各區(qū)、縣（市）國(guó)土資源局，局各處室（分局）、單位：

按照進(jìn)一步深化不動(dòng)產(chǎn)登記“最多跑一次”改革的要求，為切實(shí)破解當(dāng)前工作中因土地房屋分散登記帶來的歷史遺留問題，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，提高登記質(zhì)量和效率，我局制定了《關(guān)于妥善處理不動(dòng)產(chǎn)（國(guó)有土地、房屋）統(tǒng)一登記若干問題的指導(dǎo)意見》，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

 

 

 

 

                            紹興市國(guó)土資源局  

2018年12月27日

關(guān)于妥善處理不動(dòng)產(chǎn)（國(guó)有土地、

房屋）統(tǒng)一登記若干問題的指導(dǎo)意見

 

按照進(jìn)一步深化不動(dòng)產(chǎn)登記“最多跑一次”改革的要求，為切實(shí)破解當(dāng)前工作中因土地房屋分散登記帶來的歷史遺留問題，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，提高登記質(zhì)量和效率，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，本著尊重歷史、實(shí)事求是、依法依規(guī)的原則，現(xiàn)就妥善處理不動(dòng)產(chǎn)（國(guó)有土地、房屋）登記有關(guān)問題，提出如下指導(dǎo)意見：

一、穩(wěn)妥處理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記有關(guān)問題

（一）涉及土地、房屋登記信息不一致的

1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前房地登記用途不一致的，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。具體按以下方式分別處理：

1)對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）不一致的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國(guó)家《土地利用現(xiàn)狀分類》重新確定歸屬地類，土地使用期限終止日期與原土地登記時(shí)間保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中注明原批準(zhǔn)用途。

2）原登記土地用途與房屋用途不一致的，屬土地登記為住宅用地，房屋登記為商業(yè)或營(yíng)業(yè)房的，除查實(shí)證明原登記用途錯(cuò)誤按規(guī)定辦理更正登記外，參照2007年紹市府辦抄第353號(hào)規(guī)定或按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定辦理。其余原則上繼續(xù)按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記。

3）原房產(chǎn)證用途為空白（未明確用途），則不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)房屋用途仍保留空白，以“-”代替，但房屋權(quán)屬來源為房改房的，房屋用途可明確登記為住宅；查實(shí)有證據(jù)明確房屋用途的，且與相應(yīng)土地用途一致的，直接按明確的用途登記。

2.只辦理了房屋或土地一種權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記，另一種權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，造成房地登記權(quán)利人不一致的。

1）對(duì)房屋已經(jīng)辦過多次轉(zhuǎn)移登記，土地未進(jìn)行登記或還登記在最早的權(quán)利人名下，房地辦理不同步，導(dǎo)致房地權(quán)利主體不一致，現(xiàn)房屋權(quán)利人申請(qǐng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，如涉及相關(guān)轉(zhuǎn)讓方無法配合辦理相關(guān)登記手續(xù)的，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查清歷次房屋轉(zhuǎn)移登記檔案，確認(rèn)權(quán)屬來源清楚、合法的條件下，可由現(xiàn)房屋權(quán)利人出具自愿承擔(dān)一切法律后果的承諾書單方申請(qǐng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站公告，期滿無異議后，予以直接辦理權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。如涉及劃撥土地需有償使用的，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定辦理。若原權(quán)證無法收回的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站公告作廢。對(duì)于土地使用權(quán)未進(jìn)行首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。

2）對(duì)土地按實(shí)際使用狀況登記，房屋仍登記在原所有權(quán)人名下導(dǎo)致房地權(quán)利主體不一致的，如房屋所有權(quán)人申請(qǐng)土地使用權(quán)更正登記到其名下，可經(jīng)土地登記權(quán)利人同意，雙方共同申請(qǐng)予以辦理。如權(quán)利人已死亡的，按繼承程序明確繼承權(quán)利人后，按上述規(guī)定辦理。

3.對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查或?qū)嵉夭榭窗l(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前的房屋登記內(nèi)容與實(shí)際現(xiàn)狀不一致的，應(yīng)分情況處理：

1）已登記房屋無變化的，可仍按原登記情況辦理。

2）已登記房屋滅失（含部分滅失）的，應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)注銷（變更）登記。

4.以房屋建筑占地范圍劃定宗地單元，且其上已登記房屋無變化，因房地分散歷史原因存在土地和房屋登記面積不相一致情形的，以尊重歷史為原則，仍按原土地面積和房屋面積辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）涉及土地、房屋至少其中一項(xiàng)權(quán)利未登記的

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已完成大部分權(quán)利人分戶產(chǎn)權(quán)登記（取得房產(chǎn)證和土地證）的商品房、單位自建成套住房、保障性住房、拆遷安置房等項(xiàng)目，少數(shù)剩余購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，由購(gòu)房人單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公告無異議后，予以登記。

2.已取得房屋所有權(quán)證但未取得國(guó)有土地使用證的，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)核查土地權(quán)屬來源資料，并分情況處理：

1）對(duì)土地權(quán)屬來源合法（含可以證明相關(guān)用地及建設(shè)審批手續(xù)已完成）的,應(yīng)予以辦理。對(duì)于需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的，由原土地權(quán)利人或者房屋所有權(quán)人委托進(jìn)行。原房屋登記內(nèi)容原則上保持不變。

