作者是陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁

中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何順著市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境和周期做事情很重要。作為一個(gè)好的房企，首先一定要有順勢(shì)而為的觀念，不要逆勢(shì)去做。

  這是吳建斌給房地產(chǎn)企業(yè)的一條建議。

  吳建斌何許人也？現(xiàn)任陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁，此前曾擔(dān)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官、中海集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)。今年因一本由其本人著作的書籍——《我在碧桂園的1000天》而在行業(yè)名聲大噪。從中海到碧桂園到陽光城，吳建斌一直在財(cái)務(wù)領(lǐng)域深耕，他的財(cái)技、資本運(yùn)作能力得到了業(yè)內(nèi)的認(rèn)可，再加上敢言的形象，他的發(fā)言都會(huì)受到行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

  11月5日，吳建斌在出席由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦的“第10屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資峰會(huì)暨2018地產(chǎn)金融案例大會(huì)”上，以《從千億到萬億的1000句箴言》為題，作了精彩演講。吳建斌表示，作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何順著市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境和周期做事情很重要。作為一個(gè)好的房企，首先一定要有順勢(shì)而為的觀念，不要逆勢(shì)去做。談到行業(yè)規(guī)模，吳建斌認(rèn)為，也許在一兩年內(nèi)中國(guó)就有3至5家企業(yè)的銷售規(guī)模超過萬億元。2017 年千億房企是17 家，今年前十月千億房企數(shù)量是24家。到今年年底，千億房企有望超過30 家。

  但從千億規(guī)模到萬億規(guī)模的發(fā)展之路上，好的房企應(yīng)該怎么去做呢？吳建斌的演講，雖然并不像其主題所示有1000句箴言，但他將它概括為12句話。其中包含了“負(fù)債率、股東年化資金回報(bào)率、平均毛利率、企業(yè)可以動(dòng)用的現(xiàn)金和總資產(chǎn)比、增長(zhǎng)規(guī)�！钡任褰M財(cái)務(wù)指標(biāo)，值得行業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。

  一、好房企的戰(zhàn)略是堅(jiān)定的。

  縱觀30家龍頭房企，基本上戰(zhàn)略是堅(jiān)定的，所以發(fā)展得好。所謂堅(jiān)定就是不變，一直朝著一個(gè)方向做事。比如是一家住宅發(fā)展商，就要在住宅領(lǐng)域可能做到極致；是全國(guó)性品牌房企，就覆蓋全國(guó)的每一個(gè)角落去做房地產(chǎn)；是商業(yè)房地產(chǎn)，就在商業(yè)領(lǐng)域做到極致；是教育房地產(chǎn)，就在教育領(lǐng)域做到極致。

  二、好房企的文化是先進(jìn)的，并具有特色。

  所有的優(yōu)秀房企都要有自己先進(jìn)的文化性，文化看起來很虛，實(shí)際上很實(shí)。搞企業(yè)是短期看政策，長(zhǎng)期看文化。短期內(nèi)，可能受到政策的沖擊比較大，時(shí)好時(shí)壞，有時(shí)發(fā)展遇到高峰，有時(shí)遇到低谷；但文化的先進(jìn)性會(huì)為企業(yè)帶來百年或者常青的基業(yè)。有些房企的文化非常有特色，比如他們有頂層設(shè)計(jì)，有合理的公司治理結(jié)構(gòu)，在精英治理方面有著非常有價(jià)值的東西，甚至在如何公平對(duì)待客戶、如何雙贏或者共贏方面，也都有著高度共識(shí)，這些文化從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，非常有價(jià)值。

  三、好房企的戰(zhàn)略決策是靈動(dòng)的，而且是順勢(shì)而為的。

  我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，基本上三年一個(gè)周期，其中兩年比較差，一年比較好。比如2011年和2012年比較差，到了2013年就非常好。緊接著2014年和2015年比較差，到2016年又出現(xiàn)高峰，2017年變得難受。今年比較難受，那么是不是明年會(huì)好，這些始終是波動(dòng)性的。作為企業(yè)，如何順著市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境和周期做事情很重要。作為一個(gè)好的房企，首先一定要有順勢(shì)而為的觀念，不要逆勢(shì)去做。當(dāng)然逆勢(shì)超車的也有，除非你擁有非常好的資金，能抗過這個(gè)周期，逆周期做事也是可以的。

  四、好房企在影響企業(yè)償債能力的負(fù)債水平管理方面，有很穩(wěn)定的思維和舉措。

  這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)很重要。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，自有資金開始就比較少，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，個(gè)人積累資金也不多，所以還是要用市場(chǎng)的錢。但是用市場(chǎng)的錢就會(huì)有負(fù)債率問題，吳建斌的基本觀點(diǎn)是，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境一直朝上，政策向好，負(fù)債率越高越好。負(fù)債率怎樣算高？在國(guó)際資本市場(chǎng)，大家最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)是金融借貸比率。但是作為企業(yè)，不能長(zhǎng)期高負(fù)債，特別是今年政策收緊，融資收緊，高負(fù)債企業(yè)非常難受，這種情況下，降負(fù)債應(yīng)該是主旋律。負(fù)債率怎樣才算合理？吳建斌給出第一組數(shù)字，他認(rèn)為今年的負(fù)債率比例應(yīng)該在100%以下。如果控制在100%之內(nèi)，財(cái)務(wù)彈性就增加很多。降低負(fù)債率的方法就是加快銷售，加快資金盤活。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要有穩(wěn)定的思維和舉措，一定要知道負(fù)債率對(duì)企業(yè)影響非常大，知道什么時(shí)候該加杠桿，什么時(shí)候該降杠桿，這實(shí)際上是門藝術(shù)。完全取決于內(nèi)外環(huán)境變化，集合市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)環(huán)境做出決策。

