在“十二五”中后期，中國住房市場進入一個新的階段，從原有的總量供給不足到總量供給基本平衡、區(qū)域分化這樣一個新的階段。新階段的市場發(fā)展特征同供不應求階段存在顯著差異。在供不應求階段，房價漲幅較快，房地產(chǎn)投資增速與銷售增速都保持在較高水平。這一階段也是人口、城鎮(zhèn)化率、人均收入增速較快的時期，這些因素也是這一階段房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要原因。

根據(jù)測算，到2013年前后，中國城鎮(zhèn)戶均住房達到1.0套左右，基本上解決了供不應求的問題，進入了總量基本平衡、區(qū)域出現(xiàn)分化的新階段。同時，在2013年中國整個房地產(chǎn)新開工面積出現(xiàn)了峰值。通過國際比較來看，中國房屋新開工面積出現(xiàn)峰值的時間和發(fā)達國家房屋新開工套數(shù)出現(xiàn)峰值時的市場特征大體一致，日本、西歐戶均住房達到1.0套時，也出現(xiàn)了房屋新開工面積峰值的情況。因此，我們可以把“十二五”中后期作為一個轉(zhuǎn)折點，今后市場很難出現(xiàn)投資高增長、銷售高增長、房價高漲幅的“三高特征”。未來，房屋新開工面積絕對量會下降，新建房屋銷售面積出現(xiàn)峰值然后往下走，竣工面積隨著往下走，投資增速也會正常回落。正常來說，房價漲幅也要下降。

從長期來說，房價的漲幅和收入漲幅是高度一致的，所以收入漲幅最高的時候通常也是房價漲幅較高的階段，這也是1998年～2013年房價漲幅比較快的原因，這是收入增加后市場的反應。但是隨著我國經(jīng)濟進入中高速增長階段，經(jīng)濟增速從10%下降到6.5%左右，居民收入增速也會有所回落。從基本面來說，支撐房價高增長的要素已經(jīng)發(fā)生顯著變化。因此，觀察未來的房地產(chǎn)市場趨勢，首先要認識到我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已發(fā)生根本變化，要準確把握新階段的市場特征和發(fā)展規(guī)律，而不能用過去的市場特征和經(jīng)驗看待當前和今后的房地產(chǎn)市場。

值得注意的是，無論日本還是其他發(fā)達國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的較大風險主要都是在總量平衡后發(fā)生的。從大的背景看，當經(jīng)濟增速回落后，有一些國家為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，實行低利率政策，而低利率政策是造成大多數(shù)經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的主要原因。但是，低利率不能長期持續(xù)，一旦開始快速升息，“泡沫”就可能被捅破�！芭菽�”主要形成于降息以及保持低利率的時期，因為利率降低提高居民購房支付能力進而推升房價，這是到目前為止各國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫最重要的一個根源，所以這也是為什么在這個階段要把防風險放在如此重要的位置。

在此階段，我認為應采取有效措施，防范三種風險。首先，應建立首付和利率反向調(diào)整機制，防范系統(tǒng)性的房地產(chǎn)泡沫風險。以德國為例，德國房價相對穩(wěn)定，它與美國、日本最大的差別是德國住房的首付相對較高、利率相對穩(wěn)定。保持中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，需要實行中性的住房金融政策，在降低利率時，適當提高首付，防范利率波動對房地產(chǎn)市場的影響。其次，應高度關注房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化，建立人地掛鉤機制，防范供給過剩風險和因供給不足造成的房價過高問題。當前我國一些城市存在供給過剩問題。庫存過大的根源在于這些城市人口增長不足，但是新建住房過多。隨著我國房地產(chǎn)市場已進入總量平衡、區(qū)域分化的新階段，應高度重視防范出現(xiàn)系統(tǒng)性的供給過剩問題，要根據(jù)人口情況合理的確定新建住房總量。供給明顯過剩的，要減少供應;供給顯著不足的，要增加供應。同時，地方政府不能被短期房價所擾動，而是要采取相應措施防范供給過剩風險。再次，要防止出現(xiàn)流動性風險。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是居民買房子都高度依賴于金融支持。所以如果金融政策過度波動，就有可能會出現(xiàn)流動性風險，所以需要對流動性風險保持高度警惕。

