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過失與股價發(fā)布于：2015/3/19 11:05:38 瀏覽：1730次
趙水陽 張宏斌
“不論您做什么，一定要做仔細(xì)，同時要考慮后果。”
現(xiàn)在，所有職業(yè)面臨的最大危險之一就是他們對過失行為的觀點。目前在評估業(yè)中有一種觀點認(rèn)為：估價師比其他職業(yè)者更容易被索賠，這和估價師們的閱讀范圍有關(guān)系。每一位專業(yè)人士都傾向于閱讀本專業(yè)法律著作而不是普通的法律著作，他們傾向于只了解那些影響他們同行的案例。
確實有一些涉及評估的案例上了報紙，例如smith v Eric s Bush[1989] 1 EGLR 169,但這僅僅是因為這些案例影響了許多人的日常生活。而對于購房消費者的新聞，注定每一條都要出現(xiàn)在所有的媒體上。
以下兩種情況可能會引起過失責(zé)任：一是違約，由于疏忽，估價師沒能為他的顧客提供可靠的評估結(jié)果；另一種是民事侵權(quán)行為，第三方認(rèn)為估價師因粗心大意而提供的評估結(jié)果使其受到了傷害。偶爾，但現(xiàn)在很少見，過失責(zé)任會同時出現(xiàn)在違約行為和民事侵權(quán)行為中。利益受到侵犯的當(dāng)事人可以同時對違約行為和民事侵權(quán)行為提出訴訟，當(dāng)然也可以只對其中的任何一種行為進(jìn)行起訴。
同樣的行為，疏忽或者評估結(jié)果會引起不同主體的訴訟，一方對民事侵權(quán)行為索賠，另一方可能對違約責(zé)任索賠。例如：如果抵押貸款人的委托估價師在估價過程中有過失行為，那么他對合同簽署人（貸款人）負(fù)有違約責(zé)任，同時對依靠他的評估意見的人也負(fù)有責(zé)任（可能被控民事侵權(quán)）。在這個案例中，如果不是按照嚴(yán)格的法律來看的話，有多少人可以起訴民事侵權(quán)，就有多少第三方可以起訴違約。很難想象這種情形，那些嚴(yán)格遵守合同條款，并且在評估過程中一絲不茍的估價師會對第三方承擔(dān)責(zé)任。在這些案例中，yianni v edwin evans sons[1980] 259 EG 969是個典型的案例，原告宣稱由于估價師在按合同對財產(chǎn)進(jìn)行估價過程中的過失使其受到了損失。（在那個案例中，原告是哈利法克市建筑協(xié)會。）
雙方當(dāng)事人同時提出訴訟是不必要的，有時也是不可能的。在yianni案例中，哈利法克市建筑協(xié)會不能控告估價師，因為它并沒有遭受任何損失。借款人正在償還抵押貸款，抵押權(quán)人也完全可以行使其對抵押不動產(chǎn)的銷售權(quán)，不會給它帶來任何經(jīng)濟(jì)上的損失。
一般說來，在確定責(zé)任時有些原則是普遍適用的，那就是看侵權(quán)行為或者違約行為是否給當(dāng)事人造成了經(jīng)濟(jì)上的損失和賠償。這兩種情況還是有點區(qū)別的，當(dāng)起訴違約時，原告不需要證明當(dāng)事人之間的利害關(guān)系，合同本身就確定了兩者之間的關(guān)系，而在民事侵權(quán)案中，原告必須得證明兩者之間的利害關(guān)系。
確定一個估價者是否有過失的職業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)可以適用于所有其它的行業(yè)：被告是否符合對一般的、有經(jīng)驗的從業(yè)者的要求？如果這個標(biāo)準(zhǔn)能夠達(dá)到，那么被告就沒有過失。這個標(biāo)準(zhǔn)適用于所有的專業(yè)人員。一個被告不能用他剛剛?cè)胄兴赃�不夠合格為理由來為自己辯護(hù)。當(dāng)同樣的情況發(fā)生在兩個從業(yè)者身上時，有豐富經(jīng)驗的從業(yè)者不可能承擔(dān)更多的責(zé)任。然而，那些所謂的專家都是用“一般的、有經(jīng)驗的工作人員”這個標(biāo)準(zhǔn)相比較而衡量的。
