來源：恒大研究院 作者：任澤平、熊柴、白雪松

 導(dǎo)讀

  中國城鎮(zhèn)有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩？對上述問題的解答不僅關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來如何發(fā)展，也關(guān)系到住房政策應(yīng)如何調(diào)整。

  我們在業(yè)內(nèi)提出了廣為流行的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。本文是對土地部分研究的深化，我們估計(jì)了全國、各省級、各地級單位的城鎮(zhèn)住房存量情況。研究結(jié)果表明，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)住房并不過剩，未來中國房地產(chǎn)市場仍具有較大發(fā)展空間，但更須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

  摘要

  中國有多少房子？官方已公布的中國城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門兩個(gè)來源，存在一定參考價(jià)值，但均存在明顯問題。一是國家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。二是人口普查時(shí)公布的家庭戶住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶住房數(shù)據(jù)，如直接以城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積作為城鎮(zhèn)人均住房面積計(jì)算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。三是官方公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小、要么偏大。四是國家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農(nóng)民帶房入城”推算當(dāng)前存量。

  中國城鎮(zhèn)住房40年：從全民蝸居到基本適居。1）1978-2017年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至267億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至32.8平方米，城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.03億套，套戶比從0.8增至1.03。如不含學(xué)生及其宿舍，2017年中國城鎮(zhèn)人均建筑面積為34.4平方米，套戶比為1.07。如果按家庭戶計(jì)算，2017年城鎮(zhèn)套戶比為1.11。從國際看，當(dāng)前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，而中國城鎮(zhèn)住房套戶比尚低于1.1，并不存在總量過剩問題。從住房來源結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。2）中國城鎮(zhèn)居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等；與建制鎮(zhèn)居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。從人口普查統(tǒng)計(jì)的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴(yán)重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶僅擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%或更多的住房。

  3）房地產(chǎn)長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業(yè)人群比例在2013年達(dá)峰值，但綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入增長和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有較大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)2018-2030年中國城鎮(zhèn)年均住房需求大致為11-13億平方米。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，2017年中國城鎮(zhèn)化率58.5%，到2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)70%時(shí)城鎮(zhèn)人口將再增加約2億，城鎮(zhèn)人口年均增量將從2017年的2000多萬逐漸降至2030年的不到1100萬。從城鎮(zhèn)人均住房使用面積看，當(dāng)前美國67平，德國、法國均超過38平，日本33平，韓國28平，而中國按使用面積算人均僅23平。從家庭規(guī)�？�，當(dāng)前日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別降至2.33、2.54、2.73人，而中國2010年為3.09人。中國房地產(chǎn)市場將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

  地區(qū)層面：哪些地方房子較多，哪些地方較少？1）在省級層面，當(dāng)前全國近60%的城鎮(zhèn)住宅存量集中在山東、江蘇、廣東、河南等10個(gè)省。蘇浙鄂等7省人均住房建筑面積超過35平方米，而滬津粵等3省不到28平方米。從不含學(xué)生及其宿舍的套戶比看，東北地區(qū)套戶比平均達(dá)1.17，青吉黑黔等4省套戶比超過1.15，京津渝粵等4省低于1.0，上海略高于1。2）在地級層面，從包括學(xué)生及其宿舍的情況看，在全國337個(gè)地級單位中（不含三沙），既有87個(gè)城市人均住房建筑面積小于30平，也有35個(gè)城市人均住房建筑面積大于40平；既有90個(gè)城市的套戶比（含學(xué)生及其宿舍）小于1，也有90個(gè)城市的套戶比大于1.1，未來更需重視區(qū)域差異中可能存在的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。分線看，當(dāng)前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25.9、32.0、33.5平方米，套戶比分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。

  風(fēng)險(xiǎn)提示：因數(shù)據(jù)缺失及部分?jǐn)?shù)據(jù)質(zhì)量問題，本文使用了部分假設(shè)，相關(guān)估算可能存在一定偏差。

  目錄

  1 中國城鎮(zhèn)有多少房子？

  1.1 現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別

  1.2 研究思路與主要假設(shè)

  2 中國城鎮(zhèn)住房40年：從全民蝸居到基本適居

  2.1 中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.07

  2.2 中國城鎮(zhèn)住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房面積

  2.3 中國房地產(chǎn)市場尚處白銀時(shí)代，未來仍有較大發(fā)展空間

  3 地區(qū)層面：哪些地方房子多，哪些地方少？

  3.1 省級：東北三省套戶比平均1.17，京津渝粵4省套戶比低于1.0

  3.2 地級：90城套戶比小于1，一線套戶比不超過1

  正文

  1 中國城鎮(zhèn)有多少房子？

  1.1 現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別

  當(dāng)前中國到底有多少城鎮(zhèn)住房？據(jù)自然資源部消息，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但住房存量數(shù)據(jù)尚未公布，未來是否公布也未可知。官方已公布的中國城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門兩個(gè)來源，主要涉及城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、人口普查家庭戶住房面積、早期部分年份城鎮(zhèn)住宅存量、城鎮(zhèn)住宅竣工面積等四類數(shù)據(jù)，存在一定參考價(jià)值，但均存在明顯問題。

