柴 強(qiáng)  劉洪玉  王 霞

摘  要：本文較全面介紹了資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)的背景，較客觀評(píng)價(jià)了該法的積極作用和現(xiàn)實(shí)意義，較前瞻性地指出了要防止和避免其施行后可能出現(xiàn)的以下問(wèn)題：一是狹義與廣義的資產(chǎn)評(píng)估概念混用而引起更大混亂，二是將估價(jià)與評(píng)估混淆而要承擔(dān)過(guò)多過(guò)大的法律責(zé)任，三是法定評(píng)估業(yè)務(wù)不具體而造成評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員違法，四是因評(píng)估委托不合法而造成評(píng)估難以進(jìn)行或者無(wú)效，五是評(píng)估委托人狹義理解法律調(diào)整范圍而導(dǎo)致其違法，六是過(guò)多中小評(píng)估機(jī)構(gòu)難以平穩(wěn)過(guò)渡而影響社會(huì)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：評(píng)估法  資產(chǎn)評(píng)估  房地產(chǎn)估價(jià)  立法

一、資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)的相關(guān)背景

改革開(kāi)放后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，我國(guó)評(píng)估行業(yè)逐步恢復(fù)、興起和發(fā)展壯大。20世紀(jì)80年代，為服務(wù)于房屋商品化、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理等的需要，產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)，由原建設(shè)部主管；為服務(wù)于國(guó)有土地有償使用，特別是土地使用權(quán)出讓中確定土地價(jià)格等的需要，產(chǎn)生了土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)，由原國(guó)家土地管理局主管；為服務(wù)于國(guó)有企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等的需要，產(chǎn)生了資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，由原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局主管。隨著資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易種類(lèi)的不斷擴(kuò)大，對(duì)評(píng)估的需要逐漸增多，在上述三大評(píng)估專(zhuān)業(yè)外，還產(chǎn)生了礦業(yè)權(quán)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車(chē)鑒定估價(jià)、保險(xiǎn)公估等評(píng)估專(zhuān)業(yè)，故而形成了六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，分別由現(xiàn)今的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、商務(wù)部和中國(guó)保監(jiān)會(huì)等五個(gè)部門(mén)管理。目前，全國(guó)共有各類(lèi)評(píng)估師13萬(wàn)余人、評(píng)估從業(yè)人員60萬(wàn)余人，評(píng)估機(jī)構(gòu)1.4萬(wàn)余家。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師5.4萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員近30萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5500余家。從行業(yè)規(guī)模看，六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占比最大。

由于不同評(píng)估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)難免有一定交叉，相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估行業(yè)組織、評(píng)估管理部門(mén)之間會(huì)產(chǎn)生某些矛盾。尤其是1999年10月，鑒于社會(huì)上“亂辦”中介機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)“亂管”中介機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)“亂執(zhí)業(yè)”等問(wèn)題較為突出，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)成立了清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)包括各種資產(chǎn)評(píng)估在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)及其行業(yè)管理組織進(jìn)行了清理整頓。2000年5月，經(jīng)過(guò)大量深入的調(diào)研和論證，按照專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)基本一致，服務(wù)對(duì)象、鑒證客體和方法基本一致等原則，達(dá)成了清理整頓的共識(shí)，取得了以下階段性重大成果：將財(cái)政部門(mén)管理的“資產(chǎn)評(píng)估”并入會(huì)計(jì)平臺(tái)，將房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)歸為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，并將中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)稅務(wù)代理管理中心與中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)合并（簡(jiǎn)稱(chēng)“三會(huì)合并”），合并后統(tǒng)稱(chēng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，將注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)稅務(wù)師在“三會(huì)合并”后由新的注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“三師統(tǒng)管”）。但這個(gè)成果實(shí)施后不久，2003年12月借《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2003〕101號(hào)），“資產(chǎn)評(píng)估”從已并入的會(huì)計(jì)平臺(tái)中分離出來(lái)，并不斷突破原定的“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外”的評(píng)估領(lǐng)域，參與到非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估中，以至包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在內(nèi)的各種資產(chǎn)評(píng)估，使得不同評(píng)估專(zhuān)業(yè)之間的矛盾進(jìn)一步加劇。

