作者：陳月棋 羅平

案　 例

2007年7月，L某與X某簽有收條一張，約定L某將案涉房屋出售給X某，L某已收到大部分房款，尾款待房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)后付清。同時(shí)L某將案涉房屋商品房預(yù)售契約、國(guó)有土地使用證復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、個(gè)人住房貸款借款合同正本、契稅發(fā)票、等材料轉(zhuǎn)交給X某。當(dāng)日，L某向X某交付了房屋。

2011年1月23日，L某與J某簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定L某將案涉房屋出售給J某。合同簽訂后，J某于2011年1月25日起向L某轉(zhuǎn)賬購(gòu)房款，并于2011年1月30日取得案涉房屋所有權(quán)證。

X某遂起訴至法院，要求：1.確認(rèn)X某與L某簽訂的針對(duì)案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.L某返還購(gòu)房款及利息，并賠償裝修費(fèi)用、差價(jià)款和房租損失；3.J某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶給付責(zé)任。

分　 析

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，X某主張的損失是否應(yīng)全部予以支持？

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)依約履行。L某與X某簽有收條，承諾將案涉房屋出售給X某，并將案涉房屋交付X某使用，雙方確已形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。后L某將案涉房屋另行出售，導(dǎo)致其與X某的買(mǎi)賣(mài)合同履行不能，L某存在根本違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；L某收取X某的購(gòu)房款應(yīng)予退還，同時(shí)考慮到L某違約行為的惡劣性質(zhì)及主觀過(guò)錯(cuò)，法院判令其將案涉房屋另行出售所得的差價(jià)款全部賠償給X某。對(duì)X某關(guān)于利息及裝修損失和房租損失的請(qǐng)求，考慮到上述賠償已足以彌補(bǔ)其損失，法院對(duì)其該部分請(qǐng)求不予支持。X某要求J某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

提示與啟發(fā)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚�(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。

《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。鑒于房屋的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況，那么在此類(lèi)案件中不能要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，獲得房屋的一方可以向違約方主張損害賠償。

一、二手房一房二賣(mài)的損失賠償。

1.差價(jià)損失。

在二手商品房交易損害賠償諸問(wèn)題中，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，出賣(mài)人一房二賣(mài)的情形中，其動(dòng)機(jī)就在于非法獲取房屋差價(jià)，房屋差價(jià)損失成為一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

根據(jù)合同嚴(yán)守原則，在二手房交易過(guò)程中，只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價(jià)格變動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格上漲過(guò)猛，也不能認(rèn)為是情勢(shì)變更，出賣(mài)人不能以此為由拒絕履行合同。

關(guān)于一房二賣(mài)案件中損害賠償發(fā)生的情形，主要是違約責(zé)任中的損害賠償。根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，其損害賠償?shù)姆秶�包括�?shí)際損失與合同履行后可以獲得的利益，并以可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則為限制。目的在于讓合同違約行為受害方達(dá)到合同如履行一樣的狀態(tài)。違約損失計(jì)算的關(guān)鍵在于守約方的可得利益損失問(wèn)題。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，因一方違約，造成另一方訂立合同的目的落空，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入或賣(mài)出房屋。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，當(dāng)前的房屋市場(chǎng)價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)款之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)到的。鑒于對(duì)保護(hù)守約方的合法利益，維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的交易道德的考慮，實(shí)踐中，守約方主張可得利益損失的，多數(shù)法院均予以支持。

如何確定差價(jià)損失賠償范圍，在審判實(shí)踐中有兩種常見(jiàn)方式。第一種方式是收益法，將出賣(mài)人轉(zhuǎn)賣(mài)的價(jià)格減去案涉合同的交易價(jià)格，以此作為出賣(mài)人的違約收益，對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行賠償，其理論基礎(chǔ)在于不能讓出賣(mài)人在一房二賣(mài)的違約行為中獲得非法利益，上述案例即采用此種方法。第二種方式是填平法，將訴訟中委托評(píng)估的房屋交易現(xiàn)值減去案涉合同的交易價(jià)格，作為房屋價(jià)值損失的賠償。關(guān)于在實(shí)踐中當(dāng)事人該如何選擇差價(jià)損失賠償方法，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡違約人收益與受害人損失，取其高者為基準(zhǔn)，根據(jù)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)適當(dāng)調(diào)整損失賠償數(shù)額。

