作者：鄒士年

國房地產(chǎn)市場自建國以來可以說隨著我國經(jīng)濟和社會體制的演變而演變。從完全計劃經(jīng)濟時代的福利分房時代進入市場經(jīng)濟的商品房時代。但是，由于房地產(chǎn)的特殊屬性，即使在市場經(jīng)濟高度發(fā)達的西方國家，也并非完全的商品化，很多房地產(chǎn)市場發(fā)展健康的國家都毫無例外的有著極為完善的房地產(chǎn)長效機制和計劃與商品的雙軌制特征。畢竟，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展既有利于經(jīng)濟的活躍，也有利于社會的穩(wěn)定，因此，房地產(chǎn)市場既需要完善的長效機制，也需要適度的宏觀調(diào)控。

一、中國房地產(chǎn)市場的 1.0時代與2.0時代

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在建國后相當(dāng)長時間內(nèi)是完全的福利房時代，沒有商品化的房地產(chǎn)市場。改革開放后，房地產(chǎn)市場的改革也開始啟動，但顯然沒有經(jīng)濟體制改革的步伐快，直到1998年后才進入真正的商品化時代。

1.中國房地產(chǎn)1.0時代——福利分房時代。

1949-1978年高度福利化時代。這一時期我國是一個高度計劃經(jīng)濟型社會，以福利形式分配住宅�！敖y(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”，實施公有住房實物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計劃進行住房建設(shè)，住房建好后，結(jié)合級別、工齡、年齡、居住人口、輩數(shù)，人數(shù)、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。這種計劃經(jīng)濟時代特有的房屋分配形式，實際上是一種福利待遇。因為靠福利分房，房地產(chǎn)市場天生的市場屬性沒有被激活，居住條件也難以改善。

1978-1997年住房初步改革時代。在福利分房制度下，住房供需矛盾日益嚴峻，加之全國知青大規(guī)模返城，城市住房供需問題進一步突出。因此，住房制度改革提上了議事日程，尤其是住房建設(shè)與供給。自1978年起，中央就開始大力解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，經(jīng)過各地的實踐和積淀，到了1994年，總結(jié)了前一個階段的工作經(jīng)驗，出臺了一個綜合性的文件，即《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，象征著城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路正式啟動。這一時期住房公積金制度推行，一部分人開始購買公房。

2.房地產(chǎn)2.0時代——商品房時代。

為刺激內(nèi)需，推動住房制度改革，1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在這份中國房改的標(biāo)志性文件中，明確提出要停止住房實物分配。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢，中國房改向著市場化的方向邁進�！锻ㄖ�》中明確要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。1998年無疑是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺。停止住房福利分配，實行住房分配貨幣化，是住房分配制度改革的一個重大突破，從根本上推動了住房商品化進程。對于增加住房的有效需求，啟動房地產(chǎn)消費市場，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用。

2003年8月，國務(wù)院出臺了18號文件（《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。此后中國的房地產(chǎn)市場猶如潘多拉盒子被打開一樣，房地產(chǎn)價格的不斷攀升伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺。房地產(chǎn)在成為拉動中國經(jīng)濟增長的重要力量（房地產(chǎn)對中國GDP貢獻2016年高達36%）的同時，也成為制造中國貧富差距最快的工具。同時，房價的過快攀升也過早地削弱了中國比較優(yōu)勢的繼續(xù)發(fā)揮，降低了中國在國際上的競爭力，房地產(chǎn)已經(jīng)廣為社會詬病。

住房2.0時代，我國房地產(chǎn)商品化特征過度膨脹，這與當(dāng)初改革也是不相符的。顯然1998年7月，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中對房地產(chǎn)市場發(fā)展的三個層次界定得非常明確，最低收入家庭只租不購，中低收入家庭和其他高收入家庭購買住房，但是中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，只有高收入家庭購買的才是商品房，而制度在執(zhí)行過程中完全忽視了中低收入家庭和最低收入家庭需要，商品房市場大行其道。這主要源于地方對于土地財政的過度依賴，房地產(chǎn)稅收等相關(guān)長效機制的不完善，實踐中的輕租重售住房模式，加劇房地產(chǎn)市場供需矛盾。