那些有行為過失的不合格從業(yè)人員也是用同一個標(biāo)準(zhǔn)來衡量的。在kenney v Hall,[1976]這個案例中，一個不合格的談判代表告訴賣方其房屋可以售得9萬至10萬英鎊。在這個觀點的影響下，賣主過渡性貸款買了另一棟房屋，準(zhǔn)備用出售此房屋的錢來還貸款。結(jié)果這幢房屋最后只售得大約5萬英鎊。公司對這樣的財產(chǎn)損失是負(fù)有責(zé)任的。同樣的，在Freeman v Marsball[1966]案例中，一個自稱為“測量師”的人也必須承擔(dān)過失責(zé)任，僅僅因為他是“一個不稱職的盡自己最大努力的人”。
能力標(biāo)準(zhǔn)不會因為要價的多少而變化。就算根本沒有費用，這個標(biāo)準(zhǔn)同樣適用。即使是無報酬的責(zé)任，也要求自愿者在履行義務(wù)時按照象一個有理性的人為自己做事情一樣的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。對專業(yè)人士而言，這就意味著他們要運用所有的技能，就象為他們自己辦事一樣。因此這個標(biāo)準(zhǔn)看起來就和有報酬的一樣。在Robert v J Hampson[1988]案例中，疏忽的估價師辯稱，他得到的抵押估價的費用太少了，因此用來完成這個工作的時間受到了限制，但是法院并不為之所動。Lan Kennedy J 認(rèn)為在各種形式的工作中都有贏家和輸家，如果一個估價師在某一項任務(wù)中投入的時間長于正常時間，必然會從另一項所需時間較少的工作中得到平衡。這看起來對那些出于保險的目的再評估建筑物的重置價格的估價師提出了一個特殊的難題——保險常常是和估價聯(lián)系在一起的。一些建筑物會在測量和計算上花去比其它建筑物更多的時間，但是得到的報酬通常是按照評估出的總價格計算的。
就象在Beaumont v Humberts[1990]案例中所顯示的那樣，重估建筑物價值也有自己的危險。估價者牽涉到大量的建筑物并且不報出實際的重建價格，而是給出重置價格。重建成本是根據(jù)目前的人工與材料價格，重新建造一棟相同的建筑物所需要的成本；重置成本則是根據(jù)目前的人工與材料價格，并利用目前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造一棟各項設(shè)備相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ锼枰某杀尽Ｖ刂脙r格常常不到重建價格的一半。在那個案例中，估價者并不是因為疏忽被控制的。反對將其作為一個先例時，必須得萬分小心。經(jīng)常提到的《估價指導(dǎo)條例》可以用來作為參考。在任何案例中，如果不是用精確的重建成本作為估價計算的基礎(chǔ)都一定要做清楚的說明，以便讓當(dāng)事人都了解實際的情況。
就象在所有的疏忽案例中表現(xiàn)的一樣，現(xiàn)在的違約責(zé)任起源于基于Donogbue v Stevenson[1932]案例的法則。原告必須證明以下幾點：被告對原告負(fù)有仔細(xì)工作的責(zé)任；被告沒有履行其責(zé)任；原告因此遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。Hedley Byrne v Heller[1964]案例對其作了一個更加詳細(xì)的補充說明，它將仔細(xì)的責(zé)任范圍從原來的“疏忽的作為”和“疏忽的不作為”延伸到“由于疏忽的語言所導(dǎo)致的損失”。
