土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀及對(duì)策

--從紹興市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)談起

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，企業(yè)改革和土地使用制度的不斷深入，人們對(duì)土地的資產(chǎn)意識(shí)明顯增加，為地價(jià)評(píng)估業(yè)的迅速崛起帶來了契機(jī)。紹興市土地管理部門緊緊抓住這一有利時(shí)機(jī)，先后在紹興市范圍內(nèi)開展了地價(jià)評(píng)估工作。

幾年來，經(jīng)過上級(jí)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)幫助和有關(guān)部門的密切配合，紹興市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益為已任，以服務(wù)企業(yè)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨，以提高評(píng)估質(zhì)量為重點(diǎn)，不斷更新工作思路，努力拓展業(yè)務(wù)范圍，使地價(jià)評(píng)估工作逐步走向制度化、規(guī)范化、科學(xué)化邁進(jìn)，在幾年中有了長(zhǎng)足的發(fā)展，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

一、現(xiàn)狀

紹興市的土地評(píng)估業(yè)從上世紀(jì)九十年代初期進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估開始，發(fā)展到現(xiàn)在主要從事宗地價(jià)格評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)也由當(dāng)初以政府事業(yè)單位性質(zhì)的“評(píng)估中心、估價(jià)事務(wù)所”為主，逐漸演變?yōu)槭袌?chǎng)化的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)。應(yīng)該說土地市場(chǎng)活動(dòng)的日益頻繁以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為土地評(píng)估業(yè)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，帶來新的發(fā)展機(jī)遇，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)已成為土地市場(chǎng)正常運(yùn)行不可缺少的“媒介”。

據(jù)資料，紹興市現(xiàn)有執(zhí)業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)11家，其中具有在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)為2家，具有在浙江省范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)為1家，具有在紹興市范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)為2家，具有在本縣（市）范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)為6家，在組織形式上均為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金總額為940萬元，平均每個(gè)機(jī)構(gòu)為85.5萬元。據(jù)各機(jī)構(gòu)提供的資料，現(xiàn)紹興市機(jī)構(gòu)中從業(yè)人員為104人。經(jīng)過多年發(fā)展，紹興市土地估價(jià)中介行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有較大的提高，已經(jīng)形成了初具規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年至2008年紹興市土地估價(jià)機(jī)構(gòu)共承接了個(gè)3104單位、3495宗土地的評(píng)估事務(wù)，土地面積為3955.56萬平方米，地價(jià)評(píng)估值為621.51億元。

幾年以來，紹興市先后多次組織參加了全國(guó)土地估價(jià)師資格考試，土地估價(jià)隊(duì)伍逐年壯大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，紹興市現(xiàn)有土地估價(jià)師150多名，其中執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師50人。

為聯(lián)合紹興市土地估價(jià)人員和組織規(guī)范土地估價(jià)行為，共同促進(jìn)土地估價(jià)事業(yè)的健康發(fā)展，1999年2月紹興市在全省乃至在全國(guó)率先成立了市級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，并有效地開展了工作。

1.地價(jià)網(wǎng)絡(luò)初步形成

在先后完成紹興市第一輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，紹興市國(guó)土部門又適時(shí)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)水平及范圍進(jìn)行了更新調(diào)整，使基準(zhǔn)地價(jià)水平更趨合理，同時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)范圍逐步向外擴(kuò)展，如紹興市區(qū)和諸暨市的基準(zhǔn)地價(jià)已覆蓋整個(gè)轄區(qū)。一個(gè)以滿足政府地價(jià)管理和宏觀調(diào)控地價(jià)需要的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)體系已基本建立，以村、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、市區(qū)為基礎(chǔ)的地價(jià)網(wǎng)絡(luò)初步形成，改變了過去土地?zé)o“價(jià)”可循的歷史。

2.配合土地使用制度改革

據(jù)資料，2007年至2008年，各中介機(jī)構(gòu)受理涉及土地使用權(quán)出讓(含補(bǔ)交土地出讓金)的評(píng)估項(xiàng)目為969宗，土地面積為1559.26 萬平方米，資產(chǎn)評(píng)估值為154.12億元。據(jù)紹興市國(guó)土資源局資料，2007年至2008年，紹興市土地出讓合同地價(jià)款為318.95億元。這些地價(jià)款項(xiàng)的收取，為城市環(huán)境改善、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保障，同時(shí)也為土地市場(chǎng)的建立與完善起到了推進(jìn)作用。

