加強(qiáng)取得估價(jià)師資格后的業(yè)務(wù)修養(yǎng)

--由土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)實(shí)踐考核而引起的思考

受中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的邀請(qǐng)，作為專家參加了2008年土地估價(jià)師實(shí)踐考核的有關(guān)工作，從中學(xué)到了很多好的東西，但也有不少新的感悟。

一、進(jìn)行實(shí)踐考核很有必要

有利于本行業(yè)與國(guó)際的接軌。《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》（國(guó)土資源部第35號(hào)令）第二十條規(guī)定“取得土地估價(jià)師資格并在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記”。經(jīng)過(guò)一定年限的專業(yè)實(shí)踐，再經(jīng)考核成為執(zhí)業(yè)估價(jià)師已是國(guó)際上許多國(guó)家的通行做法，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)在中國(guó)吸收通過(guò)資深途徑入會(huì)的人員也必須經(jīng)過(guò)當(dāng)面測(cè)試，才能決定能否成為測(cè)量師。經(jīng)過(guò)二年以上的專業(yè)實(shí)踐期，通過(guò)實(shí)踐考核，才能成為執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，是土地估價(jià)師行業(yè)走在其他職業(yè)資格行業(yè)前列，與國(guó)際通行做法接軌的明智之舉，也是提升行業(yè)形象的必要選擇。

有利于提高準(zhǔn)執(zhí)業(yè)估價(jià)師的專業(yè)素養(yǎng)。從制度上規(guī)定取得土地估價(jià)師資格的人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐考核才能成為執(zhí)業(yè)估價(jià)師，這就促使取得土地估價(jià)師資格的人員要想成為執(zhí)業(yè)估價(jià)師，必須在實(shí)踐期間去努力學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)，去認(rèn)真回顧實(shí)踐期間工作的酸甜苦辣，思考其工作的所思所想，從而改變了只重視書(shū)本知識(shí)、不注重實(shí)踐過(guò)程，考試結(jié)束取得證書(shū)即可簽字的情況。

有利于促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。進(jìn)行專業(yè)實(shí)踐期考核，使行業(yè)協(xié)會(huì)和主管部門(mén)了解和掌握了取得土地估價(jià)師資格的人員在之后的實(shí)踐期間參與土地估價(jià)或相關(guān)工作情況，改變了過(guò)去考試合格后即無(wú)人管，或即使有人在對(duì)所做工作進(jìn)行總結(jié)、反思，也無(wú)人問(wèn)津，或即使有人問(wèn)津，也不知道其總結(jié)、反思對(duì)與不對(duì)、有無(wú)認(rèn)知上的誤區(qū)之情況。因此行業(yè)組織可以根據(jù)準(zhǔn)執(zhí)業(yè)估價(jià)師實(shí)踐考核的情況，有針對(duì)性地組織安排繼續(xù)教育內(nèi)容、課程，從而提高土地估價(jià)師隊(duì)伍的專業(yè)素養(yǎng)和執(zhí)業(yè)技能，促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、案例分析報(bào)告中的一些問(wèn)題

1. 案例分析報(bào)告不夠規(guī)范

從本人查閱的30份實(shí)踐考核資料情況看，很多準(zhǔn)土地估價(jià)師不知道案例分析報(bào)告寫(xiě)什么，有的案例分析報(bào)告僅為《土地估價(jià)報(bào)告》的濃縮本，有的案例分析報(bào)告只有過(guò)程，而無(wú)結(jié)論，也就是說(shuō)一些分析報(bào)告雖然有評(píng)估結(jié)果，但被采納、被應(yīng)用情況未交代，出讓成交價(jià)或貸款額是多少未說(shuō)明；有一個(gè)報(bào)告寫(xiě)有評(píng)估結(jié)果和出讓成交價(jià)，說(shuō)二者相差三倍多，但沒(méi)有交代相差原因。有二個(gè)準(zhǔn)土地估價(jià)師在點(diǎn)評(píng)他人的同一份土地估價(jià)報(bào)告，由于沒(méi)有看到這二位準(zhǔn)土地估價(jià)師點(diǎn)評(píng)的《土地估價(jià)報(bào)告》，所以對(duì)他們二人的點(diǎn)評(píng)情況怎樣沒(méi)法發(fā)表意見(jiàn)，但有一點(diǎn)很明確，中估協(xié)發(fā)[2008]14號(hào)第十三條規(guī)定，參加專業(yè)考核人員應(yīng)提交“反映本人專業(yè)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)操守的案例分析報(bào)告”的規(guī)定，我的理解，你作為一名準(zhǔn)執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師面臨實(shí)踐考核，應(yīng)提交你親自參加過(guò)土地估價(jià)項(xiàng)目后所形成的反映本人專業(yè)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)操守的案例分析報(bào)告，而不是拿點(diǎn)評(píng)人家的報(bào)告來(lái)作為你的案例分析報(bào)告。更有人用一篇與土地估價(jià)或地價(jià)管理無(wú)任何因果或?qū)��?yīng)關(guān)系的文章，即與土地估價(jià)師實(shí)踐考核編寫(xiě)案例分析報(bào)告之間無(wú)淵源的論文作為案例分析報(bào)告來(lái)參與專業(yè)實(shí)踐考核。