對估價者而言“慎言”是重要的，因為估價者的意見僅僅是用語言來表述的，數(shù)據(jù)也是同等重要的。因為語言和“作為”以及“不作為”是不同的，在Hedley Byrne案例中，國會上議院針對語言過失制定了一些特殊的規(guī)則。他們認(rèn)為語言可以被無關(guān)的人偷聽、曲解和忽略。因此對于被告已經(jīng)承擔(dān)了專門責(zé)任的案例，他們限制了疏忽語言的責(zé)任。有時很難弄清楚被告是否已經(jīng)承擔(dān)了專門責(zé)任。在Smith v Bush和Harris v Wyre[1989]兩個案例中，上議院發(fā)現(xiàn)為抵押目的進(jìn)行評估的估價師對原告抵押人所已承擔(dān)的責(zé)任，并不符合限制責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。這樣說起來似乎有點憤世嫉俗，法庭覺得讓當(dāng)事人承擔(dān)某些責(zé)任并不是十分重要的事情。當(dāng)事人試圖否認(rèn)這種責(zé)任，但是法庭可能會從他們的行為中把責(zé)任說得清清楚楚。僅僅否認(rèn)可能是不夠的，根據(jù)《不平等合同條款法》[1977]，所有排除責(zé)任都要經(jīng)過“合理性”的檢驗才能確認(rèn)。其它的案例也證明責(zé)任不太可能會延伸到“一類人”，比如一個公司的股東或一本出版物的讀者。似乎只有在原告是自然人或者機關(guān)的時候才會存在責(zé)任。
如果原告沒有見過或者聽過這些有過失的語言，但是從必要的暗示中他引申出了這種意思，那么過失語言的責(zé)任就會存在。在抵押評估報告沒有普遍被公開之前，銀行借款人知道估價師已經(jīng)受建筑協(xié)會委托進(jìn)行過評估，協(xié)會以此為貸款的依據(jù)。在yianni這個案例中，原告并沒有看到任何報告和估價結(jié)果，但是他能夠推導(dǎo)出房產(chǎn)的價格至少等于建筑協(xié)會抵押時提前支付的預(yù)付款數(shù)額。如果貸款人不是一個建筑協(xié)會或當(dāng)?shù)氐恼畽C構(gòu)，情形或許會有所不同，因為這些機構(gòu)或團(tuán)體在取得預(yù)付款前必須依照法律進(jìn)行合理的評估。出于商業(yè)上的謹(jǐn)慎，銀行或其它公司在貸款前通常會進(jìn)行評估，但是這并非強制的。為銀行工作的評估人員可能會根據(jù)評估結(jié)果向銀行建議一個貸款額，但是銀行出于其它商業(yè)上的考慮，可能會貸出更多的款。在這種情況下，如果評估報告沒有公開的話，原告就不可能有任何有關(guān)價格的暗示。
從案例分析來看，相對于估價數(shù)字出錯而言，估價師的不正確的估價程序更容易被發(fā)現(xiàn)。這并不是說估價數(shù)字是不相干的，只是說明法院意識到估價結(jié)果是一種主觀判斷而已。當(dāng)然，估價師依靠自己的經(jīng)驗和知識給出這種判斷。如果估價結(jié)果不是依據(jù)對評估對象的實際勘測、根據(jù)有關(guān)估價的法律法規(guī)、并且和可得到的比較案例進(jìn)行比較得出的話，那么估價結(jié)果就是值得懷疑的。原告在開始時一般對評估調(diào)查產(chǎn)生懷疑，從而發(fā)現(xiàn)——用自己的觀點——評估結(jié)果是不正確的。也許會發(fā)現(xiàn)所評估的建筑物因破爛不堪而一文不名，評估中所期望的開發(fā)機會根本不存在，評估中所指定的用途在法律上不可行，或者不動產(chǎn)實際價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價值。只有在這種情況下，沒有采用正確的評估程序才會變得非常明顯。原告會對估價師在評估過程中參照了什么樣的信息、采用了何種評估程序、勘察了多少建筑物等產(chǎn)生疑問。原告在訴訟過程中所請的評估專家，具有無盡的事后之明優(yōu)勢，會說明評估過程和方法應(yīng)該如何進(jìn)行，他們會盤詰估價師為何當(dāng)初不這樣進(jìn)行評估。
