中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2022年即將過去，回望這一年，房地產(chǎn)行業(yè)又走過了非比尋常的一年：商品房銷售規(guī)模大幅下降、樓市“斷供風(fēng)波”涌現(xiàn)、房企債務(wù)危機(jī)頻現(xiàn)等等。

  為了穩(wěn)定樓市，2022年從中央到地方都頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)改善。

  中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）通過對這一年房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)生的熱點(diǎn)回顧梳理，總結(jié)出這些關(guān)鍵詞，與大家回顧即將走過的2022。

  低迷

  回顧2022全年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，整體可以用“低迷”來形容。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%，樓市基本面整體仍較為虛弱。而從各月份表現(xiàn)來看，除6月交易量較高外，即使是9、10月這樣的旺季，樓市成交情況也不佳。

  樓市表現(xiàn)如此，土地市場也難獨(dú)善其身。

  2022年，整體土地成交規(guī)模顯著下降，多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率偏低。從目前已完成集中供地城市的成交金額來看，22城累計(jì)攬金1.77萬億元，相較于2021全年的2.66萬億元下降超3成，少成交了近9000億元。

  同時(shí)，值得注意的是，由于土地市場的低迷表現(xiàn)，2021年開始的“兩集中”供地模式，2022年也迎來了靈活調(diào)整，多個(gè)城市不再嚴(yán)格執(zhí)行全年三次集中供地。上海、杭州、無錫、蘇州、南京、武漢、長沙等城陸續(xù)開展了第四批、第五批集中供地，而此前部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市也已逐步恢復(fù)常態(tài)化供地。

  收縮

  2022年初，萬科董事局主席郁亮直言，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬科也將進(jìn)行一盤棋建設(shè)、開發(fā)業(yè)務(wù)萎縮下的組織適配、優(yōu)化薪酬體系等調(diào)整。

  不只是萬科，包括華潤、碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、龍湖、中南置地、世茂、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、祥生、陽光城等眾多房企在年內(nèi)都進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，不少房企還進(jìn)行了多輪調(diào)整，而組織架構(gòu)的調(diào)整方向更多是合并與裁撤，精簡總部職能部門，區(qū)域人員則下沉至項(xiàng)目。

  同時(shí)，部分房企多元化業(yè)務(wù)也在進(jìn)行縮減。近些年，商業(yè)、酒店、長租公寓、大健康……這些多元化業(yè)務(wù)是不少房企積極嘗試布局的方向，它們被譽(yù)為“業(yè)績第二增長曲線”，但在2022年房企“自身難�！钡那闆r下，多數(shù)房企選擇砍掉多元化業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)。如萬科、融創(chuàng)中國、旭輝控股、中南建設(shè)、中梁控股都曾公開表示“聚焦主業(yè)”，保持企業(yè)安全穩(wěn)健發(fā)展。

  更值得注意的是，房企不僅精簡組織架構(gòu)，收縮戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，連投資意愿也在不斷收縮�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，11月，TOP50房企有接近9成沒有拿地，而2022年前11月來看，投資“暫�！钡姆科蟪�過30家，單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元，同環(huán)比分別下降53%和68%，創(chuàng)下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點(diǎn)時(shí)，更是大幅下降了97%。

  節(jié)衣縮食，如今已成了房企的真實(shí)寫照。

  流動(dòng)性危機(jī)

  2022年樓市整體下行，房企銷售也難言樂觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額為57894.7億元，同比下降42.6%。

  與此同時(shí)，房企銷售目標(biāo)完成情況也不甚理想。據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測，1-11月份16家房企銷售目標(biāo)完成率均值僅達(dá)到七成，與2021年同期超過八成的銷售目標(biāo)完成率均值相比，有較大差距。

  銷售整體處于觸底階段，房企的債務(wù)壓力也不斷增大。2022年以來，包括融創(chuàng)、綠地、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、陽光城、佳兆業(yè)、花樣年、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、旭輝、龍光等至少40家房企發(fā)生債務(wù)違約。盡管目前房地產(chǎn)“三支箭”正在加速落地，但政策總體會更多偏向未有債務(wù)違約、經(jīng)營安全性較好的優(yōu)質(zhì)房企，涉及到的出險(xiǎn)房企仍占少數(shù)。所以對于大部分房企來說，流動(dòng)性壓力依然不減。

  而另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元，共計(jì)424只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元，共計(jì)210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

  由此可見，未來房企流動(dòng)性壓力依然面臨著巨大挑戰(zhàn)。

  維穩(wěn)

  2022年伊始，三四線城市率先出臺樓市扶持政策，陸續(xù)放寬樓市政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。不過，上述舉措對于提振市場需求力度相對偏弱，刺激效果不強(qiáng)。

