淺談房地產(chǎn)估價(jià)中土地價(jià)格的制定與運(yùn)作
 作者：高貴香
 

　　一、土地價(jià)格的制定

　　價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租和資本化。我國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，主要研究對(duì)象是土地使用權(quán)的價(jià)格。地價(jià)是以土地使用權(quán)有限期出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的綜合現(xiàn)值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，也是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)限期內(nèi)土地收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。這不同于土地私有制國(guó)家，土地私有制的地價(jià)是所有權(quán)價(jià)格，土地所有權(quán)是無(wú)限期的地租收入資本化。這是兩種社會(huì)制度的根本區(qū)別所在。土地價(jià)格的高低，取決于可以獲得的預(yù)期土地收益（地租）的高低，相對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，取得什么權(quán)利，就可以取得相應(yīng)的土地收益，即有相應(yīng)的價(jià)格。

　　土地是一種能給使用者（或所有者）帶來(lái)恒久收益的資產(chǎn)。其價(jià)格的本質(zhì)是收益價(jià)格。而這種價(jià)格是和土地的權(quán)利互相聯(lián)系的。土地權(quán)利是一系列權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。相應(yīng)的土地價(jià)格又分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格。作為農(nóng)村集體土地征為國(guó)有土地的價(jià)格，是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或稱(chēng)買(mǎi)斷價(jià)格。

　　我國(guó)的地價(jià)體系種類(lèi)較多，若干個(gè)既有聯(lián)系又有區(qū)別的地價(jià)組成價(jià)格體系。在地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地使用權(quán)作為一種特殊商品流動(dòng)轉(zhuǎn)移，正在形成一系列具有不同特性和滿(mǎn)足不同用途的地價(jià)。如基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等。按形式劃分，土地價(jià)格分城市地價(jià)和農(nóng)村地價(jià)。城市國(guó)有土地價(jià)格的制定，一般是根據(jù)城市土地的等級(jí)定級(jí)估價(jià)法等制定的，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)；基準(zhǔn)地價(jià)又參照交易地價(jià)取得的地域平均價(jià)格又派生出標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)等。而農(nóng)村集體土地價(jià)格即征地價(jià)格，一般是按前三年糧食單位產(chǎn)量計(jì)算的，征地價(jià)格一般應(yīng)由三部分組成：即絕對(duì)地租、級(jí)差地租和資本收益。

　　目前國(guó)家規(guī)定的土地征用費(fèi)計(jì)算方法，一是土地的各種補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算，二是被征單位的生產(chǎn)和群眾生活安置費(fèi)用的計(jì)算，按土地的產(chǎn)出水平定價(jià)的、產(chǎn)出水平高，地價(jià)就高，產(chǎn)出水平低，地價(jià)隨之也低，它不反映土地資本的收益，也不反映絕對(duì)地租和級(jí)差地租，更未我分上述三種�，F(xiàn)在實(shí)行由國(guó)土部門(mén)統(tǒng)一征地后出讓給用地單位或個(gè)人，有效地解決了不加區(qū)分的弊端。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)和集約型轉(zhuǎn)變，要合理高效利用土地，就必須建立完善的地產(chǎn)市場(chǎng)，而地價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)的核心。那么如何制定城市國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格和農(nóng)村集體土地被征的土地價(jià)格呢？首先要考慮兩種土地所有制形式下對(duì)土地價(jià)格的影響因素。

　　1、城市國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格受下列因素影響：按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等，還有人口，社會(huì)，國(guó)際，經(jīng)濟(jì)因素等。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等。個(gè)別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。

　　2、影響農(nóng)村集體土地價(jià)格因素應(yīng)包括：①土地的自然條件；②所處的地理位置和交通條件；③主要農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)水平；④土地資本因素；⑤土地供求狀況；⑥社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；⑦國(guó)家的行政干預(yù)狀況等。

　　二、地價(jià)的運(yùn)作

　　在社會(huì)主義實(shí)踐中，社會(huì)主義國(guó)家實(shí)行的土地公有和無(wú)償無(wú)限期的土地使用制度，從體制上，體現(xiàn)了勞動(dòng)人民當(dāng)家作主，發(fā)揮了積極作用。但正因如此，和其他事物一樣，由于觀念和認(rèn)識(shí)問(wèn)題。也產(chǎn)生了一定的消極作用。土地利用較混亂，浪費(fèi)嚴(yán)重，正是無(wú)償無(wú)限期用地制度的結(jié)果。具體表現(xiàn)在：一是非法占地；二是企業(yè)占地寬打窄用，利用率低，工廠(chǎng)用地標(biāo)準(zhǔn)一般比西方國(guó)家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪費(fèi)。據(jù)全國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地清查結(jié)果表明，1991-1996年，全國(guó)國(guó)家、集體、農(nóng)民建房三項(xiàng)用地3030萬(wàn)畝，其中占用耕地1560萬(wàn)畝，分別超過(guò)同期計(jì)劃的28%和18%。從投資角度分析，1991-1996年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為8585億元，僅需占地1995萬(wàn)畝，也就是說(shuō)，實(shí)際占地的34%超過(guò)了投資需要，供大于求，在一定程度上導(dǎo)致土地粗放利用、大量閑置。據(jù)1998年7月報(bào)載，1997年，在耕地占用凍結(jié)的情況下，全國(guó)耕地凈減203.8萬(wàn)畝。三是農(nóng)村住宅建設(shè)占地過(guò)多，不少農(nóng)民喜歡獨(dú)門(mén)獨(dú)院，為未成年的子孫建結(jié)婚住房，使村址急劇外延，有的成了空心村；四是廢棄土地長(zhǎng)期得不到利用；五是死人與活人爭(zhēng)地，建造墓穴成風(fēng)。上述不珍惜土地的現(xiàn)象，原因有多方面，有觀念的、認(rèn)識(shí)的原因，但究其根本原因是無(wú)償無(wú)限期的土地使用制度造成的，道理很簡(jiǎn)單，既然土地隨便用，不要錢(qián)，那就必然會(huì)出現(xiàn)用之必奪，棄之不惜。

　　我國(guó)是一個(gè)人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國(guó)家。土地的基本國(guó)情決定了我國(guó)必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國(guó)所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會(huì)主義初級(jí)階段，也只有把土地作為商品對(duì)待，有償使用，才能更好地激勵(lì)人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。

　　為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個(gè)人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。人們都在考慮如何上項(xiàng)目，但招商引資，一般都是犧牲本地的土地資源（或者說(shuō)是資產(chǎn)）為代價(jià)的。上項(xiàng)目，各種投入都考慮，唯獨(dú)不考慮土地的投入價(jià)值（價(jià)格），或者連土地的價(jià)值都換不回來(lái)。這種項(xiàng)目是否有上的必要？值得論證。

　　由此可見(jiàn)，必須消除陳舊觀念，把土地作為商品進(jìn)行交換。必須提高認(rèn)識(shí)，使大家都知道我國(guó)人多地少的國(guó)情�！笆�分珍惜和合理利用每寸土地”。這是我們的基本國(guó)策，要使之落到實(shí)處。要特別指出的是，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的土地有價(jià)觀念，是落實(shí)土地有償使用的關(guān)鍵，而領(lǐng)導(dǎo)劃圈、定價(jià)的現(xiàn)象嚴(yán)重的阻礙了地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，破除領(lǐng)導(dǎo)意志，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，是當(dāng)務(wù)之急。