3.服務(wù)于企業(yè)改制

2007年至2008年，紹興市完成了包括中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等大型專業(yè)銀行所涉改制中的地價(jià)評(píng)估工作，在顯化國(guó)有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面發(fā)揮了重要作用。

4.為企業(yè)融資提供保障

據(jù)各機(jī)構(gòu)上報(bào)資料統(tǒng)計(jì)，2007年至2008年，共受理涉及土地使用權(quán)抵押的評(píng)估單位862家，1096宗土地，土地面積為1381.44萬平方米，資產(chǎn)評(píng)估值為328.43億元，為企業(yè)融資貸款提供了土地價(jià)值的依據(jù)。

5.服務(wù)范圍擴(kuò)大，服務(wù)對(duì)象增加

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)的增加，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)中介服務(wù)的范圍更加廣泛。除一級(jí)市場(chǎng)外，它已涉及到土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、課稅、入股、司法訴訟，還涉及到企業(yè)的合資、合作、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等。服務(wù)的對(duì)象已包括政府有關(guān)部門（如國(guó)土、建設(shè)、稅務(wù)、財(cái)政等）、法院、檢察院、公安、金融機(jī)構(gòu)、各類企業(yè)、社會(huì)公眾，土地估價(jià)中介服務(wù)更成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。 　

二、問題與不足

由于土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在成長(zhǎng)過程中，受到的來自外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制等多種制約因素的影響，存在一些問題與不足在所難免。

1.估價(jià)報(bào)告質(zhì)量差參不齊

估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，服務(wù)對(duì)象對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求必將從單一的價(jià)格需求向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求也將越來越高。而現(xiàn)在有些估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告離使用者現(xiàn)實(shí)的需要仍有距離，更有曾者，個(gè)別機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告完全不按規(guī)程規(guī)定的格式撰寫，簡(jiǎn)略到一、二張紙就作為一個(gè)報(bào)告提交給委托方。由于形式和內(nèi)容都不符合規(guī)范，實(shí)際是一個(gè)不合法合規(guī)的成果，甚至可以說是一個(gè)無效的報(bào)告，這樣的后果一是給委托方一個(gè)錯(cuò)覺，認(rèn)為你的報(bào)告與所支付的評(píng)估費(fèi)名不符實(shí)，一定意義上說損害了行業(yè)形象，二是也給自己增添了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐?guī)范報(bào)告格式中需要說明的事項(xiàng)，可以為機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供服務(wù)。

有關(guān)部門2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)” 的概念，即估價(jià)報(bào)告需要提高在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后一段特定時(shí)期內(nèi)的使用實(shí)用性問題，以最大限度確保估價(jià)結(jié)果出具前的有效性，這可以說對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了相當(dāng)高的要求。

2.地方國(guó)土部門監(jiān)管依據(jù)不足、力度小

由于對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的備案、考核、年檢、資質(zhì)升級(jí)，對(duì)土地估價(jià)師的繼續(xù)教育等項(xiàng)涉及對(duì)機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)師監(jiān)管的工作，均由省級(jí)以上國(guó)土部門、行業(yè)協(xié)會(huì)自行承擔(dān)，市、縣國(guó)土部門或行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)監(jiān)管的工作不明確，以至造成無法管、或監(jiān)管不力的窘境，盡管許多市、縣國(guó)土部門的“三定”方案中也寫有“管理和監(jiān)督土地估價(jià)行業(yè)”，“審核土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的資格條件”等職能，但實(shí)際操作上從未行使過這個(gè)職能，土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)資格申請(qǐng)、年檢等工作，市、縣國(guó)土部門都不需要在相關(guān)資料上簽具意見，因?yàn)檫@個(gè)工作均由省級(jí)以上國(guó)土部門、行業(yè)協(xié)會(huì)自行承擔(dān)。現(xiàn)在的市、縣國(guó)土部門就土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作，主要是根據(jù)省廳或協(xié)會(huì)的通知，負(fù)責(zé)土地估價(jià)師資格考試的報(bào)名、非執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師繼續(xù)教育的報(bào)名、土地估價(jià)師資格證書換發(fā)等事務(wù)性工作，2006年省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)條件等有關(guān)事項(xiàng)的通知》（浙估協(xié)發(fā)[2006]03號(hào)），規(guī)定對(duì)新申請(qǐng)注冊(cè)的機(jī)構(gòu)要“征求市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的意見”，但實(shí)際上僅是一個(gè)形式而已，因?yàn)閷?duì)照新設(shè)機(jī)構(gòu)的四個(gè)條件，市、縣國(guó)土部門或協(xié)會(huì)覺得擬設(shè)立的一家機(jī)構(gòu)均不符合這些條件，但仍然取得了資格。

