淺析代征地費(fèi)用評(píng)估
 作者：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 高喜善 聶燕軍 徐燕 丁穎紅 王正海
 

　　摘　要　本文對(duì)代征地的歷史成因及其對(duì)現(xiàn)實(shí)政策的影響進(jìn)行了討論，對(duì)不同代征地比例．多種代征地狀態(tài)．不同的代征地規(guī)劃用途．多種代征地的取得方式等因素的組合對(duì)代征地費(fèi)用的影響進(jìn)行了分析，并對(duì)代征地費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的不同用途．不同容積率之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，運(yùn)用公式推導(dǎo)得出一個(gè)比較直觀的綜合公式，將復(fù)雜問題進(jìn)行簡單化處理，對(duì)地價(jià)評(píng)估和地價(jià)管理具有一定的參考價(jià)值。

　　關(guān)鍵詞　代征地　地價(jià)　評(píng)估

　　一、背景

目前城市建設(shè)發(fā)展較快，舊城改造和市政建設(shè)任務(wù)加重，新建項(xiàng)目不同程度上具有一定面積的代征地，開發(fā)商．建設(shè)項(xiàng)目原用地單位．規(guī)劃部門．土地管理部門．計(jì)劃部門及其他部門和單位對(duì)代征地問題也各執(zhí)一詞，意見不統(tǒng)一，鑒于此，本文拋磚引玉，對(duì)代征地費(fèi)用評(píng)估進(jìn)行了探討和分析。

　　二、代征地的相關(guān)分析

　　1.代征地的概念

　　根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路．鐵路．河道．綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī)．規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用．代拆遷等。

　　2.代征地的由來

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)提出用地申請(qǐng)，國家根據(jù)項(xiàng)目需要無償劃撥，企業(yè)取得國有土地使用權(quán)是無償?shù)�。企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)由于往往有公共用地也同時(shí)需要征用，政府多采取以項(xiàng)目代征用的方式把這部分費(fèi)用分?jǐn)傇诮ㄔO(shè)項(xiàng)目上，這在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制下具有一定的合理性，因?yàn)槠髽I(yè)是國有企業(yè)，國有企業(yè)的資產(chǎn)是國家的，國家拿國家的錢代征城市公共用地，企業(yè)無可厚非。但是在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化，非國有經(jīng)濟(jì)投資主體大量出現(xiàn)，特別是國家實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使用制度后，若仍沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)定不變，由項(xiàng)目建設(shè)單位承擔(dān)代征地費(fèi)用，已暴露出較多問題，引發(fā)了人們對(duì)代征地問題的極大關(guān)注。

　　3.對(duì)代征地問題的討論

　�。�1）各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的代征地比例不一，代征地的費(fèi)用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響也不一樣。如果對(duì)代征地問題不做區(qū)別地對(duì)待，對(duì)建設(shè)單位顯然是不公平的。尤其是目前中國已成功地加入世貿(mào)組織，各項(xiàng)政策規(guī)定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據(jù)過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制形成的慣例指導(dǎo)．管理現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)減弱準(zhǔn)備前來投資的外國企業(yè)和個(gè)人的信心，不利于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形成有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　�。�2）從純粹的市場(chǎng)角度講，如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個(gè)條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)接受了該代征地；另外，項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時(shí)，代征地已經(jīng)明確，開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，說明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開發(fā)企業(yè)看好該項(xiàng)目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費(fèi)用作為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)時(shí)這一額外的費(fèi)用。

　�。�3）在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項(xiàng)目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進(jìn)程。有人認(rèn)為政府在代征地所需要的費(fèi)用一分不拿，而在建設(shè)項(xiàng)目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場(chǎng)供小于求的情況下，這樣做對(duì)土地市場(chǎng)具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn)開發(fā)資金緊缺，土地市場(chǎng)供大于求的情況下，這樣做不僅不會(huì)引導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場(chǎng)，反而會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場(chǎng)調(diào)節(jié)�？傊�，代征地費(fèi)用的分?jǐn)偦虺袚?dān)，受到了土地市場(chǎng)的供求關(guān)系影響。

　�。�4）從地價(jià)款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(jià)(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對(duì)原用地單位的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者（國家）的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系：

　建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價(jià)＝政府收取的建設(shè)用地地價(jià)款＋建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用＋代征地征地拆遷費(fèi)用。

　　如果把代征地作為取得新建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)條件，從成本取得角度和政府立場(chǎng)出發(fā)，代征地費(fèi)用僅是使得該項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用增加。從市場(chǎng)角度和新項(xiàng)目建設(shè)單位立場(chǎng)出發(fā)，在該地區(qū)熟地價(jià)水平保持不變的前提下，該項(xiàng)費(fèi)用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的地價(jià)款減少。

這里面涉及到三方的利益，原用地者．政府．開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地．拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地．拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。

　�。�5）從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分?jǐn)偞�征地土地取得費(fèi)用。代征地費(fèi)用的直接受益方為沿道路．河道．綠化帶等分布的建設(shè)項(xiàng)目以及政府，因此代征地費(fèi)用亦應(yīng)由這些直接受益各方來合理分擔(dān)，其中政府應(yīng)分?jǐn)偛糠执�征地費(fèi)用。

