來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

2022年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，內(nèi)部疊加疫情反復(fù)沖擊，外部疊加俄烏沖突和美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。房地產(chǎn)更是遭遇了1998年房改以來最為劇烈的周期性調(diào)整，盡管年初以來需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但效果并不明顯，個(gè)別頭部房企暴雷、部分期房項(xiàng)目停工停貸事件加重了市場(chǎng)悲觀情緒，房企資金壓力加劇，金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。進(jìn)入四季度，金融監(jiān)管部門密集推出房地產(chǎn)融資寬松政策，信貸、債權(quán)、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，從供需兩端穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

  對(duì)于2023年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何研判，近期各大金融證券研究機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛推出年度研究報(bào)告，對(duì)2023年宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行了展望。本報(bào)重點(diǎn)梳理了其中16位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)。總體上看，對(duì)2023年宏觀經(jīng)濟(jì)持相對(duì)樂觀的觀點(diǎn)，普遍認(rèn)為隨著內(nèi)外部環(huán)境的改善，中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯，對(duì)2023年GDP增長(zhǎng)預(yù)期普遍在5%~5.5%之間。

  針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，認(rèn)為隨著供需兩端政策顯效，市場(chǎng)有望在下半年企穩(wěn)回升。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的邏輯和趨勢(shì)已經(jīng)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期下行周期；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)代際需求的下行已經(jīng)反映完畢，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在低位實(shí)現(xiàn)新的平衡。政策方面，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策需要從需求端發(fā)力，2023年仍有較大的政策空間，比如降首付、降利率、釋放改善性需求等。

  中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明：中國(guó)經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)化沒有結(jié)束

  “房住不炒”和長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期下行周期。盡管最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大波動(dòng)，但是中國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)收入比仍然在全球處于相對(duì)較高的水平。中美日三國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占比，中國(guó)也遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)的去地產(chǎn)化，或房地產(chǎn)行業(yè)的逐步下行仍然沒有結(jié)束。

  2023年在利率下調(diào)、放松限購(gòu)限貸等需求端政策刺激下，房地產(chǎn)銷售將企穩(wěn)反彈，2023年大致與2022年持平。在信用問題的糾纏下，房企信用和信心難以迅速改善。

  房地產(chǎn)依靠其與金融、財(cái)政和上下游產(chǎn)業(yè)鏈的深度綁定，成為過去三十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心變量。隨著大地產(chǎn)周期的落幕，以新興制造業(yè)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或?qū)⑻娲�房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟(jì)周期引領(lǐng)者。

  平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生：房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累或?qū)②吶?/p>

  2022年11月房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)同比全線走弱，說明疫情反復(fù)對(duì)房地產(chǎn)銷售和施工帶來限制，也說明目前房企的融資政策松綁到實(shí)際見效需要時(shí)間。對(duì)比歷次房地產(chǎn)調(diào)控周期，本輪穩(wěn)地產(chǎn)過程中，銷售對(duì)房貸利率的敏感性下降，銷售趨勢(shì)性好轉(zhuǎn)還需時(shí)日。房地產(chǎn)政策需要更多地從需求端有實(shí)質(zhì)性撬動(dòng)。

  2023年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)（跌幅收窄）。“保交樓”要求下，2023年相關(guān)項(xiàng)目或?qū)⒓涌炜⒐�，存量�?xiàng)目投資將占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的80%左右，成為房地產(chǎn)投資的最大支撐。2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)-3%，如果房地產(chǎn)紓困政策落地見效更快，投資增速有可能會(huì)向零正逼近。預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)新發(fā)展模式將得到進(jìn)一步部署、落實(shí)，保障性租賃住房、多渠道多主體供應(yīng)的角色或?qū)⒌玫綇?qiáng)化。

  招商基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛：房地產(chǎn)需求端仍有掣肘

  2023年房地產(chǎn)需求端政策將維持寬松，因城施策政策不斷推出，降準(zhǔn)降息還有空間，居民部門購(gòu)房的企業(yè)信心企穩(wěn)。央行放開LPR措施在一季度還有空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資在下半年有望企穩(wěn)，樂觀估計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-1%，這已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的回暖信號(hào)。央行的金融16條，包括民企融資的第二支箭、第三支箭，在供應(yīng)端對(duì)房地產(chǎn)的支持有目共睹，但需求端還有所掣肘，所以2023年房地產(chǎn)銷售降幅還會(huì)在-3%~-5%。

