日，央行加量續(xù)作 MLF 6500億元。12月19日，央行重啟14天逆回購(gòu)，并且在公開(kāi)市場(chǎng)的逆回購(gòu)?fù)斗欧�(wěn)步增加，尤其進(jìn)入2022年最后一周，逆回購(gòu)日均投放規(guī)模超2000億元等。截至12月31日，央行公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈投放15570億元，呵護(hù)年末流動(dòng)性平穩(wěn)的意圖明確。

  在房地產(chǎn)方面，中央支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)度進(jìn)一步明確。12月15日—16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等。此外，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)提振信心、更好發(fā)展。落實(shí)支持剛性和改善性住房需求和相關(guān)16條金融政策。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重提房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并表示正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿主持召開(kāi)黨委會(huì)議提出，要落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企等。

  03

  地方政策：需求側(cè)政策加碼，熱點(diǎn)城市“四限”政策持續(xù)優(yōu)化

  1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

  （2）公積金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2.中性政策（1） 住房保障政策

  （2） 其他政策

  3.緊縮性政策

  （1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

  4.政策小結(jié)

  中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年12月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策58條，環(huán)比小幅增加。其中，寬松性政策49條，中性政策6條，緊縮性政策3條。部分熱點(diǎn)城市如佛山、東莞、蘭州等接連全面取消限購(gòu)或限售，政策寬松導(dǎo)向明確�？v觀2022年，地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策895條，環(huán)比大漲76.5%（2021年地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策507條），再創(chuàng)歷史單年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)新高。其中，寬松性政策占比高達(dá)80.1%，較2021年提高了53.1個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行和房企頻頻爆雷背景下，地方房地產(chǎn)調(diào)控也經(jīng)歷了由區(qū)域試探性松綁向穩(wěn)樓市、保交付政策應(yīng)出盡出的演變。

  具體到12月調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進(jìn)等方面。在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括放寬“四限”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼、推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式等。其中，在放寬“四限”方面，典型代表有：鄭州市提出新市民、都市圈居民在購(gòu)房資格審核、信貸政策、契稅補(bǔ)貼、房?jī)r(jià)優(yōu)惠等方面享受與原居民同等待遇；廈門市將島外限購(gòu)政策調(diào)整為廈門市實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套住房；成都市提出父母投靠成年子女入戶的可作為單獨(dú)家庭在戶籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買1套住房；佛山市取消禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道住房限購(gòu)，改為3年限售；東莞市取消莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的住房限購(gòu)政策，其他區(qū)域二手房取消限售政策；南京市對(duì)有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購(gòu)1套住房，對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社�；騻�(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購(gòu)買1套住房等。在購(gòu)房補(bǔ)貼方面，商丘市虞城縣、鄭州市、滁州市來(lái)安縣、黃山市黟縣、漳州市、荊州市、靖西市、包頭市、萊州市等多地發(fā)布了相關(guān)政策。此外，東莞市、成都市、廣州市、漳州市等多地提出實(shí)施或推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式，優(yōu)化二手房交易流程等。

  在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴(kuò)大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：長(zhǎng)春市將購(gòu)房所在地在長(zhǎng)春市主城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)的，有共同借款人單筆貸款最高額度調(diào)整為90萬(wàn)元，無(wú)共同借款人單筆貸款最高額度為60萬(wàn)元；安慶市提出多子女家庭首次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房最高貸款額度增加10萬(wàn)元；蕪湖提出多子女家庭在本市申請(qǐng)首次住房公積金貸款購(gòu)房可在原享受貸款額度基礎(chǔ)上浮，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%；青島市提出多子女家庭在貸款額度滿足首付款比例要求前提下，可按家庭申請(qǐng)貸款時(shí)計(jì)算的可貸額度上浮20%確定；濰坊市提出將貸款額度上限提高10萬(wàn)元，最高貸款額度提高至60萬(wàn)元，最低首付款比例由30%下調(diào)至20%等。此外，杭州、南通、長(zhǎng)治等地優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，職工名下無(wú)房、無(wú)住房貸款記錄或相應(yīng)貸款已結(jié)清的，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，執(zhí)行首套房政策。

  在人口人才引入方面，核心舉措主要包括發(fā)放人才安家補(bǔ)助、給予政策傾斜等。典型代表有：廣州市提出符合法律法規(guī)生育二孩以上的家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高額度可適當(dāng)提高；黃岡市提出在黃州城區(qū)購(gòu)買商品房，二孩家庭享受5000元、三孩家庭享受10000元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼；南寧市對(duì)在本市企事業(yè)用人單位全職工作的高層次人才，按認(rèn)定的A-E層次分別給予最高200萬(wàn)元、120萬(wàn)元、60萬(wàn)元、40萬(wàn)元、20萬(wàn)元的首次購(gòu)房補(bǔ)貼；永州市對(duì)企業(yè)全職引進(jìn)或新引入的國(guó)內(nèi)外頂   尖人才、國(guó)家級(jí)和省級(jí)領(lǐng)軍人才，分別給予300萬(wàn)元、200萬(wàn)元和100萬(wàn)元安家補(bǔ)貼等。