2006年6月，在財(cái)政部的積極推動(dòng)下，全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)牽頭起草資產(chǎn)評(píng)估法，提出迫切需要通過(guò)立法解決評(píng)估行業(yè)行政多頭管理、市場(chǎng)人為分割，評(píng)估基本準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范不統(tǒng)一，評(píng)估法律責(zé)任不完善、不統(tǒng)一等問(wèn)題，要統(tǒng)一評(píng)估行業(yè)管理模式、評(píng)估市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、評(píng)估師資格管理制度、評(píng)估準(zhǔn)則體系和技術(shù)規(guī)范、評(píng)估法律責(zé)任等。但自該法起草開(kāi)始，就引發(fā)了社會(huì)各有關(guān)方面尤其是評(píng)估界的諸多爭(zhēng)議甚至質(zhì)疑，主要集中在以下方面：一是在立法的必要性方面，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，評(píng)估行業(yè)已有上百年發(fā)展歷史，但至今沒(méi)有一部以資產(chǎn)評(píng)估命名的法律，有評(píng)估立法的國(guó)家和地區(qū)一般只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)立法；二是在法律名稱(chēng)方面，以資產(chǎn)評(píng)估法命名，勢(shì)必造成與現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)的用語(yǔ)混淆，對(duì)委托人造成困擾，沖擊其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)，對(duì)評(píng)估市場(chǎng)秩序產(chǎn)生不利影響，且發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)很少使用“資產(chǎn)評(píng)估”這個(gè)詞，以此命名不夠科學(xué)準(zhǔn)確，也難以與國(guó)際接軌；三是在評(píng)估專(zhuān)業(yè)劃分方面，有的評(píng)估專(zhuān)業(yè)是中國(guó)現(xiàn)階段特有的，可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展完成其歷史使命，而新的評(píng)估專(zhuān)業(yè)又有可能產(chǎn)生，因此科學(xué)劃分并明確各評(píng)估專(zhuān)業(yè)的執(zhí)業(yè)邊界，目前存在很大困難；四是在管理體制方面，現(xiàn)行六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)由五個(gè)部門(mén)分管，分別結(jié)合所在行業(yè)的特點(diǎn)和需要進(jìn)行管理，是否有必要進(jìn)行統(tǒng)一管理，應(yīng)由誰(shuí)來(lái)統(tǒng)一管理等。

在無(wú)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可資借鑒的情況下，加之評(píng)估行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，各評(píng)估專(zhuān)業(yè)之間的差異性很大，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與管理體制很難統(tǒng)一，制定一部統(tǒng)一的法律難度很大。特別是黨的十八大以來(lái)，國(guó)務(wù)院大力推進(jìn)行政審批制度改革和職業(yè)資格清理，僅保留了房地產(chǎn)估價(jià)師的準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格，取消了其他評(píng)估師的準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格。在立法背景發(fā)生了很大變化的情況下，是否還有必要繼續(xù)立法，立法思路是否需要調(diào)整等問(wèn)題再次引起了廣泛激烈的爭(zhēng)論。從最終出臺(tái)的資產(chǎn)評(píng)估法內(nèi)容看，立法思路發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，從統(tǒng)一管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范評(píng)估行為，較大程度上有利于取得共識(shí)。此外，資產(chǎn)評(píng)估法作為專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的法律，在其一審、二審、三審后向社會(huì)征求意見(jiàn)時(shí)，竟然收到多達(dá)近20萬(wàn)條意見(jiàn)，可見(jiàn)，社會(huì)特別是評(píng)估行業(yè)對(duì)其關(guān)注和意見(jiàn)分歧程度。自2006年6月成立資產(chǎn)評(píng)估法起草小組起，十年間法律草案幾易其稿，經(jīng)歷四審，才最終審議通過(guò)。