  中銀國(guó)際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高：房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期頑疾有望消除

  2021年，房地產(chǎn)行業(yè)遭受了前所未有的融資緊縮，2022年盡管貨幣政策是寬松的，但融資并沒有流向房地產(chǎn)，房企融資陷入了惡性循環(huán)。這也是近兩年我國(guó)內(nèi)需走弱的主要矛盾。

  所幸房地產(chǎn)政策正在向正確的方向調(diào)整，2022年支持地產(chǎn)融資的“三支箭”密集發(fā)射，中央政治局會(huì)議提出“三穩(wěn)”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出提振發(fā)展信心，有效化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。隨著政策的調(diào)整和房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建，也會(huì)消除此前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些長(zhǎng)期頑疾。

  銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉鋒：房地產(chǎn)政策要形成穩(wěn)定連貫預(yù)期

  房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重點(diǎn)，需求是房地產(chǎn)企穩(wěn)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉面很廣。但是受人口等因素影響，目前需求在萎縮，面臨的企業(yè)端的風(fēng)險(xiǎn)還沒有有效解決。

  房地產(chǎn)目前最大的問題是缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，改善性需求增加，要求二級(jí)市場(chǎng)要開始發(fā)達(dá)，但是目前二級(jí)市場(chǎng)交易成本高，有很多政策限制，很多政策不明晰，解決這些問題才是重點(diǎn)。

  三年疫情給企業(yè)和居民信心帶來的次生傷害并未完全恢復(fù)，而政策和制度釋放的積極信號(hào)是影響預(yù)期的重要因素，尤其是房地產(chǎn)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)政策制定要形成穩(wěn)定連貫的預(yù)期。

  京東集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光：房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所提振

  在近期房地產(chǎn)金融支持“三箭齊發(fā)”的基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求從供給、需求、轉(zhuǎn)型三方面發(fā)力扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，劉鶴副總理和人民銀行劉國(guó)強(qiáng)副行長(zhǎng)重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)，在“保交樓”和房地產(chǎn)融資“三支箭”支持下，預(yù)計(jì)2023年商品房交付加快將推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)逐步回暖。考慮到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性變化——“實(shí)物量”跌幅超過“價(jià)值量”、開發(fā)端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端，供需兩端困難重重，市場(chǎng)企穩(wěn)回升的進(jìn)程不會(huì)太快。預(yù)計(jì)到2023年下半年房地產(chǎn)消費(fèi)恢復(fù)才能有所加快。

  國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉：2023年很難看到大的反彈

  考慮到人口等長(zhǎng)期因素，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)大時(shí)代的變化。2023年會(huì)看到一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)上漲、銷售改善，這與金融環(huán)境的改善有關(guān)，融資成本在下降，這些地區(qū)有剛性需求，在疫情干擾減弱的情況下會(huì)有所釋放，但對(duì)更多城市來說，銷售還是會(huì)相對(duì)平淡。由于三線及以下城市占比高達(dá)70%，所以大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)相對(duì)平淡，導(dǎo)致整體銷售增速很難出現(xiàn)明顯恢復(fù)。投資端，在過去一段時(shí)間，無論是房企資產(chǎn)負(fù)債表還是現(xiàn)金流量表都受傷嚴(yán)重，修復(fù)需要時(shí)間。在過去一年拿地和新開工狀況都非常差，這對(duì)2023年房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生滯后影響，所以無論投資端還是銷售端，2023年很難看到大的反彈。預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資增速在-2.2%。