2.綜合運(yùn)用專業(yè)技術(shù)較欠缺

剩余土地使用年限地價(jià)的評(píng)估結(jié)果失當(dāng)，土地使用年期前幾年和最后幾年的地價(jià)結(jié)果是完全不同的、二者相差懸殊的二個(gè)數(shù)據(jù)，某單位委托評(píng)估某地塊剩余年限三年的地價(jià)，某位準(zhǔn)土地估價(jià)師的評(píng)估結(jié)果卻是取得土地使用權(quán)三年時(shí)剩余使用年限的估價(jià)結(jié)果。還原利率確定的技巧掌握不準(zhǔn)，與其用存款利率加較大的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)作為土地還原利率，不如用適當(dāng)年期的貸款利率加較小的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)作為土地還原利率更具說(shuō)服力。當(dāng)居住或商服用地地塊的土地面積為分?jǐn)偯娣e時(shí)，其單位面積地價(jià)已無(wú)實(shí)質(zhì)意義，而樓面地價(jià)更具說(shuō)服力或更具可比性，恰恰相反，我們的準(zhǔn)執(zhí)業(yè)估價(jià)師在報(bào)告中反映了單位面積地價(jià)而未表明樓面地價(jià)。另外諸如剩余法的應(yīng)用、市場(chǎng)比較法比較案例的選擇等還有需要認(rèn)真把握的問(wèn)題。

3.過(guò)分看重基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估方法

隨著各地地產(chǎn)市場(chǎng)的完善與規(guī)范，特別是基準(zhǔn)地價(jià)本身的滯后性及單一的修正體系等難以克服的不足，對(duì)微觀地塊的指導(dǎo)作用逐漸減小，更多的顯現(xiàn)在宏觀管理的指導(dǎo)作用上，因此較多的土地專職評(píng)估機(jī)構(gòu)越來(lái)越少用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來(lái)評(píng)估具體地塊的地價(jià)。從這次實(shí)踐考核評(píng)審的情況看，一些準(zhǔn)執(zhí)業(yè)估價(jià)師在未予認(rèn)真思考或不加分析的前提下機(jī)械地運(yùn)用了這一評(píng)估方法。有的案例分析報(bào)告采用的基準(zhǔn)地價(jià)是2001年、2002年、甚至是1998年某日的基準(zhǔn)日，他也拿來(lái)評(píng)估2007年的地價(jià)，有的地塊在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，他也用這種方法來(lái)評(píng)估。

三、幾點(diǎn)建議

1. 在繼續(xù)教育中增加案例分析報(bào)告講授內(nèi)容

在歷年舉行的土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)中，如何編寫(xiě)案例分析報(bào)告的課程還不多見(jiàn)，因此建議在今后舉行的土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)中增加此類課程。根據(jù)本人通過(guò)資深途徑加入英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)面試的體會(huì)，案例分析報(bào)告至少應(yīng)包括如下內(nèi)容，①案例由來(lái)或來(lái)源②地塊概況③本人在團(tuán)隊(duì)中的角色④工作難點(diǎn)或面臨的問(wèn)題⑤關(guān)鍵技術(shù)⑥推薦方案及支撐原因⑦成果或反思（評(píng)估結(jié)果所引起的社會(huì)后果或你在事后的所思所想）。

2.加快土地估價(jià)規(guī)程修訂步伐

現(xiàn)《規(guī)程》規(guī)定“同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”，由于不同的估價(jià)方法得出結(jié)果的不一致，造成了最終結(jié)果取舍上的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)十多年地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)踐，在某一特定區(qū)域，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)際上早已熟知用什么方法得到的估價(jià)結(jié)果最接近實(shí)際，規(guī)定必須用兩種以上方法評(píng)估某一地塊的地塊已無(wú)實(shí)際意義，至多僅起到所謂的應(yīng)證作用而已，房產(chǎn)評(píng)估或資產(chǎn)評(píng)估也未作必須用兩種及兩種以上評(píng)估方法的硬性規(guī)定。因此建議《規(guī)程》修改為只“當(dāng)選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)時(shí)，所選估價(jià)方法不少于兩種”。

3. 審慎應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)

在地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)育、不完善的當(dāng)初，基準(zhǔn)地價(jià)除了為政府便于宏觀管理地產(chǎn)市場(chǎng)外，應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)也取得了較好的效果，但現(xiàn)今地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育已較完善，特別是基準(zhǔn)地價(jià)的滯后性，加上承擔(dān)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估單位往往不分土地用途分別確定土地還原利率，影響因素指標(biāo)說(shuō)明表又不分土地級(jí)別編制，以及宗地條件與基準(zhǔn)地價(jià)限定條件之間比較因素上的差異，增加了宗地地價(jià)評(píng)估過(guò)程中的難度。個(gè)別中介機(jī)構(gòu)因不懂基準(zhǔn)地價(jià)的真實(shí)內(nèi)涵及如何應(yīng)用，而生搬硬套的笑話在業(yè)內(nèi)也不鮮見(jiàn)。

為增強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，要縮短基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估時(shí)間，建議由現(xiàn)在的二到三年更新評(píng)估為每年更新一次；簡(jiǎn)化基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)收程序和政府公布程序，基準(zhǔn)地價(jià)與《城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》每年由政府同時(shí)公布；為避免誤導(dǎo)公眾，造成誤解，因此建議取消少數(shù)地方由政府公布基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說(shuō)明表的做法。

同時(shí)各評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師在評(píng)估具體地塊地價(jià)時(shí)，要審慎地選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，特別是當(dāng)評(píng)估地塊所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)相差較大、基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日與待估地塊基準(zhǔn)日時(shí)間間隔較長(zhǎng)以及進(jìn)行居住、商服用地的地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)盡量少用或不用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，若必須選用這種方法評(píng)估宗地地價(jià)，則應(yīng)在充分了解該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)真實(shí)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，編制符合所在地塊土地級(jí)別的影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。（趙水陽(yáng)）