中國房地產(chǎn)報：北京房改的最大難點(diǎn)是什么？

  苗樂如：第一個困難是在于兩級財政。中央確定了35個試點(diǎn)城市，上海、煙臺等試點(diǎn)起步效果不錯，但這些城市都是一級財政，建房子的資金劃撥和分配是順暢的。與其他省會城市一樣，北京是兩級財政，有中央財政和地方財政。當(dāng)時，北京一年開發(fā)的住宅面積是500萬到600萬平方米，其中80%到90%的都是中央單位建的，地方單位建的不足20%。中央財政面對的是中央單位，如果變成給北京市全體居民發(fā)補(bǔ)貼，中央和地方財政就會產(chǎn)生沖突，在體制上行不通。

  第二個困難在于企業(yè)資金不足。就建房來說，政府機(jī)關(guān)由財政統(tǒng)一安排，企業(yè)卻需要自己攢錢建房，有的企業(yè)攢好幾年錢才夠建房，如果這筆資金用于一次性發(fā)補(bǔ)貼，往后年份企業(yè)補(bǔ)貼的資金就沒有來源。

  在這樣的情況下，北京推行“提租補(bǔ)貼”的方案遇到很大困難，于是提出另一種思路，即從“共同解決好住房問題”的角度出發(fā)，把已有的房子賣給原來分到房的職工，政府拿著這筆房款去建房，來解決未分到房職工的住房困難，以此循環(huán)。1988年底到1990年一年多的時間，北京選擇了六建等11個試點(diǎn)單位，市政府提出“賣出一套房子就是偉大的勝利”。

  創(chuàng)新：提租補(bǔ)貼到標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠賣房

  中國房地產(chǎn)報：從福利分房到自己掏錢買房，老百姓接受嗎？

  苗樂如：這個思路出來以后，面臨的第一個困難是如何讓老百姓接受。從福利分房到自己掏錢買房，從依靠單位到發(fā)揮自己能力，已經(jīng)分到房的人沒有動力，沒分到房的人也沒錢買房。錢從哪兒來？要知道，新中國成立后到上世紀(jì)80年代的很長一段時間里，大學(xué)生工資基本是56元/月，我當(dāng)時還是學(xué)徒，剛開始不到20元/月，后來升為二級工，40多元/月，三級工50多元/月，一年能掙600多元，10年不吃不喝也就只有6000多元。因此，這就涉及房子定價問題，如何讓老百姓買得起房子是關(guān)鍵。

  中國房地產(chǎn)報：定價問題怎么解決，如何讓老百姓買得起房？

  苗樂如：國務(wù)院1988年11號文件規(guī)定“要合理確定住房售價，向職工出售新建住房，按標(biāo)準(zhǔn)價計算，新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價包括住房本身建筑造價、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價，按重置價成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)計價。磚混結(jié)構(gòu)的單元套房，每平方米建筑面積售價一般不能低于120元�！蓖瑫r，北京做了很深入的調(diào)研，考察借鑒了新加坡、英國、美國等發(fā)達(dá)國家的住房制度，以及埃塞爾比亞、坦桑尼亞等低收入國家居民家庭住房消費(fèi)支出比，發(fā)現(xiàn)房價和老百姓收入有一個規(guī)律性的比值，房價一般是家庭年收入的3到6倍，平均5倍。如果按照房價是家庭年收入的5倍來計算，老百姓在正常工作的20年到30年內(nèi)就可以買下一套房子。當(dāng)時國務(wù)院規(guī)定最低的分期付款標(biāo)準(zhǔn)是家庭收入的15%，也就是說掙100塊錢拿15塊錢出來解決住房問題，也不影響正常生活。

  根據(jù)國務(wù)院對標(biāo)準(zhǔn)價的規(guī)定，北京測定的標(biāo)準(zhǔn)價為350多元/平方米，這個價格也符合世界性房價收入比的規(guī)律。當(dāng)時國務(wù)院文件還明確，按照這一價格賣房是建立在給職工發(fā)放住房補(bǔ)貼的前提下，北京因?yàn)闆]有發(fā)補(bǔ)貼，所以我們將應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼部分變?yōu)橘彿康膬?yōu)惠，即按每一年工齡給予折扣，夫婦雙方合并計算折扣后，如果房價低于120元/平方米，就按120元/平方米出售。

  另外，國家為買房人提供住房貸款，同時借鑒國外住房消費(fèi)模式，由國家一次性提供職工購房貸款，將職工分期付款的方式轉(zhuǎn)化成逐年償還貸款，這種模式，使老百姓提前享受到了合理的住房水平，逐年還貸其實(shí)是權(quán)利與義務(wù)對等的體現(xiàn)，所以我不贊成“房奴”的說法。

  探索：解決高房價問題有兩條路

  中國房地產(chǎn)報：房改提高了老百姓的住房水平，2004年之后北京房價越調(diào)控越高，哪里出了問題？

  苗樂如：房價調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)是，通過控制房價減輕群眾負(fù)擔(dān)，使買房人的需求得到滿足，但從實(shí)踐來看，減輕負(fù)擔(dān)不能靠簡單地控制房價。房價越調(diào)越高的問題在于，市場需求與供給不平衡，這里既有供需總量平衡問題，還有面對不同收入群體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。所以，要通過完善多層次供給、多渠道保障來解決房價增長過高過快的問題。

  中國房地產(chǎn)報：北京高房價的問題應(yīng)該怎么解決？

  苗樂如：不僅是北京，房價高是全球熱點(diǎn)城市、中心城市、特大城市普遍存在的世界性問題，如何解決房價高的問題，我們的認(rèn)識也在不斷深入。房價高的本質(zhì)問題是供需矛盾。從北京的角度講，市場是開放的，房價是已經(jīng)在北京買房的人買起來的，這部分人不僅包括北京原有市民，還包括大量外來的高收入群體，所以“北京房價收入過高，樓市存在泡沫”其實(shí)是個偽命題，因?yàn)榉肿邮侨珖�最有錢的來北京買房的人，分母卻是北京統(tǒng)計的職工平均收入水平，是不對等的。

  從國際經(jīng)驗(yàn)來看，這種情況下，必須要搭建高收入有市場、中等收入有支持，低收入有保障的多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才能解決高房價問題。個人建議，在堅持“租售并舉”的前提下，北京住房市場應(yīng)該30%是商品房，50%是保障性共有產(chǎn)權(quán)房，剩下20%是公租房（過去也稱”廉租房”）。

  另外，解決高房價問題還要充分借鑒國際城市群、都市圈的做法，比如韓國、東京等大城市都是通過城市群效應(yīng)來解決高房價的。對于北京來說就是京津冀協(xié)同發(fā)展，前提是，這一協(xié)同包括就業(yè)、社會保障同步、政策一致、交通便捷、住行平衡，通過地區(qū)差別使得房價由高到低，滿足不同層次人群的需求�，F(xiàn)在的北京像一座孤島，單打獨(dú)斗，使供需矛盾變得尖銳。

  中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在年輕人對房子很焦慮，您也是從青年走過來的，最想對他們說什么？

  苗樂如：我們有過調(diào)查，北京買房比例最高的是35歲左右的年輕人。關(guān)鍵買房要理性，要和自己的能力相匹配，買房不是為了讓年輕人當(dāng)“房奴”，而是讓他們滿足自身的住房需要，然后根據(jù)自己生活和收入逐步還貸；另外，一定落實(shí)國家“租售并舉”政策，年輕人不一定要買商品房，也可以買共有產(chǎn)權(quán)房，或者租到自己滿意的住房。