  4月末，政治局會議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此影響下，央行、銀保監(jiān)會和證監(jiān)會相繼表態(tài)，將及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求，并積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資；地方樓市政策松綁頻率也明顯加快、力度也有所增大，部分城市相繼出臺“家人買房可互用公積金”等創(chuàng)新政策舉措。

  政策助力下，全國商品房銷售在6月呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，但7月受“停貸”事件等影響，市場信心受挫，商品房銷售再度轉(zhuǎn)冷。隨后，7月的政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。于是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成下半年目標(biāo)，多地圍繞這一要求繼續(xù)出臺支持政策。

  進(jìn)入四季度，管理層頻頻發(fā)聲，出臺穩(wěn)樓市一攬子措施，向市場釋放明確信號。其中，央行和銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策、財(cái)政部通知減免換購住房個(gè)人所得稅、央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、5年期LPR接連下調(diào)三次......

  地方層面，各地更是“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，調(diào)控涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等，部分城市還將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合，持續(xù)完善政策工具箱，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

  可以看出，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向在2022年十分明確，“維穩(wěn)”這一主旋律貫穿了全年。

  造血

  需求端政策持續(xù)維穩(wěn)的同時(shí)，供給端政策也在不斷發(fā)力升級，幫助房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能。

  11月，“金融16條”正式出臺，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”更是開始加速落地。截至目前，銀行授信房企金額接近5萬億元，另有8家房企儲架式注冊發(fā)行總金額超過1200億元；此外，披露股權(quán)融資意向的上市房企至少超過了30家。

  與此同時(shí)，銀保監(jiān)會、住建部、央行還就“困擾”房企很久的預(yù)售監(jiān)管資金難題聯(lián)合發(fā)布通知，要求商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

  緊接著，證監(jiān)會在11月底恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，12月恢復(fù)了自2010年被實(shí)質(zhì)叫停的“房企借殼上市”，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

  伴隨著供給端政策“大禮包”的發(fā)布，房地產(chǎn)行業(yè)的頂層支持再度迎來高潮，房企“造血”功能將逐漸恢復(fù)，流動(dòng)性也將迎來一定寬松空間，這也無疑給當(dāng)前房地產(chǎn)市場注入了一劑“強(qiáng)心針”。

  保障性租賃住房

  2022年，保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫。各地都推出了不少措施來加快保租房建設(shè)，從頂層設(shè)計(jì)到籌建實(shí)施、再到監(jiān)測評價(jià)等，相關(guān)政策日趨完善和細(xì)化。

  這也使得保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)快速增長。2022年，40個(gè)城市計(jì)劃籌集建設(shè)240萬套（間）保障性租賃住房，數(shù)量相較2021年的94.2萬套（間）增長了2.55倍。截至10月底，全國已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），其中，上述40個(gè)城市已開工建設(shè)和籌集270多萬套（間），提前超額完成年度任務(wù)。

  保障性租賃住房相關(guān)政策不斷釋放的同時(shí)，保障性租賃住房REITs也在加速落地、持續(xù)擴(kuò)容，在已上市的REITs產(chǎn)品中，已經(jīng)有四只保障性租賃住房REITs。目前，多地也在持續(xù)積極推進(jìn)保障性租賃住房REITs。

  隨著二十大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展。相關(guān)部委也接連發(fā)文，組織各地做好發(fā)展保障性租賃住房情況的監(jiān)測評價(jià)，督促各地加快保障性租賃住房建設(shè)。整體來看，保障性租賃住房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來兩年將迎來建成高峰，并將長期影響我國住房供應(yīng)體系。

  房住不炒

  從年初的政府工作會議，到中央政治局會議，到黨的二十大，再到年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“房住不炒”的定位仍貫穿2022年始終。

  事實(shí)上，自2016年首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，“房住不炒”就成為了近年來樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。

  值得注意的是，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議雖然對“房住不炒”也有所提及，但與此前相比已經(jīng)出現(xiàn)了一些微妙變化，其體現(xiàn)的位置已經(jīng)有所靠后，但這也表明“房住不炒”未來仍將是中長期堅(jiān)持的基準(zhǔn)定位。

  支柱產(chǎn)業(yè)

  2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)利好不斷釋放，已讓人們感到不再新鮮。但12月份以來，管理層幾度表態(tài)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，則是近年來比較罕見的。

  先是國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

  接著，中央財(cái)辦也發(fā)聲，充分認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)重要性，釋放住房消費(fèi)潛力。

  央行副行長劉國強(qiáng)也公開表示，當(dāng)前房地產(chǎn)是重點(diǎn)領(lǐng)域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱不能大幅度擺動(dòng)，要保持總體穩(wěn)定。

  整體來看，2022年房地產(chǎn)政策向好力度、廣度全面超出預(yù)期。在即將到來的2023年之際，房地產(chǎn)支柱地位的重申，也讓房地產(chǎn)行業(yè)等到了久違的曙光和希望。