二、中國房地產(chǎn)3.0時代——租售并舉時代

1.房地產(chǎn)3.0時代的啟動。

事實上租購并舉的理念早在2.0時代就已有之，只是貫徹執(zhí)行的力度不夠。當(dāng)前，面對不斷攀升的房價與可望而不可即的剛需之間矛盾日益強烈，要實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，必須加大房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計。于是，2016年12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議可以說是開啟了我國房地產(chǎn)的3.0時代。這次會議中央在對房地產(chǎn)市場進行分析的基礎(chǔ)上，明確既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落，提出房子是用來住的、不是用來炒的作為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的定位，提出綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。建立購租并舉的住房制度將是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向已經(jīng)成為共識，更是對住房領(lǐng)域歷史欠賬的彌補。

2.房地產(chǎn)3.0時代的發(fā)展。

為構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》提出：在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點。2017年7月18日，住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。

各大城市住房供應(yīng)正從重售輕租轉(zhuǎn)向購租并舉。不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進行量化考核。沈陽到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達到50家；武漢要求在其兩大開發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點企業(yè)不少于20家。國有租賃供給主體正在不斷增加。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司；廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。

3.集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房助推房地產(chǎn)體系的完善。

為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》�！对圏c方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。通過改革試點，最終在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。顯然，在當(dāng)前土地紅線的壓力下，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流入城市租賃供給不足的有效途徑之一。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

三、房地產(chǎn)3.0時代需要注意的問題

房地產(chǎn)3.0時代可以被認為是我國當(dāng)前住房市場加大供給側(cè)改革的重要措施，住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題，以促進居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn)。但是，這一房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向也需要注意一些問題。

第一，公租房的大量和有效供給并非是調(diào)控房價的有效手段。很多人把中央對未來房屋租賃的大量供給和租售同權(quán)的實施當(dāng)作是打壓房價的重要手段，認為房價將會掉頭向下，這種認識是偏頗的。當(dāng)前的租購并舉更多是解決人口流入較多，房價較高城市的一部分人的住房需求，這部分人雖然是潛在剛性需求者，暫時的租賃會延緩需求，一般并不會長期租賃。因此，政府在實踐租購并舉的實踐中加強預(yù)期管理，同時，在住房剛性需求較大的地方還需加大商品房的供給。

第二，文化差異決定公租房在中國與國外有所差別。在中國人的文化中金窩銀窩不如自己的土窩，租房在房地產(chǎn)市場不規(guī)范的情況下，租房具有太多的不確定性，承租者往往是弱勢群體，這就迫使很多人寧可當(dāng)房奴也不租房。所以即使租購?fù)瑱?quán)可實現(xiàn)，最近有媒體的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，80%的網(wǎng)友依然主張買房。需要正視這種文化的差異，各地需要根據(jù)租賃需求在租賃實踐中盡量積極利用好存量房，防止大興大建造成浪費。

第三，國有租賃主體只能是租賃市場的一小部分。購租并舉成為房地產(chǎn)3.0時代的方向，促進當(dāng)前房地產(chǎn)租賃市場的健康發(fā)展，完善租賃市場體系是房地產(chǎn)3.0時代的重要部分。但是，租賃供給的擴大，不能僅僅依賴國有租賃主體的增加，即公租房不應(yīng)成為租賃市場的主體。即使在住房保障較好的德國，住房結(jié)構(gòu)中，政府可支配的廉租房比例也僅為10%左右，租金低于市場價格，只服務(wù)于中低收入家庭。因此，政府提供租賃的對象僅限于中低收入人群，而對于私人租賃市場的規(guī)范和租賃政策的完善才是整個租售并舉中的關(guān)鍵。政府要切實加強個人住房租賃市場相關(guān)政策體制的完善和落實，這樣，既有利于增加租賃市場供給，提高存量房利用效率，又避免國家稅收的流失和減緩地方政府壓力。