2.其他損失。

除差價(jià)損失外，有關(guān)賠償損失的范圍、比例等事項(xiàng)規(guī)定不明確，審判實(shí)踐中無(wú)法掌握，法官擁有較大的自由裁量權(quán)。

以上述案件為例，X某關(guān)于利息及裝修損失和房租損失的請(qǐng)求，法院考慮到差價(jià)賠償已足以彌補(bǔ)其損失，因此對(duì)X某該部分請(qǐng)求不予支持。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新房一房二賣(mài)的損失賠償。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣(mài)與自然人一房二賣(mài)有所區(qū)別。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）調(diào)整的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。該解釋第八條除了規(guī)定買(mǎi)受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣(mài)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的情況下可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還規(guī)定開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣(mài)承擔(dān)賠償責(zé)任的限額。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條明確賦予買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失等合同解除后的民事責(zé)任，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利。

對(duì)于該賠償責(zé)任是否僅限于已付房款兩倍范圍內(nèi)的問(wèn)題，最高人民法院在《Z某與W某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案》中明確，W某公司認(rèn)為出賣(mài)人的損害賠償責(zé)任應(yīng)以已付購(gòu)房款的兩倍為限系理解錯(cuò)誤。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一房二賣(mài)承擔(dān)的賠償責(zé)任可以超出已付房款的兩倍。

2.買(mǎi)受人是否可以主張可得利益。

根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，其損害賠償?shù)姆秶�包括合同履行后可以獲得的利益。但考察《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條的制定背景及目的，該條規(guī)定的損失并不包括可得利益損失，而對(duì)于房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、漲幅較大的情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在較短時(shí)間內(nèi)一房數(shù)賣(mài)的行為，若僅支持返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所受損失將會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人違約成本過(guò)低，從而在客觀上鼓勵(lì)違約行為的后果，故該條進(jìn)一步規(guī)定了懲罰性賠償制度。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)行為，應(yīng)當(dāng)綜合考慮兩次交易的間隔時(shí)間、房屋使用狀況、買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)、出賣(mài)人的惡意程度等情形，對(duì)開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任予以判定。在不承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的情況下，可以酌情要求其對(duì)買(mǎi)受人的應(yīng)得利益予以賠償。

最高人民法院在《Z某與W某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案》中認(rèn)為，對(duì)于Z某主張的已付房款一倍賠償，雖然W某公司存在違約行為，但Z某已經(jīng)占有案涉商鋪并用于出租，W某公司向第三人過(guò)戶(hù)商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí)，就案涉商鋪的回購(gòu)問(wèn)題與Z某進(jìn)行過(guò)洽談，并且W某公司以同樣的方式回購(gòu)了其他商鋪。

綜合W某公司將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，W某公司的行為有別于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條規(guī)定的惡意一房二賣(mài)情形，對(duì)Z某請(qǐng)求賠償已付購(gòu)房款一倍的損失的主張不予支持。Z某起訴所主張的房屋漲價(jià)損失，實(shí)際上指的就是可得利益損失，根據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定精神，為了更好平衡雙方當(dāng)事人的利益，最高人民法院酌定W某公司賠償Z某可得利益損失。

3.關(guān)于購(gòu)房按揭貨款利息是否予以賠償?shù)膯?wèn)題。

在《Z某與W某公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案》中，最高人民法院認(rèn)為，按揭貸款利息系合同正常履行后買(mǎi)受人為獲得利益所支出的必要成本，故對(duì)購(gòu)房按揭貸款利息請(qǐng)求賠償?shù)闹鲝埐挥柚С�。筆者雖同意購(gòu)房按揭貨款利息系購(gòu)房所支出的必要成本，不屬于賠償范圍的觀點(diǎn)，但該成本是買(mǎi)受人已付購(gòu)房款額外支出的利息，應(yīng)理解為已付購(gòu)房款的利息予以返還。

(作者單位：北京中倫（杭州）律師事務(wù)所)