  國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園：未來幾個(gè)月會(huì)看到房企合并重組

  2021年底以來，房地產(chǎn)政策一直在放松，最近幾個(gè)月力度加大。在此政策背景之下，未來疫情形勢(shì)的演變這一因素對(duì)房地產(chǎn)銷售影響還是比較大。如果本輪疫情高峰在春節(jié)前后，那么3、4月份房地產(chǎn)銷售會(huì)有一輪較大力度的反彈。但是房地產(chǎn)中長(zhǎng)期邏輯是向下的，所以期望大幅反轉(zhuǎn)難度比較大。政策層面，一季度有可能下調(diào)5年期LPR，一線城市可能會(huì)適當(dāng)放松限購(gòu)、限貸政策。2022年國(guó)家一直在鼓勵(lì)房企合并重組，未來幾個(gè)月應(yīng)該可以看到房企之間實(shí)質(zhì)性的合并重組事件。

  華興資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李宗光：房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)弱復(fù)蘇

  過去的一年，政府部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了很多寬松的動(dòng)作，這些政策的累積效應(yīng)在2023年將會(huì)發(fā)生作用，而且政策還有進(jìn)一步寬松的空間。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，決定了房地產(chǎn)不會(huì)再向以往那樣野蠻狂奔，而是要在良性循環(huán)和房住不炒之間實(shí)現(xiàn)平衡。2023年房地產(chǎn)能否企穩(wěn)關(guān)鍵是兩方面的信心，一是民營(yíng)房企能否企穩(wěn)，二是購(gòu)房者如何穩(wěn)定預(yù)期，關(guān)鍵是解決好商品房爛尾問題。2023年房地產(chǎn)需求會(huì)有所提振，但房地產(chǎn)的黃金時(shí)代短期不會(huì)回來了。如果政策上沒有大的放水，房?jī)r(jià)短期還有回調(diào)的需求。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資可能會(huì)是零增長(zhǎng)或小幅正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售面積預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)若復(fù)蘇。

  東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳李：仍需出臺(tái)刺激需求政策

  2022年新增購(gòu)置土地面積萎縮了近30%，意味著施工面積在2023年明顯下滑。盡管房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”，房地產(chǎn)銷售金額和面積同比還在下降。我們估計(jì)2023年仍需出臺(tái)刺激房地產(chǎn)需求的強(qiáng)有力的政策，包括首付比例、房貸利率還應(yīng)該下降，預(yù)計(jì)2023年5年期LPR還有50個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間，一二線城市首套房和還清房貸后的改善性住房首付比例會(huì)分別降至20%和40%。如果房地產(chǎn)基本銷售數(shù)據(jù)沒有改善，房地產(chǎn)融資也不會(huì)有太大作用。

  廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭磊：房地產(chǎn)有望在低位實(shí)現(xiàn)新的平衡

  2022年投資的主要拖累因素是房地產(chǎn)投資，所以要擴(kuò)大內(nèi)需首先要穩(wěn)住房地產(chǎn)投資增速。三季度末房地產(chǎn)政策逐漸從需求端轉(zhuǎn)向供給端，政策效果將會(huì)逐步顯現(xiàn)。

  目前房地產(chǎn)代際需求已經(jīng)完成了一輪切換，代際需求的下行已經(jīng)反映完畢，房地產(chǎn)有望在低位實(shí)現(xiàn)新的平衡。隨著政策的疊加，2023年房地產(chǎn)在穩(wěn)投資中將發(fā)揮重要作用。

  植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：當(dāng)務(wù)之急是擴(kuò)內(nèi)需

  展望2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)整體處于弱復(fù)蘇周期中，不同城市分化特征比較明顯。由于基數(shù)效應(yīng)，2023年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)可能出現(xiàn)二次探底。在“三穩(wěn)”政策和“保交樓”專項(xiàng)工作持續(xù)推動(dòng)下，住房信貸呈現(xiàn)小幅擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率可以在2023年二季度出現(xiàn)回升。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積與2022年相當(dāng)。土地市場(chǎng)相較2022年可能進(jìn)入修復(fù)補(bǔ)庫(kù)階段，有實(shí)力的房企可能會(huì)增加大城市的土地儲(chǔ)備。大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍處于債務(wù)去化的長(zhǎng)周期內(nèi)，預(yù)計(jì)房屋新開工面積增速仍有可能小幅負(fù)增長(zhǎng)，拖累建安工程投資，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)投資增速在0附近。