二、資產(chǎn)評(píng)估法的積極作用和現(xiàn)實(shí)意義

（一）為各類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)建立了法律基礎(chǔ)，提高了它們的法律地位

過(guò)去，六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)的相關(guān)規(guī)定散見(jiàn)于不同的法律法規(guī)中，不夠系統(tǒng)、完整；評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估委托人的權(quán)利義務(wù)，評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)、評(píng)估行政管理部門(mén)的職責(zé)，以及他們的法律責(zé)任等也不夠具體、明確。例如，房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》，該法直接關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的條款還不夠多、不夠具體；資產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)主要是《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，該辦法為行政法規(guī)，法律位階還不夠高；有的評(píng)估專(zhuān)業(yè)主要是市場(chǎng)化形成的，還沒(méi)有相應(yīng)的法律、行政法規(guī)依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估法為各類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)建立了法律基礎(chǔ)，使它們有了全面、具體的法律依據(jù)，提高了其法律地位。

（二）明確了評(píng)估分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，有利于增強(qiáng)其專(zhuān)業(yè)性

評(píng)估是與評(píng)估對(duì)象密切相關(guān)的，首先要對(duì)評(píng)估對(duì)象識(shí)貨。如果連評(píng)估對(duì)象的真假、好壞都難以辨別，則根本評(píng)估不了其價(jià)值。而現(xiàn)實(shí)中的一個(gè)人通常是不可能對(duì)房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、舊機(jī)動(dòng)車(chē)、珠寶玉石、古董和藝術(shù)品等各種評(píng)估對(duì)象都具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而識(shí)貨的。因此，評(píng)估應(yīng)按評(píng)估對(duì)象分為不同的專(zhuān)業(yè)，否則會(huì)導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)性喪失，評(píng)估結(jié)果難以科學(xué)準(zhǔn)確。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，評(píng)估通常是分專(zhuān)業(yè)的，而且分工較細(xì)，如美國(guó)甚至將房地產(chǎn)估價(jià)師分為商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師和住宅房地產(chǎn)估價(jià)師。資產(chǎn)評(píng)估法雖然沒(méi)有明確所調(diào)整的評(píng)估專(zhuān)業(yè)的名稱(chēng)，但規(guī)定評(píng)估師要分專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，法定評(píng)估業(yè)務(wù)要由相應(yīng)專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評(píng)估師承辦并簽署評(píng)估報(bào)告，全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)要按專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域設(shè)立，評(píng)估行政管理部門(mén)要按各自職責(zé)分工分別對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理等。這些對(duì)保持評(píng)估的專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性具有積極作用，并使長(zhǎng)期以來(lái)的評(píng)估行業(yè)管理體制統(tǒng)分之爭(zhēng)塵埃落定，影響評(píng)估行業(yè)發(fā)展的重大不確定因素得到明確。

（三）降低了從業(yè)人員準(zhǔn)入門(mén)檻，有利于評(píng)估行業(yè)吸引更多人才

資產(chǎn)評(píng)估法提出了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員這個(gè)概念，將其包括評(píng)估師和其他具有評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員，并允許評(píng)估師以外的其他評(píng)估從業(yè)人員簽署屬于非法定評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告。這在一定程度上降低了評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)吸引和鎖定更多人才。實(shí)踐中還有現(xiàn)行法律對(duì)評(píng)估師資格作出的相關(guān)規(guī)定，如何保持法律之間的銜接也是資產(chǎn)評(píng)估法立法過(guò)程中爭(zhēng)議較大和出臺(tái)后存有疑問(wèn)的問(wèn)題�！顿Y產(chǎn)評(píng)估法釋義》對(duì)有關(guān)法律之間的銜接問(wèn)題作出了說(shuō)明：“本法放開(kāi)了評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，但是根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第58條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，這屬于特別法對(duì)評(píng)估管理的特殊規(guī)定，按照特別法優(yōu)于一般法適用的原則，房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度�！边@也就是說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估法施行后，六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)仍將實(shí)行人員準(zhǔn)入管理。這種做法也是美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)的通行做法。