  五、好房企應(yīng)建立一套“資金高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式，比同行平均水平要好。

  房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資也難，特別是今年。這種情況下，高周轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是解決運(yùn)營(yíng)壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑。就像一塊錢一年周轉(zhuǎn)兩次，遠(yuǎn)比只周轉(zhuǎn)一次要好�，F(xiàn)在很多房企都在講高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)是系統(tǒng)化的，從買地到設(shè)計(jì)、到運(yùn)營(yíng)，再到到銷售，以及整個(gè)資產(chǎn)盤活，都是系統(tǒng)性的。高周轉(zhuǎn)最核心的指標(biāo)是股東年化資金回報(bào)率，這是吳建斌給出的第二組數(shù)字，即：現(xiàn)在股東年化資金回報(bào)率的行業(yè)平均水平是50%以上。如果高于50%，就是優(yōu)秀的企業(yè)。事實(shí)上，有些好的企業(yè)股東年化資金回報(bào)率可以達(dá)到200%，甚至300%。

  六、好房企的毛利率要高出同行的平均水平。

  整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均毛利率水平估計(jì)是25%至30%，這是吳建斌給出的第三組數(shù)字。如果房企毛利率長(zhǎng)期處在行業(yè)平均水平，證明其在管理上非常有效，盈利能力非常強(qiáng)，再生功能也非常強(qiáng)。如果長(zhǎng)期低于行業(yè)平均水平，其在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下一定是失敗的。如何提高毛利率？這又是一個(gè)系統(tǒng)，從買地到設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、最終銷售、成本控制，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到非常好，每個(gè)方面都下功夫優(yōu)化，毛利率才能高出同行，才有機(jī)會(huì)比別人掙的錢多一點(diǎn)。

  七、好房企要時(shí)刻關(guān)注經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的演練。

  企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流管理的核心是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的核心是造血功能有多強(qiáng)。吳建斌特別提到演練，演練就是在每一個(gè)階段控制建筑成本，要看每年的銷售收入和當(dāng)年各種成本支出核算的結(jié)果是不是產(chǎn)生正的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。只有在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候演練一兩次，才知道企業(yè)有沒有真正經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理的方法。

  八、好房企的資金池里永遠(yuǎn)要有保命的錢。

  經(jīng)營(yíng)環(huán)境好的情況下，吳建斌鼓勵(lì)杠桿越高越好，鼓勵(lì)現(xiàn)金流越多越好。但是資金池不能完全沒錢，不能完全用市場(chǎng)的錢推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。因?yàn)樘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，可能一條政策的變化，一條外圍黑天鵝事件，就會(huì)導(dǎo)致逆轉(zhuǎn)。這種情況下，資金池里面沒有保命錢是非常難受的。保命的錢是多少？這是吳建斌給出的第四組數(shù)字，即：企業(yè)可以動(dòng)用的現(xiàn)金和總資產(chǎn)的比大約是10%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的情況下，這個(gè)比例可以低一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境差的情況，這個(gè)比例要稍微高一點(diǎn)，這就是所說的安全點(diǎn)。這是保命錢，這個(gè)錢是不能動(dòng)的。

  九、好房企要面對(duì)國(guó)內(nèi)生存環(huán)境，融資環(huán)境的變化，努力把規(guī)模做大。

  看30強(qiáng)房企，很多企業(yè)1至10月份增長(zhǎng)規(guī)模大概在20%至30%，這是吳建斌給出的第五組數(shù)字。盡管每家很難，有可能明年就遇到資金鏈上的壓力，但規(guī)模還是要排在第一位。有了規(guī)模談融資也容易，獲得社會(huì)資源也容易，吸取優(yōu)秀人才也容易。

  十、好房企要建立領(lǐng)先的員工激勵(lì)機(jī)制。

  領(lǐng)先的房企，每家都有自己獨(dú)特的激勵(lì)機(jī)制，這個(gè)激勵(lì)機(jī)制是解決人性的問題。人性追求什么呢？追求名，追求利，追求地位和社會(huì)價(jià)值。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)流行的激勵(lì)機(jī)制叫跟投機(jī)制，把員工和公司利益捆綁在一起。

  十一、好房企要把品質(zhì)管理放在非常重要位置上來抓。

  作為地產(chǎn)商，你掙了那么多錢之后，就應(yīng)該拿出一部分錢把品質(zhì)做好。作為一個(gè)好的房企，規(guī)模要上臺(tái)階，品質(zhì)也要樹標(biāo)桿，品質(zhì)往往在企業(yè)的常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)中占有很重要的位置，一定要重視。

  十二、好房企要把社會(huì)責(zé)任也放在重要位置上來安排。

  社會(huì)責(zé)任包括綠色環(huán)保、公益捐贈(zèng)、扶貧，作為一個(gè)有責(zé)任的房企，也應(yīng)該把這些事情放在重要的地位上。如果一個(gè)企業(yè)能在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)之后拿出一部分錢長(zhǎng)期做有社會(huì)責(zé)任的事情，這樣的企業(yè)是值得贊賞的，也會(huì)做得越來越好。

  最后，吳建斌總結(jié)到，“房企規(guī)模小的時(shí)候，可以奉行‘一招鮮’策略，但當(dāng)房企過了千億之后，特別在奔上萬億的路上,‘均好’至關(guān)重要�！