在Corisand Investments Ltd v Druce Co （1978）248 EG 315案例中，被告估價師由于疏忽沒有詢問一座飯店是否具有消防許可證。而早在三年前法律就規(guī)定必須詢問這一點。由于估價師沒有查證消防許可證這一重要的文件，從而對其整個估價過程產(chǎn)生了懷疑。被告估價師和原告所請的估價師在評估過程中所用的參數(shù)差別很小，在飯店空閑率、住宿費等方面的細(xì)小差別是可以接受的。法院裁決總的差異是超估了100%，由于被告有過失，法院裁決被告賠償兩者之間的差額。如果不是遺漏了消防許可證的話，原告不會對這個評估提出疑問的。被告估價師最為不幸的是在其評估結(jié)束一周后，就逢上了1974年的不動產(chǎn)市場大蕭條。法官認(rèn)為，一個有能力的估價師，應(yīng)該對市場有合理的預(yù)期，應(yīng)該預(yù)測到市場即將進(jìn)入蕭條時期。
在Singer Friedlander Ltd v John D Wood Co (1977) 243 EG 212案例中，被告受委托評估格洛斯特郡的600英畝土地，評估目的非常明確，就是原告想將這塊土地作為一筆貸款的附屬擔(dān)保物。被告估價師沒有實地勘察過這塊土地，也沒有向規(guī)劃官員咨詢過，但在評估報告中敘述得剛好相反，并以此為評估依據(jù)。這是一個著名的評估案例，評估是針對借款人的合同義務(wù)而進(jìn)行的，而且預(yù)計到貸款人會看到評估結(jié)果，并且會依賴它而進(jìn)行決策。起訴的是民事侵權(quán)行為，實際上是借款人違反了合同，合同金額超出了抵押金額，從而涉及到估價師。
為了避免涉及第三方的責(zé)任發(fā)生，由皇家特許測量工程師學(xué)會頒布的《雇傭條件》中有一條款規(guī)定，評估報告書只能提供給委托方及其專業(yè)咨詢?nèi)藛T。任何其他組織或者人員依靠此報告書進(jìn)行決策的話，風(fēng)險自負(fù)。如果評估的目的是為了對貸款進(jìn)行擔(dān)保的話，則估價師不能避免責(zé)任。如果貸款人和估價師有合同關(guān)系，從而評估報告中涉及到了貸款人，或者估價師知道貸款人身份的話，法院都會裁定估價師對貸款人負(fù)有一定的責(zé)任。如果估價師知道第三方會利用評估報告作為交易的基礎(chǔ)，那么他也會對第三方負(fù)有責(zé)任。如果合同中有排除這種責(zé)任的條款的話，根據(jù)《不平等合同條款法》，這樣的條款是不合理的。該法律對于在合同中排除民事責(zé)任的情況，視同合同中沒有排除責(zé)任對待。
有許多抵押評估的案例，估價師受貸款人委托進(jìn)行評估，由于其疏忽，而對借款人承擔(dān)責(zé)任。這方面的第一個案例是1981年的Yianni v Edwin Sons，從那以后，法庭審判了許多這樣的案例。應(yīng)該指出的是，在Yianni案例報道之后，到目前為止還沒有涉及評估的這樣的案例。也就是說，無論如何，職業(yè)估價師都從那個案例中吸取了教訓(xùn)。因為法官只能解釋法律，并不能制定法律，所以法庭在審判這些案例時花了不少的時間，許多在1981年之前就存在的情況是以Yianni為基礎(chǔ)判決的。1981年法律被“宣判”以后，很明顯估價師都調(diào)整了自己的評估行為�；始覝y量工程師學(xué)會和估價師拍賣師協(xié)會聯(lián)合制定了“抵押估價師指導(dǎo)條例”，該條例第一次明確界定了估價師在這類評估中的責(zé)任。盡管條例的第一版直到1985年12月才出版，但是法院早已經(jīng)用條例的內(nèi)容來評判評估過程的好壞，以及判斷什么是一般的、有能力的估價師的標(biāo)準(zhǔn)。在出版之前，條例就保護(hù)了許多估價師，使其避免支付賠償金，慶祝條例出版的氣氛很熱烈。在Whalley v Roberts(1990) 06 EG 104案例中，法庭就接受了這樣的觀點，認(rèn)為估價師在進(jìn)行抵押評估時沒有必要很正式地利用水準(zhǔn)儀進(jìn)行測量。那個案例涉及一幢建筑物，它將建成和主房屋形成2.5的坡度。該建筑物沒有任何“缺陷”；沒有裂縫；門開關(guān)自如；建筑物也非常穩(wěn)固，這很異常。法官采用了指導(dǎo)條例中制定的檢查標(biāo)準(zhǔn)。