（四）加大了評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任，促使其勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)

資產(chǎn)評(píng)估法從過(guò)去的重入口管理轉(zhuǎn)向重過(guò)程和結(jié)果管理，加大了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。這些法律責(zé)任包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，且對(duì)違法行為的處罰力度大于現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。例如，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員簽署虛假評(píng)估報(bào)告的，輕則責(zé)令停業(yè)、罰款，重則依法追究刑事責(zé)任、終身不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)。再如，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員違反法律規(guī)定給委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，評(píng)估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后可向有故意或重大過(guò)失行為的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員追償。此外，要求評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證，遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于現(xiàn)實(shí)中進(jìn)行核查驗(yàn)證相當(dāng)困難，這無(wú)疑增加了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促使其更加勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

（五）取消了評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立審批等諸多限制，有利于其做大做強(qiáng)

資產(chǎn)評(píng)估法取消了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件、管理方式等的諸多限制。如在評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件方面作出了新的統(tǒng)一規(guī)定，僅對(duì)評(píng)估師人數(shù)、合伙人或股東資格作出了要求，規(guī)定合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評(píng)估師，公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評(píng)估師和2名以上股東，其中三分之二以上合伙人或股東應(yīng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師；在評(píng)估機(jī)構(gòu)管理方式方面，取消了評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立的審批，規(guī)定設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)僅需在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后向有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)備案。此外，沒(méi)有對(duì)設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)所需的名稱(chēng)、合伙人或股東必須是自然人等作出強(qiáng)制要求，可由評(píng)估機(jī)構(gòu)在符合法律法規(guī)的情況下自主選擇。對(duì)于評(píng)估師人數(shù)符合要求的大型評(píng)估機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評(píng)估法放開(kāi)的諸多限制，有利于其開(kāi)展自由競(jìng)爭(zhēng)，特別是法人可以持股有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)�；�發(fā)展，培育超大型評(píng)估機(jī)構(gòu)。但由于原資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在名稱(chēng)上占優(yōu)勢(shì)，可以較容易地開(kāi)展其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)，而其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)則難以開(kāi)展原資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局有可能發(fā)生變化。這也是立法過(guò)程中除原資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以外的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)極力反對(duì)立法的原因之一。不過(guò)，如果有實(shí)力的外部法人通過(guò)收購(gòu)等方式進(jìn)入評(píng)估行業(yè)，評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和原有評(píng)估機(jī)構(gòu)的狀況將難以想象。

（六）賦予了評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)眾多職責(zé)，有利于加強(qiáng)行業(yè)自律管理

資產(chǎn)評(píng)估法將許多由行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)的事項(xiàng)，如評(píng)估師資格考試、信用檔案建設(shè)、評(píng)估報(bào)告檢查等轉(zhuǎn)移給評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，賦予評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)受理對(duì)會(huì)員的投訴、規(guī)范會(huì)員從業(yè)行為等具體職責(zé)。這符合國(guó)務(wù)院“簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”的改革精神。此外，資產(chǎn)評(píng)估法按照行業(yè)協(xié)會(huì)與行政管理部門(mén)脫鉤的精神，規(guī)定“評(píng)估行政管理部門(mén)不得與評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)存在人員或者資金關(guān)聯(lián)”。因此，評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的專(zhuān)職工作人員不應(yīng)是評(píng)估行政管理部門(mén)的公務(wù)員或其事業(yè)編制人員，評(píng)估行政管理部門(mén)也不應(yīng)給評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)下?lián)苄姓�辦公經(jīng)費(fèi)。資產(chǎn)評(píng)估法施行后，評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)盡快落實(shí)上述要求，否則就不符合資產(chǎn)評(píng)估法的有關(guān)規(guī)定。這對(duì)發(fā)揮評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的積極作用、加強(qiáng)行業(yè)自律管理具有重要意義。