  興業(yè)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王德倫：房企投資邏輯轉(zhuǎn)向“以需定供”

  在“保交樓”和各項(xiàng)利好政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資是2023年穩(wěn)增長(zhǎng)的重要方向，降幅或?qū)⑹照�回歸至0附近。需要注意的是，房企融資環(huán)境改善并非一蹴而就，短期內(nèi)政策仍向國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企傾斜，出現(xiàn)房企信用修復(fù)仍需要時(shí)間，疊加海外緊縮環(huán)境下的美元債償還和發(fā)行壓力加大，整個(gè)行業(yè)的融資環(huán)境改善將是緩慢修復(fù)過程。

  房地產(chǎn)投資的確定性來自政策端“保交樓”，疊加保障安居性住房投資增加，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對(duì)開發(fā)投資形成支撐，但需求偏弱是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵，銷售端疲軟仍壓制房企拿地意愿，房企投資邏輯轉(zhuǎn)向“以需定供”，因此房地產(chǎn)投資大概率經(jīng)歷弱復(fù)蘇。

  前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍：讓市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)波動(dòng)

  為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年末幾乎放開了之前限制房地產(chǎn)融資的所有渠道，極大提振了對(duì)后市的信心。但是房地產(chǎn)行業(yè)難以回到以前的狀態(tài)，特別是一些高杠桿的房企仍然面臨資金面緊張的狀況。2023年隨著居民收入上升，購(gòu)房信心也有望回暖。各地因城施策逐步取消了限貸、限購(gòu)等人為限制，除一線城市和房?jī)r(jià)過高的二線城市需要有所限制外，其他城市限制措施會(huì)逐步放開，讓房地產(chǎn)行業(yè)重新走向市場(chǎng)化，讓市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)的波動(dòng)，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

  德邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧哲：市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)下半年才會(huì)傳導(dǎo)至投資端

  2023年房地產(chǎn)投資降幅可能收窄-2%左右。房地產(chǎn)投資面臨的主要壓力一是來自融資端，民營(yíng)房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)不斷出現(xiàn)；二是需求端房地產(chǎn)銷售遇到一定困難，由此導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)外源性融資沒有得到很好改善，內(nèi)源性的融資即銷售回款也難以得到持續(xù)。2022年11月開始，在融資端的政策修復(fù)采取了很多措施，我們認(rèn)為修復(fù)鏈條應(yīng)該是房貸利率相對(duì)下調(diào)、限購(gòu)、限售政策放松→銷售回暖→房企資金面改善→拿地和新開工好轉(zhuǎn)→房地產(chǎn)投資修復(fù)。上述修復(fù)鏈條目前仍在第一步，這一步的傳導(dǎo)可能要到2023年一季度才能充分兌現(xiàn)。后續(xù)從銷售端到投資端的傳導(dǎo)受高庫(kù)存、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，傳導(dǎo)期限可能會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

  我們認(rèn)為2023年“低基數(shù)+保交樓”這兩個(gè)因素將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資降幅在上半年明顯收窄。但由于2022年拿地和新開工大幅減少，銷售好轉(zhuǎn)帶來的房地產(chǎn)投資回暖則要來得晚一些，預(yù)計(jì)2023年下半年才會(huì)傳導(dǎo)至投資端。

  工銀國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家程實(shí)：市場(chǎng)需求會(huì)在2025到2030年達(dá)到階段性高峰

  中國(guó)房地產(chǎn)政策在過去幾年經(jīng)歷了比較大的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的還是圍繞人的需求變化，這是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的核心要素。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)帶來房地產(chǎn)需求的兩種重要變化，一是剛需（首次置業(yè)需求），二是改善性需求，人口結(jié)構(gòu)在兩個(gè)年齡層次中的占比會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生系統(tǒng)性影響。另一個(gè)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素是城鎮(zhèn)化過程帶來的人口遷徙的變化。從剛需、改善性需求以及城鎮(zhèn)化這三個(gè)需求層次來看，都會(huì)在2025年到2030年達(dá)到一個(gè)階段性高峰，因此從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響未來幾年會(huì)趨于平穩(wěn)。