3.市場(chǎng)接受度較差 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠

影響市場(chǎng)接受度的因素一是服務(wù)范圍，二是服務(wù)質(zhì)量。目前全省的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)范圍單一，許多機(jī)構(gòu)僅只有土地評(píng)估一項(xiàng)業(yè)務(wù)，以致在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中僅能解決“溫飽”問題，缺乏進(jìn)一步發(fā)展壯大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于服務(wù)意識(shí)和技術(shù)等問題，缺乏市場(chǎng)靈活性，服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到市場(chǎng)需求的要求，這樣從市場(chǎng)需求者的角度就認(rèn)為土地評(píng)估可有可無，只要不被強(qiáng)制要求不得不做，就缺乏需求的主動(dòng)性，由此引起土地評(píng)估時(shí)常需求量極不穩(wěn)定。

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)業(yè)務(wù)，享受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，同樣承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。過去作為事業(yè)單位，后面有強(qiáng)大的行政主管部門，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，他們必須面對(duì)機(jī)構(gòu)間不均衡發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，而土地評(píng)估機(jī)構(gòu)卻沒有相應(yīng)制定迎接風(fēng)險(xiǎn)的舉措，評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部缺乏必要的管理規(guī)范，沒有嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制，基礎(chǔ)管理薄弱，沒有建立起行之有效的內(nèi)部監(jiān)督和約束機(jī)制。

4.機(jī)構(gòu)間存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

估價(jià)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相壓低收費(fèi)價(jià)格。有的機(jī)構(gòu)放棄原則，為了達(dá)到爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的目的，置行業(yè)聲譽(yù)、評(píng)估質(zhì)量于不顧，隨意擬訂自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完全靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)占領(lǐng)市場(chǎng)，影響了土地評(píng)估市場(chǎng)的正常秩序，損害了行業(yè)的利益。

同行間互相詆毀、拆臺(tái)時(shí)有發(fā)生。我國(guó)的土地估價(jià)行業(yè)僅經(jīng)歷了十多年的時(shí)間，其中作為真正自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的中介行業(yè)發(fā)展歷程更短，機(jī)構(gòu)在尋求生存發(fā)展之道過程中，由于急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)，互相之間詆毀、拆臺(tái)情況時(shí)有發(fā)生。

個(gè)別中介機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)給回扣的事件，這種現(xiàn)象的存在，嚴(yán)重地影響了評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，損害了行業(yè)的聲譽(yù)。

另外一些機(jī)構(gòu)兼職掛名者多，曾至作為股東、作為法定代表人的他，連自己屬下的執(zhí)業(yè)估價(jià)師有沒有見過面可能還是個(gè)問題。專業(yè)人員知識(shí)面窄，知識(shí)結(jié)構(gòu)達(dá)不到評(píng)估市場(chǎng)的客觀要求。同時(shí)受多種資格、多重資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的影響，導(dǎo)致行業(yè)缺乏統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和行為操守，或多或少使一些評(píng)估人員在職業(yè)道德方面出現(xiàn)問題，有的為迎合委托方的需要，不惜損害其他當(dāng)事人的權(quán)益等等。

5.機(jī)構(gòu)生存發(fā)展環(huán)境堪憂

機(jī)構(gòu)多競(jìng)爭(zhēng)激烈，生存環(huán)境擠壓嚴(yán)重，既有同行之間的競(jìng)爭(zhēng)，又有同類之間違規(guī)博弈，與一些機(jī)構(gòu)特別是與有先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及有國(guó)外背景的機(jī)構(gòu)相比，突顯了目前我省的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模小、機(jī)制不活、市場(chǎng)意識(shí)差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)管理水平弱、獨(dú)立性不強(qiáng)等問題。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然依靠行政權(quán)力獲得“指定”業(yè)務(wù)，因此不注重執(zhí)業(yè)質(zhì)量，不嚴(yán)格遵守職業(yè)準(zhǔn)則，有些中介機(jī)構(gòu)甚至提供虛假的評(píng)估報(bào)告。由于仍存在行政控制市場(chǎng)的行為，導(dǎo)致了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，使一些評(píng)估機(jī)構(gòu)不思進(jìn)取，不注重社會(huì)信譽(yù)，而是更多地投行政部門之所好，扭曲了中介市場(chǎng)的執(zhí)業(yè)行為。