三、防止和避免資產(chǎn)評(píng)估法施行后可能出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）防止狹義與廣義的資產(chǎn)評(píng)估概念混用而引起更大混亂

資產(chǎn)評(píng)估法這個(gè)名稱(chēng)是立法中爭(zhēng)議最大的問(wèn)題之一，由于已有財(cái)政部門(mén)管理的資產(chǎn)評(píng)估，而其僅是資產(chǎn)評(píng)估法調(diào)整的六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)之一，以此作為法律名稱(chēng)不僅造成資產(chǎn)評(píng)估的定義難以在法律中科學(xué)界定，在實(shí)踐中也會(huì)對(duì)委托人、評(píng)估從業(yè)人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)及社會(huì)大眾造成困擾。資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定“本法所稱(chēng)資產(chǎn)評(píng)估（以下稱(chēng)評(píng)估），是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為�！边@一定義對(duì)評(píng)估對(duì)象的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，與物權(quán)法中的“物”的分類(lèi)缺乏銜接，與現(xiàn)行六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)也不對(duì)應(yīng)。過(guò)去評(píng)估行業(yè)混亂的一個(gè)主要原因是某些評(píng)估專(zhuān)業(yè)的執(zhí)業(yè)邊界不清，一些資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估師跨專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域執(zhí)業(yè)，出具的評(píng)估報(bào)告專(zhuān)業(yè)性差，評(píng)估不科學(xué)、不準(zhǔn)確，給有關(guān)當(dāng)事人造成損失，人民法院曾多次判決不具有相應(yīng)評(píng)估專(zhuān)業(yè)資質(zhì)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告無(wú)效。資產(chǎn)評(píng)估法施行后，“資產(chǎn)評(píng)估”已成為一個(gè)共用的泛稱(chēng)，如果原狹義的資產(chǎn)評(píng)估仍然繼續(xù)使用，尤其是以此為名稱(chēng)制定相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估行業(yè)監(jiān)督管理辦法，將會(huì)造成更大的業(yè)務(wù)交叉，引發(fā)更大的混亂。較好的解決辦法是在對(duì)原狹義的資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行科學(xué)定位的基礎(chǔ)上予以更名，這也是落實(shí)資產(chǎn)評(píng)估法關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估管理要分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域、資產(chǎn)評(píng)估師要分專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的需要。