四、房地產(chǎn)3.0時代需要加快完善的措施

以購租并舉為主要特征的房地產(chǎn)3.0時代面臨的是中國房地產(chǎn)市場環(huán)境的改變，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該摸清中國房地產(chǎn)的家底，在此基礎(chǔ)上中央和地方政府才能對房地產(chǎn)市場的購、租方面做出精準(zhǔn)的政策安排。

1.加快房地產(chǎn)信息統(tǒng)計。

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)的內(nèi)容之一，雖然已經(jīng)在積極推進，但由于我國房地產(chǎn)的類型比較繁雜，在登記過程中出現(xiàn)諸如有房產(chǎn)證無土地證，或者兩證全無，還有一些是屬于無任何相關(guān)手續(xù)，由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)企業(yè)自建房屋，還有很多小產(chǎn)權(quán)房等。這些復(fù)雜的歷史遺留問題一定程度上阻礙房地產(chǎn)信息登記的推進。因此，需要國家、省級層面出臺相關(guān)措施，對破解各類歷史遺留問題給出相應(yīng)指導(dǎo)意見，相關(guān)部門分門別類地對其進行全面清理。只有建立起完備的存量住房信息數(shù)據(jù)，才能切實加強各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的精準(zhǔn)性。

2.完善房地產(chǎn)稅收政策。

要從根本上還原房地產(chǎn)本來屬性，即房子是用來住的，不是用來炒的，就需要加快實施增加持有多套住房成本的稅收政策。在實踐中我們可以采用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，通過各種懲罰性稅收抑制房地產(chǎn)市場投機行為。只有采取稅收調(diào)控這種市場化手段才能迫使市場釋放多余房子，才能避免房屋空置浪費和房價上漲預(yù)期。此外，通過對面積大、價值高、套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅進行適當(dāng)調(diào)節(jié)，將征收的收入用于保障性住房建設(shè)，來解決低收入家庭住房困難等民生問題，可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距，更加體現(xiàn)出房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平方面的重要作用。

3.加快我國土地政策改革。

我國當(dāng)前高度計劃性的土地供給與市場化的人口大遷移之間存在嚴重矛盾，城市土地的增長根本沒有跟上人口的流動，這一現(xiàn)象大城市比中小城市更為嚴重，這也是導(dǎo)致房價高企的重要原因之一。因此，加快我國當(dāng)前土地政策改革，實行土地隨人口流動的供給政策是當(dāng)務(wù)之急�？梢越梃b重慶的地票制度，讓農(nóng)民帶著流動的土地進城。當(dāng)然在實施過程中要加強對地票交易的監(jiān)管，保護農(nóng)民利益。同時，對于土地招拍制度也應(yīng)該進行規(guī)范，價高者得地的模式可以休也，可以學(xué)習(xí)重慶土地市場供給經(jīng)驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發(fā)商競標(biāo)抬價和持地待漲行為。同時，加強對各地地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動。加強對國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的約束，防止其頻頻成為地王，產(chǎn)生惡劣社會影響。

4.抓緊解決房地產(chǎn)市場懸而未決的問題。

要建設(shè)房地產(chǎn)市場3.0時代完備的長效機制，必須加快解決房地產(chǎn)領(lǐng)域一些懸而未決的問題，以利于對房地產(chǎn)市場形成合理預(yù)期。當(dāng)前，應(yīng)抓緊解決小產(chǎn)權(quán)房和70年房地產(chǎn)到期存續(xù)期問題。存在于城市周邊的大量小產(chǎn)權(quán)房，尤其是高房價城市周邊，這種既成事實的小產(chǎn)權(quán)房顯然難以都一拆了事，必須拿出徹底的解決方法。而70年產(chǎn)權(quán)到期和一些商住50年到期后應(yīng)該如何續(xù)權(quán)也應(yīng)該有明確的制度安排。