作者：岳雁

前　言

房子是用來住的，不是用來炒的。

十九大報(bào)告中明確指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

作為國內(nèi)首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市之一，以及集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市之一，杭州正在加快推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。

今年8月，杭州發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》的通知，隨后又建立了全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)。

從全球范圍看，城市發(fā)展相對(duì)成熟的世界性大城市，租賃人口占比都在45%以上，紐約更是高達(dá)56.9%。進(jìn)入租賃市場的人群結(jié)構(gòu)多元，一些高學(xué)歷、高收入、已婚的家庭也主動(dòng)選擇租賃。

從全國范圍看，北京等一線城市的常住人口租購比例約為4∶6，這意味著40％的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)。

前景廣闊的租賃市場，是中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。發(fā)展租賃市場，表明中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)新的階段。

在國人心中，房子一直是很重要的存在。這個(gè)由鋼筋混凝土組架的建筑空間，不僅僅是容身之所、增值之物，還被賦予了家的寓意。

進(jìn)入租賃新時(shí)代，杭州租房市場又將發(fā)生怎樣的變化？

公租房、租售同權(quán)、純租賃土地、長租公寓……很多人都把2017年稱為中國房地產(chǎn)市場租賃元年。

隨著一系列政策紅利的釋放，租房市場在悄然改變。未來，杭州租房也將發(fā)生新變化。

變化1

房源增多，未來5年杭州公租房保有量不少于8萬套

繼象山人家、晴好軒公租房交付入住之后，今年11月20日，轉(zhuǎn)塘區(qū)塊第三個(gè)公租房項(xiàng)目之江誠品也開始交付入住。這次計(jì)劃辦理入住房源283套。

為加快推進(jìn)我省租賃住房建設(shè)，近日省建設(shè)廳聯(lián)合9個(gè)省級(jí)部門發(fā)布《關(guān)于開展省級(jí)住房租賃市場培育試點(diǎn)工作的通知》，提出增加租賃住房供給，對(duì)各試點(diǎn)市縣2018年至2022年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的最低比例提出要求：城市不得低于20%，縣城不得低于10%。

杭州商品住宅項(xiàng)目用地中配建公共租賃住房，主城區(qū)配建比例不低于10%，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)配建比例不低于5%。

公租房，杭州未來5年的目標(biāo)是，保有量不少于8萬套。

變化2

租房能落戶，子女能就近入學(xué)，租房有基礎(chǔ)性保障

最新入住的之江誠品公租房，是商品房內(nèi)配建公租房。

整個(gè)小區(qū)建筑面積約20萬平方米。公租房配建約1.2萬平方米，配建公租房284套。之江誠品的公租房保障家庭余先生說，目前之江誠品的租金在10.5元/平方米/月左右，基本上是每月300-700元左右，而周邊小區(qū)，20平方米左右的一間房，每月租金在1200元左右。80平方米的房子，每月租金要3000元。

余先生夫妻倆都在轉(zhuǎn)塘上班，有兩個(gè)小孩，其中一個(gè)小孩就在之江誠品附近的定山小學(xué)就讀。

早在推出公租房項(xiàng)目伊始，杭州就積極探索保障公租房租戶的權(quán)益，推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，比如租房落戶，子女就近入學(xué)。最早推出此類政策，省內(nèi)最大的公租房項(xiàng)目田園小區(qū)，便吸引了一大批租客入住。

田園小區(qū)2010年開建，2013年交付使用，可容納萬余人入住，一個(gè)租賃周期是3年。3年后，只要條件符合就可以繼續(xù)租賃，非杭州戶籍的家庭最多可以租住6年，而杭州戶籍的保障家庭，只要條件符合可以一直租住下去。

第一批2000余戶入住家庭中，就有近200戶家庭有適齡子女入學(xué)的需求。房管部門提前理好清單，在符合屬地教育部門相關(guān)規(guī)定前提下抓緊對(duì)接。附近的浙江省教育科學(xué)研究院附屬小學(xué)一個(gè)班里30多個(gè)孩子，有一半是公租房租戶家庭。

杭州住保房管局工作人員表示，在現(xiàn)行國家住房體系上，戶籍等許多公共權(quán)益往往與房屋產(chǎn)權(quán)捆綁在一起。公租房雖然是租的，但與商品住房產(chǎn)權(quán)人，對(duì)社區(qū)公共權(quán)益的需求應(yīng)該是一樣的。