此外土地估價(jià)實(shí)際收費(fèi)低，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，評(píng)估服務(wù)費(fèi)有時(shí)受制于委托單位，物價(jià)部門制訂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已形同虛設(shè)，包括政府部門委托的評(píng)估業(yè)務(wù)都是按宗地定費(fèi)率，而不是按物價(jià)部門制訂按資產(chǎn)值定費(fèi)率，雖然從機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)看，有的機(jī)構(gòu)評(píng)估業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但實(shí)際收益少得可憐。同時(shí)由于不時(shí)受委托單位的干預(yù)，有時(shí)一宗地的地價(jià)評(píng)估值波動(dòng)起伏，給估價(jià)機(jī)構(gòu)增加了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、幾點(diǎn)建議

1.營(yíng)造有利于機(jī)構(gòu)生存發(fā)展的氛圍

（1）政策環(huán)境

中介機(jī)構(gòu)必然要經(jīng)歷初創(chuàng)、發(fā)展、突破、體系形成四個(gè)階段，浙江的土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過近十年的發(fā)展，已初步形成集技術(shù)、人才、信息、咨詢等為一體的土地估價(jià)中介服務(wù)體系的基本框架，但由于土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是土地使用制度改革中誕生的新生兒，其出生至今仍有許多的先天不足，特別新興行業(yè)形成不足十年，又較倉(cāng)促地進(jìn)行脫鉤改制，全面開放土地估價(jià)市場(chǎng)，諸如理論宣傳、政策制訂明顯準(zhǔn)備不足，加上外部環(huán)境對(duì)其發(fā)展的影響如人事、財(cái)政、建設(shè)部門認(rèn)可、同類不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等等，沒有經(jīng)過充分的經(jīng)驗(yàn)積累和技術(shù)沉淀就參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得不少機(jī)構(gòu)到現(xiàn)在還沒有完成從求生存到謀發(fā)展，以至融入整個(gè)中介市場(chǎng)的歷程。更有一些市、縣連稍微扶持一下的過渡期都沒有，就叫走出去的土地估價(jià)師去“沖鋒陷陣”，相當(dāng)于一個(gè)人剛學(xué)會(huì)走路，小學(xué)還沒有畢業(yè)，馬上就得自食其力打天下創(chuàng)事業(yè)。因此要從政策層面營(yíng)造適合土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的環(huán)境，盡管有消息說，評(píng)估等法律已在調(diào)研，但遠(yuǎn)水救不了近火，主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)要盡快出臺(tái)有利于我省土地估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展、壯大的政策意見，進(jìn)一步明確省、市、縣國(guó)土部門和行業(yè)組織對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職責(zé)。

（2）外部因素

涉足土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的人都會(huì)深深感到，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)外部環(huán)境的現(xiàn)狀、中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的外部環(huán)境很不寬松。這種不寬松的外部環(huán)境 ,使土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)舉步維艱、生存困難。如不盡快解決 ,必然會(huì)因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，造成土地估價(jià)市場(chǎng)主體不健全 ,配套服務(wù)跟不上 ,進(jìn)而阻礙我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展。因此主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)要在加強(qiáng)自律監(jiān)管的同時(shí)，主動(dòng)協(xié)調(diào)政府相關(guān)職能部門，及時(shí)反映行業(yè)訴求和維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益，努力改善機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境。譬如對(duì)擬上市公司所涉地價(jià)評(píng)估問題，原國(guó)家局有明文規(guī)定，涉及土地價(jià)格的，必須要由具有土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告，現(xiàn)在這個(gè)文件已廢止，而土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也基本上挨不著擬上市公司所涉地價(jià)的評(píng)估。

2.建立完善監(jiān)管體系

建立行為規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)認(rèn)定、信譽(yù)評(píng)估等行業(yè)自律制度，形成重合同、守信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的行業(yè)風(fēng)尚，使土地估價(jià)行業(yè)走上法制化、規(guī)范化的軌道。

（1）出臺(tái)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則

為規(guī)范土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，提高執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)，堅(jiān)持土地評(píng)估的獨(dú)立、客觀、公正原則，保證土地評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)土地評(píng)估行業(yè)形象，建立信用體系，建立“誠(chéng)信為本、失信為恥”的良好氛圍。要盡快出臺(tái)執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則，作為土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在土地評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的行業(yè)規(guī)范，并作為責(zé)任追究的依據(jù)。