對房地產(chǎn)市場總體供求情況要有一個基本的判斷，要特別重視特定市場的戶均住房套數(shù)。如果戶均住房套數(shù)超過1.1套，即存在明顯的供過于求，就應適當減少土地供應、控制房屋的新開工面積。

其次，要重視特定城市的經(jīng)濟活力問題。經(jīng)濟活力影響人口的流動，對于庫存較大、經(jīng)濟相對欠發(fā)達的地區(qū)，要將提升當?shù)亟?jīng)濟活力和公共服務水平放在更加重要的位置�？梢园迅�多的公共資源投向一些欠發(fā)達城市，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，從而有利于緩解一線城市的高房價壓力，也會使得二、三線城市更具經(jīng)濟活力。租售同權政策體現(xiàn)了公共資源的均等化，它是一個漸進的過程，需要因地制宜。

第一，租房市場與買賣市場既相互聯(lián)系又存在差別。總體來看，影響租房市場的因素和住房市場存在差異。從國際比較看，絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家的住房自有率都不超過65%，德國只有40%多。很多發(fā)達國家曾試圖提高住房自有率，但是通過住房金融政策等方面鼓勵低收入人群購買住房的結(jié)果并不理想，美國、日本等國在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調(diào)整后住房自有率很快回到65%以下，并造成房地產(chǎn)市場的危機。在上世紀50、60年代發(fā)達國家還曾建設了大量的公共住房，但政府的大規(guī)模投入不僅使政府背上沉重負擔，而且低收入人群聚居還帶來很多社會問題，70年代后發(fā)達國家的公共住房政策也開始進行調(diào)整，在政府承擔住房保障責任的同時開始更加重視發(fā)揮市場機制的作用。客觀來說，讓所有人都買得起房子不是很現(xiàn)實，因為如果不解決收入差距問題，這就是一個偽命題。但是保障絕大多數(shù)人“住有所居”，這是可以實現(xiàn)的。租售并舉是值得鼓勵的政策，即部分人群在一定期限內(nèi)買不起房，但可以通過政策保障使他們住的比較好。

第二，我們不能否認房子是絕大多數(shù)普通家庭的主要資產(chǎn)，因此我們必須正視房價問題，理清房價波動的主要原因，在此基礎上調(diào)整完善相關政策，既實現(xiàn)房價比較平穩(wěn)，也能夠發(fā)揮各類主體在租房市場中的積極作用。例如有人租房，那么誰來提供租賃住房?在這個過程中，既要很好地發(fā)揮政府的作用，也要很好地發(fā)揮市場的作用。例如，有一些家庭有兩套房子，盡管可能很小，但是比較方便出租，如果能夠利用好這些存量資源，既有利于發(fā)展租賃市場、為承租人提供更多選擇，也可以減輕政府的負擔，還可以為業(yè)主提供租金收入。因此，要重視發(fā)揮包括機構投資者和私人業(yè)主等各類主體的作用，為市場提供更多的房源。

第三，房屋供給應該是多元的、統(tǒng)一在一個市場上進行競爭的，從而形成一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系，這樣市場會變得越來越健康。租售并舉需要著眼于建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)住房體系。當前制約租賃市場進一步發(fā)展的原因之一是房屋種類過多，由于市場分割等問題導致許多房源無法真正在市場上流動。十八屆三中全會提出“建設統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的前提”，在房地產(chǎn)領域，特別是住房市場，要重視解決市場分割的問題，如果所有的房屋能在市場上自由流通，那么商品房的價格就不會這么高，政府的保障壓力也會減輕。因此，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段，要特別重視建立統(tǒng)一的住房市場體系問題。