在Gibbs v Arnold, Son Hockley(1989) 45 EG 156案例中，法官接受了這樣的觀點，認(rèn)為對屋頂?shù)目辈欤纼r師的責(zé)任只限于從上面觀察，除非有其他的缺陷說明必須進(jìn)行細(xì)致的勘察。所評估的房屋煙囪的內(nèi)部有一條裂縫，法庭認(rèn)為從屋頂?shù)奶齑盁o法觀察到這條裂縫。盡管建筑物有缺陷，但估價師并沒有過失，按照職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評判，他已經(jīng)履行了自己的責(zé)任。
而在Smith v Eric S Bush案例中，較低樓層中的通煙道已經(jīng)被拆除，雖然上面的主煙囪仍然存在，但已失去了基礎(chǔ)，估價師在評估過程中并沒有注意到這一點。結(jié)果評估后主煙囪倒塌下來。估價師試圖依據(jù)條例中免除責(zé)任的條款來限制其對委托人（貸款人）的責(zé)任，上議院認(rèn)為根據(jù)《不平等合同條款法》，免除責(zé)任條款是站不住腳的，因而不予支持。議員們認(rèn)為在評估對象為商業(yè)房地產(chǎn)、高檔房屋和公寓樓時，可以考慮接受這個條款。根據(jù)這番言論和其它判決詞，說明對于兩個力量不均衡的主體，法院在引用免除責(zé)任條款時都十分慎重。法院明顯地認(rèn)為，估價師肯定已經(jīng)進(jìn)行保險，這樣他的損失是由許多人（保險金）來承擔(dān)，而不是由某一個不幸的人來承擔(dān)。
在Harris v Wyre Forest District Council案例涉及地區(qū)議會發(fā)放貸款問題。地區(qū)議會而非估價師成為被告，因為估價師是議會的工作人員。根據(jù)代理責(zé)任原則，地區(qū)議會是以雇主身份，而非貸款人身份被起訴的。有問題的房子在Yianni案例審判的前幾年，由原告抵押給了地區(qū)議會。后來，當(dāng)房主想出售該房屋時，地區(qū)議會卻拒絕將此房屋作為合適的擔(dān)保物來發(fā)放貸款。一方面是因為在第二次審查時，Yianni案例原則已經(jīng)廣為人知；另一方面，該房屋已經(jīng)損壞，最終將被拆除。在地區(qū)法院，地區(qū)議會成功地說服法官標(biāo)準(zhǔn)免除責(zé)任條款不應(yīng)該用來免除（exclusion）責(zé)任，而應(yīng)該用來拒絕承擔(dān)某些責(zé)任。但上議院裁定該條款就是免除責(zé)任條款，而且是一條不合理條款。
除了沒有采用適當(dāng)?shù)牟襟E來核對能夠影響評估結(jié)果的信息之外，估價師和委托人之間缺乏思想溝通也是比較常見的。委托人常常認(rèn)為進(jìn)行每項評估都需要去實地勘察，他們覺得：“如果你不知道它是否值那么多錢，你如何去評估它呢？”但很少有估價師會用這些條件和限制來影響自己的工作。他們在評估報告中常常會將高速凝固水泥、石棉、難以發(fā)現(xiàn)的腐爛等等省略不記，但是在此之前他們并沒有征得委托人同意。如果事先不征得委托人的同意就將這些東西在評估報告中略去的話，那評估報告只不過是浪費紙張而已。而且這是比較危險的浪費紙張，因為這意味著估價師在開始之前就知道自己要怎么做，但并沒有通知委托人。
為了糾正這種錯誤，也為了使估價師了解學(xué)會的許可條件，皇家測量工程師學(xué)會就和約條款出版了兩本小冊子。一個關(guān)于住宅不動產(chǎn)，另一個是關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)的。它們是經(jīng)過充分討論，醞釀好長時間后才出版的。冊子里有一個簡單的委托人和估價師簽定的合同，目的是為了告訴委托人評估工作的性質(zhì)。冊子也包含了所有必須的評估省略條款。如果在評估之前，估價師能夠?qū)⑦@兩本冊子送給委托人，并附上一封信，說明估價師非常高興“依據(jù)所附的皇家測量工程師學(xué)會的和約條款”來完成委托人所委托的工作，那么情形就完全不同了。那么委托人預(yù)先就會知道什么將會包含在評估報告中，而什么將會排除在外。估價師事先將在評估報告中要排除的項目通知給委托人，在委托人同意排除這些項目后再開始進(jìn)行評估。同樣是這些排除項目，原來既沒用又很危險，而現(xiàn)在則成為合同中的關(guān)鍵內(nèi)容。
如果有些評估的需要和皇家測量工程師學(xué)會的條款不相同，則可以自由簽定合同，并不強制要求利用所出版的小冊子。重要的是委托人和估價師應(yīng)就合同條款達(dá)成共識，誰寫它們并不重要。利用皇家測量工程師學(xué)會的合同格式的好處是它們廣為人知，而且也幾乎是人們所期待的。不利之處是合同格式不能預(yù)測到一個評估過程的例外事件。應(yīng)該根據(jù)評估事件本身來簽定合同格式。
小冊子的合同條款部分取自《資產(chǎn)評估指導(dǎo)條例手冊》（“紅皮書”）和《評估指導(dǎo)條例手冊》（“白皮書”）。編制這兩本書的目的主要是防止估價師在沒有評估必需信息的情況下進(jìn)行評估。每條指導(dǎo)條例都是按照“一般的、有能力的估價師”標(biāo)準(zhǔn)制定的。這并不意味著只要估價師按照指導(dǎo)條例進(jìn)行評估，就會自動避免過失責(zé)任。正如指導(dǎo)條例中所指出的那樣，有時也會需要做進(jìn)一步的調(diào)查和其它步驟。在每次評估中，由估價師決定什么是必須做的。而且，條例也僅僅給出了適合各種情況的計算方法建議，并沒有給出確定的計算過程。因此，估價師可以利用“DCF”、“hard core”、“雙匯率”、“稅收調(diào)整”等任何可靠的計算方法。
一個估價師不能完全不理指導(dǎo)條例，或者在評估過程中完全偏離條例所規(guī)定的步驟，不然就會出錯。如果一個評估過程和指導(dǎo)條例相差甚遠(yuǎn)，評估結(jié)果又有問題，那么估價師不僅要修正評估結(jié)果，而且要修正評估方法。
即使按照指導(dǎo)條例進(jìn)行評估，如果評估結(jié)果是“造”出來的，那么也必須進(jìn)行修正。就是說，評估必須在計算上準(zhǔn)確無誤。
盡管業(yè)內(nèi)還在就最終評估結(jié)果是否能準(zhǔn)確地代表評估對象的價值進(jìn)行爭論，但是評估報告中的計算務(wù)必準(zhǔn)確無誤。如果使用計算機的話，輸入的數(shù)據(jù)一定要是估價師在現(xiàn)場勘察的數(shù)據(jù)。最差的評估報告是連評估基準(zhǔn)日也沒寫。有一個原則，一個估價師不能通過書面形式修改自己的評估數(shù)據(jù)，不然就會聲名狼藉。這個原則沒錯，但許多優(yōu)秀的估價師就是通過書面修改來完善自己的評估的。當(dāng)一個評估被起訴并要求賠償時，估價師常會辯白說：“自從我畢業(yè)以后，從小到大，我都是這樣做的�！比欢�，在法庭和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)面前，這種辯白是沒有任何作用的。如果評估報告結(jié)果和估價師最先想的結(jié)果一樣；如果評估調(diào)查方式、比較案例等都遵循了指導(dǎo)條例體系，那么在法庭上，評估就可以經(jīng)得住審問。
法院有好幾種測試估價師能力的方法。其中有一種要求兩位估價師的評估結(jié)果相差不超過10%。我覺得這種方法沒有用，如果兩者的差距超過10%，你知道哪位有過失？我知道有許多次由于不同團(tuán)體對文件的不同解釋，什么是合理的就取決于當(dāng)初階段的談判。我懷疑數(shù)字是否是判斷過失的最佳方式。一個估價師可能在評估過程中非常粗心，但湊巧得出了正確的評估結(jié)果，一般也不會有人發(fā)現(xiàn)這種疏忽。
評估疏忽的本質(zhì)是估價師已經(jīng)給出了正確的評估結(jié)果。常常是由于其它事情才發(fā)現(xiàn)評估過程是有疏忽的：在Yianni案例中是因為不動產(chǎn)本身有毀壞才發(fā)現(xiàn)的；在Crisand案例中是因為沒有消防許可證；在Singer Friedlander案例中是因為不動產(chǎn)并沒有所預(yù)期的開發(fā)價值。另外，評估本身也會引起疏忽糾紛的，如果評估結(jié)果是正確的話，就不會發(fā)現(xiàn)估價師有過失。估價師必須要考慮所有影響因素，同時要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。沒有報道出來的Ralpbs v Francis Hornor Sons(1987年)就說明了這一點。一位建筑師評估一宗不動產(chǎn)的價值是6萬英鎊，并且告訴委托人，如果再投入6萬英鎊的話，就會大大提高不動產(chǎn)的價值，總價將超過投入成本。委托人買下了不動產(chǎn)后才發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)改造的最低費用是9.3萬英鎊。委托人起訴了建筑師，由于原告無法證明他所買的不動產(chǎn)值6萬英鎊（盡管他出了那么多錢），最終敗訴。建筑師充當(dāng)了估價師的角色，因而被視為估價師，他按照一般的、有能力的估價師標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。原告沒能按照自己的給價成交，以及他沒有足夠的資金完成不動產(chǎn)改造的事實都和本案不相關(guān)。他被建議出價6萬英鎊，他也得到了價值6萬英鎊的不動產(chǎn)。在上述的其它案例中，不動產(chǎn)購買人都能夠證明由于估價師的疏忽，給出了錯誤的評估結(jié)果，從而使其支付了遠(yuǎn)超出不動產(chǎn)實際價值的價格。
由此可見，估價師如果要避免因疏忽而被索賠的話，他必須將他所發(fā)現(xiàn)的一切精確而系統(tǒng)地記錄下來。在一個案例中，法院認(rèn)為評估的調(diào)查本身沒有問題，但是卻沒有將建筑物結(jié)構(gòu)上的缺陷、建筑材料狀況、比較案例等進(jìn)行書面說明，因此很難證明估價師在評估過程中的思路是正確的。如果估價師在評估過程中的行為是連貫統(tǒng)一的，又用統(tǒng)一的格式記錄了所有的信息，而且將小數(shù)據(jù)加總起來，最后得出評估結(jié)果，那么即使評估被起訴，估價師也會是勝者。如果估價師說自己已經(jīng)“考慮了這些因素”，但卻沒有相應(yīng)的文字記錄，那么當(dāng)人們對評估提出疑問時，他的日子就不太好過。對案例Bere v Slades (1989) 46 EG 100的判決就很好地說明了這一點。在評估報告中，估價師向抵押貸款人列舉了不動產(chǎn)的諸多缺陷，但是原告認(rèn)為還有許多重要的缺陷估價師沒有向他說明。法官查看了估價師的高質(zhì)量實地勘察記錄和比較案例，估價師的陳述也很精彩。最后，法官認(rèn)為估價師在評估過程中已經(jīng)相當(dāng)仔細(xì)，從而宣判估價師勝訴。
從上面所敘述的案例可以看出，幾乎所有有問題的評估都是抵押評估。這是因為在最近的幾年里，人們的矛頭就是指向抵押評估。但是，應(yīng)該記住的是，已經(jīng)制定的所有原則對各種評估都是有約束力的，只不過當(dāng)評估涉及第三方利益時更容易出問題而已。不論為了什么目的進(jìn)行評估，都要預(yù)防出錯。并不是只有抵押估價師有收費較少的問題。免費的咨詢也不僅僅限于公園圍墻，以及在當(dāng)?shù)馗呒壘频昀锾峁�，許多免費的建議都是在每天的業(yè)務(wù)往來中所提供的。許多客戶打電話來咨詢，而不會有付費的問題。正是在這些免費的咨詢中存在許多問題。免費的建議一般是在沒有考慮成熟的情況下給出，估價師明白這一點，但是咨詢者是否知道這一點呢？在法律上限制免費咨詢的責(zé)任比較容易，也具有強制性，但是這也有問題，如何證明這種限制是合理的呢？
估價師們也意識到，現(xiàn)在引起糾紛的商業(yè)評估非常多。有些由當(dāng)事人自己解決了，有些通過仲裁解決。但問題是對于沒有經(jīng)歷過的估價師來說，我們并不知道這些糾紛涉及什么問題，責(zé)任又是以什么為依據(jù)來確定的。所以，我們也不知道如何避免犯同樣的錯誤。
即使已經(jīng)確證評估過程中存在過失，應(yīng)該給原告賠償多少也是一個問題。通常原告的索賠金額是將不動產(chǎn)修復(fù)為價值評估金額時所花費的成本。也許索賠額還要加上修復(fù)期間的住宿費，以及一定的精神損失費。在大多數(shù)案例中，這并不是估計過失評估所造成損失的合理方法。而是根據(jù)不動產(chǎn)實際價值和評估價值之間的差額確定賠償金額，這個差額一般比修復(fù)不動產(chǎn)所花費的成本要小得多。首先提出這個建議的案例是Perry v Sidney Phillips Son(1982) 263 EG 888.這個實際上是一個“結(jié)構(gòu)勘察”的案例，評估確實有失誤。根據(jù)案例的一份調(diào)查報告顯示，當(dāng)時極有可能按照原告提出的修復(fù)成本來確定賠償金額。然而，法院最終判決兩者之間的差額為真正的損失額。有些法官為了規(guī)避這條規(guī)則，他們認(rèn)為估計價格差額的方法等同于計算出修復(fù)成本，然后從支付價格中扣除成本。在這些案例中，似乎缺乏足夠的依據(jù)來計算實際的市場價格差額。如果沒有這樣的依據(jù)，那么法庭就沒有標(biāo)準(zhǔn)可依。
法庭通常會判給原告少量的精神損失費，特別是對于住宅市場上的最終消費者。精神損失費一般是1000到2000英鎊。
在有些案例中，損失賠償額也相當(dāng)高。如果評估的失誤非常大，以至于若原告知道不動產(chǎn)真實狀況的話，就根本不可能考慮這項交易，估價師可能面臨著賠償全部損失。Baxter v F W Gapp Co Ltd (1938)4 A11 ER 457就是這樣的一個典型案例，案例Swingcastle Ltd v Alastair Gibson(1990) 34 EG 49的判決就以它為依據(jù)。評估對象是一宗可以“強制拍賣”的擬抵押不動產(chǎn)，估價師錯誤地評估其價格為1.8萬英鎊。根據(jù)評估結(jié)果，原告貸款1萬英鎊（年利率為45%）。很快借款人就無法償還貸款，結(jié)果抵押不動產(chǎn)僅賣了1.2萬英鎊。原告宣稱如果他們知道不動產(chǎn)的價格會有這么低的話，他們根本就不會貸款。法庭判決估價師承擔(dān)原告的所有損失，因為如果不是他的失誤的話，交易（貸款）就根本不可能發(fā)生。如果在知道真實信息后，交易還會發(fā)生，只是交易條件不同而已，那么估價師只需賠償真實價格和評估價格之間的差額。只有在當(dāng)事人（知道真實情況時）不可能進(jìn)行交易的情況下，估價師才需要對所有的損失負(fù)責(zé)。
(譯自英國《不動產(chǎn)估價理論與實務(wù)》)
(2001年全國估價學(xué)術(shù)研討會論文) |
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