代征地費(fèi)用中政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，一種思路是通過財(cái)政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設(shè)項(xiàng)目收取的毛地價(jià)中分?jǐn)傄徊糠执�征地費(fèi)用。

　　三、征地取得費(fèi)用的分析和確定

　　1.征地土地使用權(quán)性質(zhì)

在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán)．以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說明，為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。

　　2.代征地項(xiàng)目來源

代征地的項(xiàng)目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造．污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓．存量土地轉(zhuǎn)開發(fā)．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。

　　3.代征地費(fèi)用確定方式

　　代征地費(fèi)用的確定按建筑面積和土地面積計(jì)算有如下幾種方式 
　　*依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計(jì)算 
　　*依據(jù)代征地土地面積計(jì)算 
　　*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用按現(xiàn)狀建筑面積來分?jǐn)?span id="cgsujj1" class=Apple-converted-space> 
　　*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷和按代征地比例來分?jǐn)?/P>

　　這里的代征地比例=代征地占地面積¸建設(shè)用地面積

　　此外可考慮依據(jù)項(xiàng)目地上建筑物面積按代征地比例來分?jǐn)�，這樣做對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，往往不太公平，因?yàn)槎鄶?shù)情況下，代征地上的費(fèi)用比建設(shè)用地的費(fèi)用要高。

　　本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費(fèi)用，如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位，則按該地塊分割的土地面積來分?jǐn)傇摰貕K代征地費(fèi)用。此種方法雖不好操作但和實(shí)際費(fèi)用接近，相對(duì)合理。

　　4.代征地費(fèi)用確定

代征地費(fèi)用確定有兩種方法，一種是參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系中的熟地價(jià)和毛地價(jià)水平，經(jīng)過修正可得出征地費(fèi)用，一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評(píng)估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)，代征地費(fèi)用可表達(dá)如下：

　�。�1）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

　　現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=區(qū)位價(jià)格´現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)´房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)´位置臨路修正系數(shù)＋地上物補(bǔ)償價(jià)格

　　該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法

　�。�2）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=(基準(zhǔn)地價(jià)´k+基準(zhǔn)房價(jià)) ´建筑面積＋地上物補(bǔ)償價(jià)格

　　該公式參照住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準(zhǔn)地價(jià)．基準(zhǔn)房價(jià)以及k值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償，參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。

　　需要說明的是，以上費(fèi)用均為計(jì)算費(fèi)用，非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，除上述費(fèi)用外，還包括各種補(bǔ)助．相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過計(jì)算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用，最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準(zhǔn)。

　　四、建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偞�征地費(fèi)用分?jǐn)偦鶖?shù) 
規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偟臉敲娲�征地費(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式：

　　代征地比例＝代征地占地面積¸建設(shè)用地面積 
　　可推導(dǎo)出： 
　　規(guī)劃樓面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用 
　�。酱�征地總費(fèi)用¸建設(shè)項(xiàng)目建筑面積 
　�。酱�征地總費(fèi)用¸ (建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積´規(guī)劃容積率) 
　�。酱�征地總費(fèi)用¸(代征地占地面積¸代征地比例) ¸規(guī)劃容積率 
　�。酱�征地總費(fèi)用¸代征地占地面積´代征地比例¸規(guī)劃容積率 
　�。浆F(xiàn)狀地面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用´代征地比例¸規(guī)劃容積率

　　即：

　　規(guī)劃樓面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用＝現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用´代征地比例¸規(guī)劃容積率 
　　根據(jù)上述公式可看出，若建設(shè)項(xiàng)目代征地比例為50%，現(xiàn)狀容積率為0.7，規(guī)劃容積率為2.5，則規(guī)劃樓面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用為現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用的14%，為現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用的20%.

　　五、代征地費(fèi)用的分?jǐn)?/P>

根據(jù)上述分析，項(xiàng)目代征地費(fèi)用按照“誰受益，誰投資”的原則，政府應(yīng)分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用，該部分費(fèi)用可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率．代征地的比例和代征地的規(guī)劃用途來計(jì)算，公式為：

　　政府分?jǐn)傎M(fèi)用（樓面） 
　�。揭�(guī)劃樓面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用´代征地比例修　　正系數(shù)´規(guī)劃用途修正系數(shù) 
　　＝現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞�征地費(fèi)用´代征地比例¸規(guī)劃容積率´代征地比例修正系數(shù)´規(guī)劃用途修正系數(shù)

　　其中規(guī)劃用途修正系數(shù)，主要考慮到代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目，可能會(huì)產(chǎn)生正面影響，也可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，修正時(shí)根據(jù)代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度分別進(jìn)行。

　　代征地比例修正系數(shù)，是在確定了建設(shè)項(xiàng)目建筑面積分?jǐn)偟拇�征地費(fèi)用后，對(duì)該部分費(fèi)用根據(jù)代征地的受益方的受益程度來進(jìn)行分?jǐn)�，即�?duì)建設(shè)項(xiàng)目和政府確定合理的分?jǐn)偙壤��?/P>

　　地價(jià)款的管理為政府行為，哪些代征地的費(fèi)用應(yīng)分?jǐn)傄约昂螘r(shí)分?jǐn)偙疚牟话l(fā)表評(píng)論，本文僅在假設(shè)代征地費(fèi)用要分?jǐn)偟那疤嵯逻M(jìn)行探討。