（二）避免將估價(jià)與評(píng)估混淆而要承擔(dān)過(guò)多過(guò)大的法律責(zé)任

資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的定義，既是廣義的又是狹義的。說(shuō)它是廣義的，是相對(duì)于財(cái)政部門(mén)管理的“資產(chǎn)評(píng)估”而言的。說(shuō)它是狹義的，是相對(duì)于我們目前的“估價(jià)”含義即價(jià)值價(jià)格評(píng)估及相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)而言的。也就是說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估法所稱(chēng)的評(píng)估僅是我們所講的估價(jià)中的鑒證性估價(jià)，不包括咨詢(xún)性估價(jià)，亦即只有鑒證性估價(jià)才屬于資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定的“評(píng)估”范疇。因?yàn)殚_(kāi)展咨詢(xún)性估價(jià)業(yè)務(wù)，一是不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，如為買(mǎi)方出價(jià)提供參考依據(jù)的投資價(jià)值評(píng)估；二是不一定要對(duì)相關(guān)權(quán)屬證明等資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，其中一些是沒(méi)有必要進(jìn)行核查驗(yàn)證的，另一些則是在估價(jià)時(shí)尚無(wú)法進(jìn)行核查驗(yàn)證的，如為政府進(jìn)行房屋征收決策、預(yù)算征收補(bǔ)償費(fèi)用或擬定征收補(bǔ)償方案提供參考依據(jù)的房屋征收預(yù)評(píng)估。但如果不遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，不對(duì)相關(guān)權(quán)屬證明等資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，就會(huì)違反資產(chǎn)評(píng)估法第4條第一款、第13條第（四）款、第17條第一款和第25條的規(guī)定。此外，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法第50條，違反該法規(guī)定給委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，為防止不應(yīng)有的違法和承擔(dān)過(guò)多過(guò)大的法律責(zé)任，很有必要將評(píng)估與價(jià)值價(jià)格咨詢(xún)區(qū)分開(kāi)來(lái)，或者將估價(jià)與評(píng)估區(qū)分開(kāi)來(lái)，即要弄清現(xiàn)行估價(jià)中哪些屬于資產(chǎn)評(píng)估法所稱(chēng)的“評(píng)估”，哪些可歸為“價(jià)值價(jià)格咨詢(xún)”。

（三）避免法定評(píng)估業(yè)務(wù)不具體而造成評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員違法

資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定了法定評(píng)估，并規(guī)定法定評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)指定相應(yīng)專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評(píng)估師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由承辦該業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名，而對(duì)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)沒(méi)有這種規(guī)定，意味著所有的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員都可以做。可見(jiàn)，資產(chǎn)評(píng)估法雖然降低了評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，但實(shí)際上對(duì)法定評(píng)估業(yè)務(wù)設(shè)立了各種專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評(píng)估師準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格。在此種規(guī)定下，為避免未取得評(píng)估師資格的其他評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員和非相應(yīng)專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評(píng)估師承辦了其他專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的法定評(píng)估業(yè)務(wù)而導(dǎo)致違法，需要對(duì)各評(píng)估專(zhuān)業(yè)的法定評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行具體界定，否則評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員將無(wú)所適從，甚至無(wú)意中違法。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法第3條第2款，法定評(píng)估必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是涉及國(guó)有資產(chǎn)或公共利益等事項(xiàng)，二是法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估。實(shí)踐中還要據(jù)此具體明確哪些評(píng)估屬于法定評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，都具備第二個(gè)條件，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”。因此，哪些房地產(chǎn)估價(jià)屬于法定評(píng)估，主要是看是否具備第一個(gè)條件。從第一個(gè)條件來(lái)看，一是估價(jià)對(duì)象為國(guó)有房地產(chǎn)包括國(guó)有土地的，都應(yīng)屬于法定評(píng)估；二是涉及公共利益的，應(yīng)屬于法定評(píng)估，如國(guó)有土地上房屋征收涉及公共利益，因此國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估無(wú)疑屬于法定評(píng)估。盡管如此，目前要對(duì)所有的法定評(píng)估業(yè)務(wù)逐一予以列明還較困難。不過(guò)，由于房地產(chǎn)估價(jià)師仍然是準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格并實(shí)行注冊(cè)管理制度，所有的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，不論是否為法定評(píng)估業(yè)務(wù)，都應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦并簽署評(píng)估報(bào)告。