  一是國家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。國家統(tǒng)計(jì)局基于約16萬住戶的全國城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查（2013年以前城鎮(zhèn)住戶調(diào)查和農(nóng)村住戶調(diào)查單獨(dú)開展），2016年全國人均住宅建筑面積40.8平方米，其中城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積36.6、45.8平方米。當(dāng)前住戶調(diào)查樣本每五年輪換一次，需保證一定穩(wěn)定性，實(shí)踐中抽取樣本多為當(dāng)?shù)赜蟹繎艏�家庭，對居住空間較小的常住外來人口、及居無定所的少量無房戶覆蓋不足，因此存在一定高估。如果直接以國家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積乘以城鎮(zhèn)常住人口，將得出2016年中國城鎮(zhèn)住宅建筑面積高達(dá)290.2億平，粗略估計(jì)城鎮(zhèn)住房存量套戶比高達(dá)1.16。

  此外，住建部依據(jù)地方逐級上報(bào)也統(tǒng)計(jì)有人均住房建筑面積，比如在《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008》公布1978-2006年城市人均情況，《中國城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》公布1990年至今村鎮(zhèn)人均情況，但縣城和2007年之后的城市人均面積缺乏，這使得難以通過市縣鎮(zhèn)加總得出全國城鎮(zhèn)住房存量。此外，住建部定義的“人均”以戶籍人口+暫住人口為分母計(jì)算（2006年之前以戶籍居住人口為分母計(jì)算），與一般的常住人均不同。

  二是人口普查時(shí)公布的家庭戶住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶住房數(shù)據(jù)，如直接以城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積作為城鎮(zhèn)人均住房面積計(jì)算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。住房數(shù)據(jù)從1995年開始被納入全國人口1%抽樣調(diào)查（“小普查”）及后續(xù)的人口普查中。但人口普查只公布家庭戶住房數(shù)據(jù)，不公布集體戶情況，2010年城鎮(zhèn)集體戶人口近8000萬，占城鎮(zhèn)常住人口比重達(dá)12%。根據(jù)人口普查定義，集體戶是指相互之間沒有家庭成員關(guān)系、集體居住共同生活在一個(gè)房間的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠(yuǎn)小于家庭戶人均住房面積，如以城鎮(zhèn)家庭戶人均面積乘以城鎮(zhèn)人口得出的城鎮(zhèn)住房面積明顯是高估的。此外，對一戶多宅情況，人口普查規(guī)定，如果未出租或借給其他人居住，在調(diào)查時(shí)要將這幾處住房的面積相加，這意味著人口普查資料理論上包括了空置房情況，但居民事實(shí)上可能有少報(bào)瞞報(bào)。

  三是官方公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小、要么偏大。1985年原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部和國家統(tǒng)計(jì)局組織開展了全國第一次城鎮(zhèn)房屋普查，公布住宅建筑面積22.91億平、使用面積15.09億平，但涉及人口僅占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)常住人口的約60%，范圍偏小。原建設(shè)部曾在《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)2002-2005》中公布了2002-2005年全國城鎮(zhèn)國有土地上住房存量（不含建制市城市規(guī)劃區(qū)和縣城以外的建制鎮(zhèn)），加上《村鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中的建制鎮(zhèn)住房存量，可得2002年、2005年全國城鎮(zhèn)存量分別為111.6、144.4億平。但是，住建部定義的城鎮(zhèn)范圍可能偏大或存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)，比如其2010年城市及縣城建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建成區(qū)面積加總為8.8萬平方公里，較自然資源部公布的城鎮(zhèn)建設(shè)用地7.6萬平方公里大16%。

  四是國家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，這使得無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農(nóng)民帶房入城”推算當(dāng)前存量。國家統(tǒng)計(jì)局從1995年開始公布固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目下的城鎮(zhèn)竣工住宅面積（含商品住宅），1997年統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)為50萬元及以上，2011年指標(biāo)調(diào)整為固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）竣工住宅面積（原城鎮(zhèn)竣工住宅口徑+農(nóng)村企事業(yè)竣工住宅面積），統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)調(diào)整到500萬及以上，但該數(shù)據(jù)因?yàn)榭趶郊敖y(tǒng)計(jì)問題明顯小于真實(shí)城鎮(zhèn)竣工住宅面積。根據(jù)2000年、2010年兩次人口普查，我們估算2000-2010年城鎮(zhèn)住房增量達(dá)92億，而2001-2010年城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計(jì)67億平、拆遷約15億平（依據(jù)房齡面積結(jié)構(gòu)估算）、農(nóng)民帶房入城約7-10億平，尚余30-33億平未被統(tǒng)計(jì)。

  1.2 研究思路與主要假設(shè)

  鑒于上述情況，我們的研究思路是：以2000、2010年人口普查數(shù)據(jù)公布的家庭戶住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過合理假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例關(guān)系估算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積，從而得到2000、2010年全國城鎮(zhèn)住房存量，再依據(jù)2000-2010年全國城鎮(zhèn)住房面積增量，推算該時(shí)期未被統(tǒng)計(jì)的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積年均增量并以此為假設(shè)，通過公式“2010年城鎮(zhèn)住房存量+歷年城鎮(zhèn)竣工住宅面積-拆遷面積+未被統(tