來(lái)源：中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào) 作者：李艷芳

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)務(wù)中，經(jīng)常遇到同一棟房子在兩個(gè)會(huì)計(jì)科目下核算的情況。比如，一部分作為固定資產(chǎn)，出現(xiàn)在房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表中；另一部分作為投資性房地產(chǎn)，出現(xiàn)在投資性評(píng)估明細(xì)表中。筆者認(rèn)為，對(duì)于這種情況，應(yīng)按照適用的評(píng)估依據(jù)、資產(chǎn)的屬性、價(jià)值特點(diǎn)和價(jià)值表現(xiàn)方式的框架進(jìn)行分析。

一是評(píng)估依據(jù)。在企業(yè)價(jià)值中的房屋建筑物評(píng)估和投資性房地產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估依據(jù)的應(yīng)該是《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)，下稱《不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則》），參考資料是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015，下稱《估價(jià)規(guī)范》）。《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕53號(hào)，下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）可以作為參考資料，但是絕不可以作為“評(píng)估依據(jù)”，因?yàn)椤吨笇?dǎo)意見(jiàn)》第2條關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義是根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南確定的，因此第3條給定了其適用條件，僅用于“財(cái)務(wù)報(bào)告為目的”的評(píng)估行為中。所以，《指導(dǎo)意見(jiàn)》不適合作為評(píng)估依據(jù)出現(xiàn)在“企業(yè)價(jià)值”評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)告里。

二是資產(chǎn)屬性。從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)都屬于“非流動(dòng)資產(chǎn)”，屬于“不能在1年或者超過(guò)1年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)”。同時(shí)應(yīng)注意到資產(chǎn)負(fù)債表的編列順序隱含著“流動(dòng)性”，因此資產(chǎn)負(fù)債表本身就是資產(chǎn)流動(dòng)性或者變現(xiàn)能力列示表，在變現(xiàn)能力方面，投資性房地產(chǎn)高于固定資產(chǎn)。當(dāng)然，這種表述的前提是企業(yè)處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)中。如果企業(yè)進(jìn)入資產(chǎn)處置階段，極端情況就是破產(chǎn)清算，在這種情況下，投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)中的房屋建筑物在變現(xiàn)能力方面的差異大大縮小，甚至無(wú)差異。從資產(chǎn)本身來(lái)看，無(wú)論投資性房地產(chǎn)還是固定資產(chǎn)中的房屋建筑物都屬于“不動(dòng)產(chǎn)”，資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中沒(méi)有“房屋建筑物評(píng)估準(zhǔn)則”，只有《不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則》。變現(xiàn)能力代表著市場(chǎng)認(rèn)知，在一定程度上，可以說(shuō)投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)中的房屋建筑物在價(jià)值屬性上有差異，差異會(huì)因資產(chǎn)所在的企業(yè)不同而不同，在資產(chǎn)本身屬性上，二者屬性是一致的，都屬于不動(dòng)產(chǎn)。

三是價(jià)值特點(diǎn)。通過(guò)二者在企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過(guò)程中的變化，或許能夠?qū)�價(jià)值特點(diǎn)有更加直觀的感受。假設(shè)二者在持有期間，不考慮資產(chǎn)處置。

在持有期間，投資性房地產(chǎn)獲取的租金收益進(jìn)入利潤(rùn)表，構(gòu)成企業(yè)的收入，兩個(gè)會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值差異，進(jìn)入公允價(jià)值變動(dòng)凈收益科目，且不能計(jì)提資產(chǎn)減值損失；固定資產(chǎn)中的房屋建筑物主要是形成營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用等科目的“折舊”，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的出售價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)移，根據(jù)市場(chǎng)情況和資產(chǎn)損耗情況可以計(jì)提資產(chǎn)減值損失。從對(duì)利潤(rùn)的影響來(lái)看，投資性房地產(chǎn)主要是收入的構(gòu)成項(xiàng)目；固定資產(chǎn)中的房屋建筑物是成本的構(gòu)成項(xiàng)目，收入是利潤(rùn)的增項(xiàng)，成本是利潤(rùn)的減項(xiàng)。二者在價(jià)值實(shí)現(xiàn)的路徑是不同的，投資性房地產(chǎn)自身創(chuàng)造收入，房屋建筑通過(guò)附加在產(chǎn)品中的“折舊”而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移，前者是直接轉(zhuǎn)化，后者是間接轉(zhuǎn)化。

資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)是價(jià)值發(fā)現(xiàn)，特別是在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，收益法是以資產(chǎn)配置為前提的，因此投資性房地產(chǎn)和房屋建筑物的價(jià)值特點(diǎn)能夠直接體現(xiàn)。市場(chǎng)法是企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可程度的綜合表現(xiàn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)和房屋建筑物的價(jià)值特點(diǎn)也是分別考慮的，這說(shuō)明在收益法和市場(chǎng)法中，如果同一棟房子的兩部分分別核算的話，單價(jià)是不同的。在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中也不應(yīng)該要求一致。對(duì)于在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中忽略的“資產(chǎn)使用用途”這個(gè)條件，《不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則》中也未對(duì)“資產(chǎn)配置”和“資產(chǎn)用途”進(jìn)行相關(guān)約束，而資產(chǎn)配置必然產(chǎn)生不同用途，用來(lái)賺取租金的和資本升值的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值理所當(dāng)然不同于“用于自用的房屋建筑物”。

因此，筆者認(rèn)為，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中涉及的同一棟房子一部分用于出租、一部分用以自用的情況時(shí)，應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律，根據(jù)資產(chǎn)配置和資產(chǎn)用途采取各自適宜的方法評(píng)估。