基于這個(gè)目的，杭州的公租房在推出時(shí)，就積極與屬地政府部門溝通，讓公租房承租戶尤其是杭州本地居民入住后，在屬地就能享受基礎(chǔ)性保障。對(duì)于非杭州本地戶籍的，在符合條件的基礎(chǔ)上，通過辦理屬地居住證，也享受與戶籍無關(guān)的正常權(quán)益。

除了公租房，市場化租房也一樣。

省建設(shè)廳近日發(fā)布的《通知》中還推出了租購?fù)�分，承租人依法辦理《浙江省居住證》后，其子女入學(xué)按照《流動(dòng)人口隨遷子女在杭州市區(qū)接受學(xué)區(qū)教育和義務(wù)教育管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在杭州市居住證積分管理中，對(duì)租賃住房達(dá)到一定年限的，實(shí)行租購?fù)�分�?/SPAN>

變化3

長租公寓火爆，租房很舒適、很安全

租房體驗(yàn)在逐漸變化之中。舒適、精致、管家式管理、娛樂、交友等，已經(jīng)成為全新的租房生活代名詞。這大都出自最近火熱的長租公寓。

國內(nèi)不少知名品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了長租公寓產(chǎn)品的開發(fā)和市場進(jìn)入。全國排名前30的開發(fā)商約有三分之一已經(jīng)進(jìn)入長租公寓市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等。另外，以代理機(jī)構(gòu)、中介、互聯(lián)網(wǎng)和市場資本為主的長租公寓也已亮相。

深耕杭州多年的我愛我家，開展房屋托管已有10多年，2015年成立長租公寓品牌——相寓。目前，杭州（含富陽、蕭山）各門店總計(jì)有約48000套長租公寓。

今年4月，發(fā)源于鏈家的自如品牌，正式進(jìn)入杭州。到今年10月，自如目前已有3000套10000間長租公寓的規(guī)模。

另一個(gè)起步較早的長租公寓愛上租，目前管理的公寓量近5.5萬間，遍布杭州、上海、南京、蘇州等地。

長租公寓之所以被青睞，是因市場足夠巨大。數(shù)據(jù)顯示，全國流動(dòng)人口總規(guī)模約2.45億人，帶來的租賃市場超過1.2萬億人。而長租公寓的客戶群較為明確，主要為20-30歲的年輕白領(lǐng)和學(xué)生群體。

此類群體安家置業(yè)的條件和意愿不高，注重社交娛樂。在同等的租金支付水平下，性價(jià)比是左右此類群體選擇租賃何種物業(yè)的重要原因。

長租公寓一般都在商務(wù)區(qū)周邊，交通便利，生活服務(wù)也便利，超市、市場、水果店等應(yīng)有盡有。更重要的是，生活上可以省心很多。

許多人嫌棄出租房臟亂差，又沒精力去改造。于是很多長租公寓都統(tǒng)一精裝修，只需要拎包入住，方便，裝修又小資。每棟公寓的房型也各不相同，租客可以自行選擇喜歡的房型。

同傳統(tǒng)租房的費(fèi)用模式一樣，整租式公寓的費(fèi)用包含房租、物業(yè)、水電等費(fèi)用。只不過因?yàn)槭蔷�裝修的房子，公寓房租略高，一般在2000元到5000元之間。

很多長租公寓采用集中管理方法，每棟公寓都配有專門的保安、管家和保潔人員。保潔人員隨叫隨到，但需另外付費(fèi)。如果家里水電、電器出現(xiàn)問題，可以呼叫管家協(xié)助維修。還有人幫忙收快遞包裹。

長租公寓另一大特色便是娛樂性強(qiáng)。公寓樓下設(shè)置有健身房、電影廳、閱讀區(qū)、游戲區(qū)等，讓同住一棟樓的年輕人可以在休閑時(shí)進(jìn)行互動(dòng)交友，豐富業(yè)余生活，讓初來乍到的人們很快融入杭州。

變化4

租賃平臺(tái)紛紛上線，找租賃房源更便捷、更有保障

租房市場的房源有了保障，但是租房市場內(nèi)依然存在不少問題，大部分的租客都遇到過不實(shí)房源、不良房東、坑人中介、奇葩室友等問題。如何租到稱心如意的好房，成為人們最想解決的問題。