（四）避免因評(píng)估委托不合法而造成評(píng)估難以進(jìn)行或者無(wú)效

過(guò)去，大多數(shù)評(píng)估業(yè)務(wù)是由一方當(dāng)事人或第三方（如人民法院）委托評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定“評(píng)估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)”，并規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)不得“分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估”。實(shí)踐中，絕大多數(shù)評(píng)估業(yè)務(wù)通常涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人，如財(cái)產(chǎn)抵押貸款的借款人和貸款人，不動(dòng)產(chǎn)征收的被征收人和征收部門(mén)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，離婚析產(chǎn)的夫妻，遺產(chǎn)繼承的多個(gè)繼承人，財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)氖芎θ撕图雍θ说取ＴS多情況下，特別是在司法鑒定評(píng)估中，相關(guān)當(dāng)事人很可能因評(píng)估以外的原因，如被征收人不愿意房屋被征收，夫妻中一方不愿意離婚等，而導(dǎo)致不協(xié)商委托評(píng)估或協(xié)商委托評(píng)估不成。因此，資產(chǎn)評(píng)估法的這個(gè)規(guī)定可能造成許多評(píng)估無(wú)法進(jìn)行，或者當(dāng)事人不滿(mǎn)意評(píng)估結(jié)果而以未經(jīng)全體當(dāng)事人協(xié)商委托不合法為由主張?jiān)u估無(wú)效。為避免這種情況發(fā)生，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)向評(píng)估當(dāng)事人解釋法律要求，說(shuō)服相關(guān)當(dāng)事人共同委托評(píng)估。

（五）避免評(píng)估委托人狹義理解法律調(diào)整范圍而導(dǎo)致其違法

資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定了法定評(píng)估，實(shí)際上是設(shè)立了在一定條件下必須委托評(píng)估的行政許可，并規(guī)定了委托人的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。例如，規(guī)定屬于法定評(píng)估的，委托人應(yīng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；委托人要對(duì)其提供的評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)，不得索要、收受或變相索要、收受回扣，不得串通、唆使評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師出具虛假評(píng)估報(bào)告等，并規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。而由于資產(chǎn)評(píng)估法的法律名稱(chēng)易使委托人以為該法的調(diào)整范圍僅限于評(píng)估行業(yè)。因此，有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員要積極向金融機(jī)構(gòu)、人民法院、國(guó)有企業(yè)、上市公司等委托人及其上級(jí)主管部門(mén)宣傳資產(chǎn)評(píng)估法，使他們充分認(rèn)識(shí)自己在評(píng)估活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，依法委托按照所從事評(píng)估業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域向相應(yīng)評(píng)估行政管理部門(mén)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，如涉及房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，要委托向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并配合和監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員做好評(píng)估業(yè)務(wù)。

（六）防止過(guò)多中小評(píng)估機(jī)構(gòu)難以平穩(wěn)過(guò)渡而影響社會(huì)穩(wěn)定

從目前評(píng)估機(jī)構(gòu)的狀況看，有相當(dāng)數(shù)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估師人數(shù)不足8人。對(duì)于這些中小評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，需要通過(guò)增加評(píng)估師、改制為合伙形式或機(jī)構(gòu)之間合并等方式才能達(dá)到資產(chǎn)評(píng)估法的要求。但這些都會(huì)遇到不少困難，如目前的評(píng)估師總量有限，不易招聘到，即使能招聘到，但成本的增加可能導(dǎo)致其無(wú)法長(zhǎng)期生存；合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)因要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，目前基本上沒(méi)有，即使愿意改制為合伙形式，也需要有志同道合的合伙人。較大的可能性是評(píng)估機(jī)構(gòu)之間合并、兼并，這就需要花費(fèi)大量的精力去尋找有意向的機(jī)構(gòu)并進(jìn)行大量談判，往往需要較長(zhǎng)時(shí)間才能完成。在當(dāng)前提倡大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的背景下，對(duì)公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估師人數(shù)要求過(guò)多未免顯得不合時(shí)宜，有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)要積極給予中小評(píng)估機(jī)構(gòu)政策指導(dǎo)，甚至牽線搭橋，幫助其平穩(wěn)過(guò)渡，避免成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。

總之，資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)評(píng)估行業(yè)有深遠(yuǎn)的影響，既有很大進(jìn)步又有某些遺憾，法律施行后最重要的是要引導(dǎo)相關(guān)各方正確理解和全面落實(shí)法律規(guī)定，避免引起不必要的混亂，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》2016年第10期，作者分別為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、研究員；清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授；中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、副研究員。）