  中性政策主要集中在強(qiáng)化住房保障方面，典型代表有：杭州市提出職工家庭可按規(guī)定提取住房公積金和申請(qǐng)住房公積金貸款用于購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，并對(duì)保障性租賃住房租金擬定和管理作出具體規(guī)定；深圳市提出既有非居住房屋可改建為保障性租賃住房，面向本市的新市民、青年人等群體出租；成都市提出將國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、科研院所、大中專院校和其他市場(chǎng)主體等企事業(yè)單位籌集建設(shè)的房屋及個(gè)人自愿納入保障性住房管理的自有住房納入保障性租賃住房房源范圍，并對(duì)租金價(jià)格、面向群體等做出具體要求等。

  緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面尤其是資金監(jiān)管方面，典型代表如：成都市出臺(tái)維修資金使用監(jiān)管制度，并鼓勵(lì)有法律、建設(shè)工程等專業(yè)背景的業(yè)主和有意愿參與維修過(guò)程監(jiān)督的業(yè)主作為業(yè)主代表，積極參與維修資金使用全過(guò)程的監(jiān)督；綿陽(yáng)市出臺(tái)住房租賃資金監(jiān)管辦法，要求住房租賃企業(yè)設(shè)置租賃資金專用賬戶，明確企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款；山東省提出房企使用監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金替代共管資金的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法支付工程款，不得使用商業(yè)承兌匯票等非現(xiàn)金方式支付工程款。

  04

  12月重要事項(xiàng)復(fù)盤

  05

  房地產(chǎn)政策展望

      12月28日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2022年第四季度例會(huì)。會(huì)議指出，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、通脹高位運(yùn)行，地緣政治沖突持續(xù)，外部環(huán)境動(dòng)蕩不安，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大。加上疫情防控政策轉(zhuǎn)向短期內(nèi)形成沖擊、房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面臨一定的下行壓力。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)要堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”，貨幣政策維持穩(wěn)健偏寬松預(yù)期。在流動(dòng)性方面，根據(jù)方正證券研究所測(cè)算，受政府債發(fā)行前置、稅期、春節(jié)等影響，2023年1月資金缺口可能達(dá)到3.3萬(wàn)億左右，流動(dòng)性存在較大壓力。預(yù)計(jì)央行大概率將通過(guò)加大公開(kāi)市場(chǎng)操作投放力度和超額續(xù)作MLF對(duì)沖流動(dòng)性缺口。此外，降準(zhǔn)、降息也仍有空間。

       在房地產(chǎn)調(diào)控方面，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2023年房地產(chǎn)政策將重點(diǎn)圍繞防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)。主要涉及三個(gè)方面：第一，繼續(xù)做好“保交樓”工作，進(jìn)一步加大優(yōu)質(zhì)房企金融支持力度。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)—?dú)W盟工商領(lǐng)袖和前高管對(duì)話上也明確指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。第二，堅(jiān)持因城施策，支持剛性和改善性住房需求。住房消費(fèi)不僅對(duì)房企及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，同時(shí)也是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用。預(yù)計(jì)住房需求端支持政策將迎來(lái)強(qiáng)化，相關(guān)財(cái)稅減免、信貸寬松、購(gòu)房門檻降低等利好政策或?qū)⒓哟a出臺(tái)。第三，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。核心要求仍是建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，即住房租賃市場(chǎng)尤其是保障房將獲得更大力度支持，包括供應(yīng)規(guī)模、保障范圍、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等方面均有望實(shí)現(xiàn)新的突破。同時(shí)，負(fù)債和杠桿相對(duì)較低的國(guó)企將在未來(lái)地產(chǎn)投資中發(fā)揮更大的主導(dǎo)作用。

        2.地方層面

        根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，地方將繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，支持剛性和改善性住房需求。尤其隨著房企金融環(huán)境持續(xù)改善落實(shí)，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)將更多地轉(zhuǎn)移至需求端，地方政府應(yīng)發(fā)揮更大的調(diào)控主體作用，相關(guān)支持類政策或加速、加碼出臺(tái)。具體來(lái)看，核心一二線城市房地產(chǎn)政策仍有較大松綁空間，但鑒于一線城市和頭部二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，為避免市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，調(diào)控仍傾向以區(qū)域性、漸進(jìn)式松綁為主。而對(duì)于大部分二線及三四線城市而言，市場(chǎng)下行壓力實(shí)際上仍然較大，亟需更大力度的支持性政策激發(fā)居民購(gòu)房需求、穩(wěn)定市場(chǎng)信心。在佛山、東莞等城市相繼全面取消限購(gòu)之后，其他市場(chǎng)長(zhǎng)期承壓的二線及三四線城市或?qū)⑿Х赂�進(jìn)，加快取消樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制性政策的步伐。此外，“保交樓”依舊是2023年房地產(chǎn)工作重要內(nèi)容，地方政府必須躬身入局、擔(dān)當(dāng)作為，既要積極支持和協(xié)助問(wèn)題項(xiàng)目交付，同時(shí)也要加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管，有保有壓，維護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。