（2）建立行業(yè)退出機(jī)制

要建立一套完善的行業(yè)退出機(jī)制，落實(shí)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的具體措施。目前大量的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制不完善，一旦外部環(huán)境條件改變，將對(duì)其造成較大的沖擊，倘若某一機(jī)構(gòu)不能很好地適應(yīng)新的環(huán)境，就會(huì)面臨著倒閉的危險(xiǎn)，而機(jī)構(gòu)擁有的不動(dòng)產(chǎn)和人員將無法繼續(xù)安置，這會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。因此監(jiān)管部門要對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期審核，保證該行業(yè)的正常發(fā)展。

（3）盡快建立評(píng)估爭(zhēng)議仲裁制度

為維護(hù)土地估價(jià)委托方和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，委托方或其他政府部門、組織對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以向國(guó)土部門或行業(yè)組織提起申請(qǐng)仲裁，但現(xiàn)實(shí)狀況是既無仲裁部門，也無申請(qǐng)仲裁程序，其后果是這些部門不斷地糾纏估價(jià)機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在一次次地解釋再解釋無果后，或會(huì)違心地修改估價(jià)結(jié)果和報(bào)告。上海市為規(guī)范房屋評(píng)估鑒定行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障房屋拆遷評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、合理，早在2002年就出臺(tái)了《上海市房屋拆遷評(píng)估鑒定暫行規(guī)則》，對(duì)房屋評(píng)估爭(zhēng)議采取房地產(chǎn)估價(jià)鑒定專家委員會(huì)鑒定的辦法，有力地維護(hù)了雙方當(dāng)事人的利益。

（4）制訂土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

為引導(dǎo)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)行業(yè)質(zhì)量管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)，激勵(lì)和約束機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員執(zhí)業(yè)行為，提升行業(yè)整理服務(wù)水準(zhǔn)，要盡快制訂土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上，擬訂估價(jià)報(bào)告抽查審核規(guī)則。

3.強(qiáng)化機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理

（1）建立健全的管理制度

通過建立健全的管理制度，培養(yǎng)員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業(yè)文化，充分調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，使員工對(duì)公司的發(fā)展充滿信心，只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)意識(shí)，練好“內(nèi)功”，公司才能得以生存和發(fā)展

（2）提高對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)變能力

要適應(yīng)外部環(huán)境變化，在拓展市場(chǎng)、創(chuàng)造更多的發(fā)展上動(dòng)腦筋。要主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，始終對(duì)生存發(fā)展有那么一種危機(jī)意識(shí)。要高度重視市場(chǎng)的拓展，經(jīng)營(yíng)策略上要有針對(duì)性，在不斷提高業(yè)務(wù)質(zhì)量上下功夫。

（3）開拓新業(yè)務(wù)，走多元化發(fā)展道路

受金融危機(jī)影響，土地評(píng)估業(yè)務(wù)原本那么大的蛋糕也受到擠壓，現(xiàn)在蛋糕變小了，吃的人一下子增多了，再加上低廉的收費(fèi)，以及個(gè)別房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的不合法競(jìng)爭(zhēng)，的確使一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)受到了沖擊，因此土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要生存、要發(fā)展，必須立足土地估價(jià)業(yè)，開拓新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)務(wù)，走多元化發(fā)展道路。譬如為委托方提供綜合性一條龍式的服務(wù)，又譬如聯(lián)合其他中介機(jī)構(gòu)，加大規(guī)模效應(yīng)、取得雙贏效益，并由此擴(kuò)大機(jī)構(gòu)影響，樹立品牌，提高與其他評(píng)估中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。

（4）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障，走健康發(fā)展道路

隨著土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化，尤其土地行政主管部門取消了土地評(píng)估結(jié)果的審查確認(rèn)制度，評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。因此評(píng)估機(jī)構(gòu)要積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。要控制風(fēng)險(xiǎn)，從機(jī)構(gòu)自身的角度出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高評(píng)估人員素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量；要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這要求機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中提高服務(wù)質(zhì)量、改善服務(wù)環(huán)節(jié)、規(guī)范服務(wù)內(nèi)容；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，從整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，國(guó)土部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險(xiǎn)制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，與有關(guān)保險(xiǎn)業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，這是促進(jìn)評(píng)估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。