2018年流量銷售規(guī)模達(dá)到千億的房企從17家大幅增至30家，整體規(guī)模大大提升。究其原因，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)自身的增長，另一方面則是合作撬動(dòng)的影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年30家企業(yè)中有18家的銷售權(quán)益比例在80%以下，合作給企業(yè)發(fā)展帶了不少機(jī)遇，這背后又是否是“暗礁”重重？ 

  01

  合作擴(kuò)大后，50%的千億企業(yè) “增收不增利”

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年和2018年千億企業(yè)分別有17和30家，但是從營收來看，2017年?duì)I業(yè)收入在500億以上的企業(yè)14家（其中，千億以上6家），除了老牌的千億企業(yè)之外，大部分近兩年新晉千億的企業(yè)，如金地、新城、旭輝等，其營業(yè)收入和資產(chǎn)規(guī)模仍然相對(duì)較低。

  在目前行業(yè)集中度不斷提升的情況下，企業(yè)間合作也越來越多，規(guī)模房企的操盤能力和品牌影響力較強(qiáng)，往往在合作中能夠占據(jù)主導(dǎo)操盤地位，尤其是跟中小企業(yè)的合作，小股操盤也是常見，因此其流量銷售在合作的推動(dòng)下，增長更加迅速，但是實(shí)際權(quán)益比例卻有下降趨勢(shì)。這就導(dǎo)致企業(yè)歸母凈利潤和總資產(chǎn)規(guī)模增長跟不上其銷售發(fā)展的現(xiàn)象。

  若是將千億企業(yè)的流量銷售規(guī)模排名和其營收、歸母凈利潤和總資產(chǎn)規(guī)模指標(biāo)排名進(jìn)行對(duì)比，則可以發(fā)現(xiàn)有部分房企財(cái)務(wù)指標(biāo)排名相對(duì)落后，其中有一半企業(yè)歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱，如碧桂園、融創(chuàng)、新城等。這些企業(yè)在近兩年都保持了相對(duì)較高的增長速度，尤其是在2017年，銷售規(guī)模增速基本都達(dá)到了80%以上，但是權(quán)益銷售比例基本都在80%以下。合作推動(dòng)下，企業(yè)的銷售規(guī)�？焖僭鲩L并沒有對(duì)其營收以及資產(chǎn)規(guī)模形成有效支撐，從而可能會(huì)影響外界對(duì)其估值以及前景的判斷。在這種情況下，除了增加權(quán)益比例外，通過存量資產(chǎn)運(yùn)營提升企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)或?qū)⒊蔀橐环N不錯(cuò)的解決辦法。

  02

  華潤、龍湖等得益于存量運(yùn)營

  規(guī)模與利潤齊發(fā)展

  在梳理過程中，我們發(fā)現(xiàn)也有一些合作比較多、增速相對(duì)較快的企業(yè)，比如龍湖集團(tuán)、中國金茂等，其營收、歸母凈利潤與總資產(chǎn)排名高于其銷售排名。究其原因，主要是因?yàn)樗麄兌歼\(yùn)營著大量的存量資產(chǎn)，如龍湖和金茂在2018年的運(yùn)營收入榜上分別位列第9和第10位。這就使得他們雖然權(quán)益較低，但其營收和總資產(chǎn)規(guī)模排名仍然能夠超過其銷售規(guī)模。

  此外，一些發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定、銷售增長相對(duì)較慢的企業(yè)，如榮盛發(fā)展、雅居樂、遠(yuǎn)洋等，與高歌猛進(jìn)的“黑馬”房企正好相反，資產(chǎn)和營收規(guī)模也相對(duì)較為穩(wěn)定，但是也需警惕銷售增長緩慢對(duì)企業(yè)市場地位下滑帶來的影響。

  03

  掘金存量資產(chǎn)或?qū)⑹瞧髽I(yè)長期制勝的關(guān)鍵

  雖然通過大量合作可以促進(jìn)企業(yè)流量銷售規(guī)模的快速增長，但是長期來看，權(quán)益比例過低，不利于企業(yè)營業(yè)收入和總資產(chǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)的提升，而財(cái)務(wù)指標(biāo)與規(guī)模指標(biāo)的差距拉大，也在一定程度上不利于資本市場對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。因此，企業(yè)在合作擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，要適當(dāng)控制權(quán)益比例。

  另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的增量市場天花板臨近，房地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代，除了提高權(quán)益比例之外，增加存量資產(chǎn)運(yùn)營也將是企業(yè)發(fā)展突破的重點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年30強(qiáng)千億房企中基本都已經(jīng)布局了存量資產(chǎn)市場，有華潤置地、龍湖、富力等老牌的存量資產(chǎn)運(yùn)營商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商業(yè)新兵。未來在房企對(duì)于存量資產(chǎn)的運(yùn)營能力普遍提升之后，將更好的促進(jìn)企業(yè)銷售與財(cái)務(wù)指標(biāo)的同步發(fā)展，從而有利于改善外界對(duì)企業(yè)的前景判斷。