2）對(duì)其他無法提供土地權(quán)屬來源的，在屬地人民政府組織國(guó)土、住建、規(guī)劃和消防等部門會(huì)商處置后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.在原用地紅線范圍內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)新建、加層或擴(kuò)建房屋且已完成竣工驗(yàn)收備案的工業(yè)項(xiàng)目，申請(qǐng)新增建筑物不動(dòng)產(chǎn)登記的，可簡(jiǎn)化辦事程序，在權(quán)利人提交權(quán)籍調(diào)查成果后，由土地復(fù)核部門會(huì)同不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)踏勘核實(shí)，形成踏勘意見書，據(jù)此辦理新增不動(dòng)產(chǎn)的首次登記。

（三）涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的

1.司法裁定的未動(dòng)工或在建工程項(xiàng)目，按《紹興市中級(jí)人民法院 紹興市國(guó)土資源局關(guān)于明確司法執(zhí)行中涉及土地房屋處置相關(guān)問題的通知》（紹市土資發(fā)〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記，之后由買受人辦理土地復(fù)核驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)。

2.對(duì)協(xié)議離婚的，在尚未按離婚協(xié)議約定不動(dòng)產(chǎn)歸屬辦理轉(zhuǎn)移登記前，允許當(dāng)事人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)變更離婚協(xié)議中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)歸屬的約定，當(dāng)場(chǎng)書面簽訂關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)處置的變更協(xié)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可按變更協(xié)議予以辦理。但協(xié)議離婚時(shí)所約定不動(dòng)產(chǎn)歸屬涉及未成年子女等限制民事行為能力人、無民事行為能力人的除外。

3.除建筑物區(qū)分所有權(quán)類型的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓外，其他不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需審查所提交的轉(zhuǎn)讓合同中是否載明土地使用權(quán)范圍、數(shù)量等轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，如未明確應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中予以載明，或簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議，再予辦理。

二、依法合規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記

1.對(duì)已辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記或在建建筑物抵押登記的商品房開發(fā)項(xiàng)目，在申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，屬于在建建筑物抵押的，需先解除該房屋對(duì)應(yīng)的在建建筑物抵押權(quán)；屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的，應(yīng)提交土地抵押權(quán)人同意辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記的書面意見。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，合法土地上存在歷史原因無法登記建筑，如抵押人出具同意放棄該建筑權(quán)益，并在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)隨同抵押物一并處置的書面承諾前提下，可對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)予以辦理抵押登記。

3.屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，申請(qǐng)辦理國(guó)有土地抵押登記時(shí)，一般應(yīng)征詢建設(shè)部門頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》情況，且土地抵押期限不能超過項(xiàng)目竣工截止日期；對(duì)已取得《商品房預(yù)售許可證》的地塊，應(yīng)按在建建筑物設(shè)定抵押權(quán)。

三、及時(shí)妥當(dāng)處理注銷登記問題

1.人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求辦理注銷登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依征收部門申請(qǐng)囑托辦理注銷登記。

2.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，因征收（拆遷）導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)已滅失但未辦理注銷登記的，應(yīng)簡(jiǎn)化注銷登記手續(xù)。可由權(quán)利人憑征收（拆遷）協(xié)議或征收管理部門出具的證明申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)注銷登記；也可由征收部門提供房屋征收決定、補(bǔ)償協(xié)議或者補(bǔ)償決定以及核實(shí)確認(rèn)后的征收（拆遷）清冊(cè)，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)注銷登記。對(duì)原權(quán)屬證書無法收回的，由申請(qǐng)人（權(quán)利人或征收部門）出具書面說明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以公告作廢。

3.對(duì)房屋被拆遷實(shí)際已拆除的，原房屋所有權(quán)人申請(qǐng)辦理注銷登記應(yīng)予受理，受理后經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)踏勘確認(rèn)拆除的，予以注銷。

4.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前未依法辦理房屋拆遷征收相關(guān)手續(xù)，只是以“收購(gòu)”等名義簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，且已拆除的，可由收購(gòu)人單方申請(qǐng)辦理注銷登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在門戶網(wǎng)站上發(fā)布注銷公告，再予以注銷。

四、妥善處理其他登記問題

1.因房屋的幢基底涉及跨宗地紅線且涉及宗地為同一權(quán)利人的，一般可合并宗地予以登記，如土地用途或土地出讓終止日期不一致的，合并后的土地使用期限終止日期應(yīng)按較早到期時(shí)間登記，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中注明原合并的宗地各自土地面積、用途及出讓終止日期。

2.若土地被征收而引起宗地界址變化的，權(quán)利人提出變更申請(qǐng)后，一般情況下由登記機(jī)構(gòu)直接登記，不再辦理審批手續(xù)。如果宗地在征收后，為了提高剩余地塊的利用價(jià)值，權(quán)利人申請(qǐng)與同一權(quán)利人的相鄰宗地進(jìn)行合并，在權(quán)利人提供新的權(quán)籍調(diào)查成果后，參照上面第1點(diǎn)辦理登記。

3.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上登記多套成套住宅，申請(qǐng)人申請(qǐng)分別發(fā)證的，經(jīng)實(shí)地查看，權(quán)屬界線清晰、封閉且具有獨(dú)立使用功能的，可按套分別發(fā)證。對(duì)商業(yè)商務(wù)類房地產(chǎn)，如屬于原始出讓、規(guī)劃審批允許分割權(quán)屬單元的，可按原審批意見辦理單元權(quán)屬登記；其他要求分割權(quán)屬單元的，應(yīng)不得影響整體功能，參照《紹興市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)商業(yè)商務(wù)類項(xiàng)目管理的意見》（紹政辦發(fā)〔2013〕107號(hào)）規(guī)定實(shí)施。嚴(yán)格控制賓館、酒店類項(xiàng)目及對(duì)于權(quán)屬分割將影響整體功能的項(xiàng)目，不得進(jìn)行權(quán)屬分割。

五、其他

本意見自公布之日起30日后施行，有效期為5年。