早在今年8月，杭州住保房管局便聯(lián)合阿里打造住房租賃服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)。直接由政府來監(jiān)管房源的真實(shí)性，從源頭切斷假房源的出現(xiàn)。

9月29日，全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)——杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線試運(yùn)行，成為全國住房租賃市場培育的先行者。

監(jiān)管平臺(tái)出現(xiàn)后，對(duì)房源提出了委托真實(shí)、產(chǎn)權(quán)真實(shí)、價(jià)格真實(shí)、信用真實(shí)、評(píng)價(jià)真實(shí)等“七真”要求，也對(duì)房客有了約束。監(jiān)管平臺(tái)監(jiān)管的是租客與房東雙方，雙方可線上互相評(píng)價(jià)，每次評(píng)價(jià)都對(duì)自己的信用有影響。

截至10月底，監(jiān)管平臺(tái)訪問量累計(jì)近60萬次。目前，在平臺(tái)上個(gè)人申請(qǐng)掛牌660套，發(fā)布求租信息304條。已有不少租客通過平臺(tái)成功租到了房子�？梢哉f，住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的上線，實(shí)實(shí)在在地為老百姓帶來了便利。

未來，不良房東、虛假房源、不按時(shí)交房租等問題都將逐一破解。

在租房市場上，支付寶同時(shí)還有其他動(dòng)作。今年10月支付寶上線信用租房平臺(tái)，涉及范圍包括南京、上海、北京、深圳、杭州、成都、西安、鄭州等8個(gè)城市。在平臺(tái)上租房能避免黑中介和假房源，芝麻信用650分可免押金、房租月付。

信用租房平臺(tái)最大的優(yōu)勢在于可免押金。傳統(tǒng)的押一付三將徹底改變，接入信用分后，芝麻分650分以上的用戶租房將再也無需押金，還可以一月一付，大幅度降低資金壓力。

不久前，京東也進(jìn)入租房市場，未來可選擇的房源將會(huì)越來越多。

變化5

國企介入拿租賃土地，租金有可能更便宜

11月初，杭州江干區(qū)彭埠單元租賃住房地塊正式出讓。這是杭州首宗只租不售的地塊，由杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司底價(jià)競得，成交樓面價(jià)為每平方米5049元，預(yù)計(jì)將為市場提供超過1000套只租不售的房源。

這一地塊土地用途標(biāo)注為租賃住房，土地年限70年，需要100%自持70年。這種模式在杭州的土地招拍掛中尚屬首次。這是杭州實(shí)踐租售并舉模式的重要一步，也是讓房子從土地供應(yīng)開始全面回歸居住屬性的舉措之一。

該地塊地段極為優(yōu)越，距離規(guī)劃地鐵4號(hào)線明石路站僅約400米，距離在建的江干區(qū)人民醫(yī)院約500米。地塊所建房屋全部納入杭州市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)督平臺(tái)管理，杭州市房管局負(fù)責(zé)房屋租賃監(jiān)管。

未來，只租不售供地模式將是杭州土地出讓方式的有益補(bǔ)充。據(jù)杭州市國土資源局透露，將會(huì)把租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合城西科創(chuàng)大走廊、城東智造大走廊、錢塘江金融港灣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進(jìn)的需要，確定一定比例住宅用地作為人才專項(xiàng)租賃住房用地。

而對(duì)廣大租戶來說，國企介入，低價(jià)拿地，這或許意味著今后開發(fā)出來的租房，租金會(huì)較同地段其他房子的租金更便宜。

變化6

租房能提取公積金，租房能貸款

建設(shè)廳近日發(fā)布的《通知》中還規(guī)定，只要納入租賃住房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)管理房屋，符合住房公積金租房提取規(guī)定的，提取額度可在現(xiàn)每人1000元/月的基礎(chǔ)上逐步提高；承租試點(diǎn)企業(yè)房屋的承租人，可參照公共租賃住房承租人提取住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。支持公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租。

除了公積金，銀行也在積極探索租房貸款的業(yè)務(wù)。11月初，建行深圳分行率先發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品——按居貸，為租戶提供租房支持，最高甚至可貸100萬元，執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，比房貸利率更低。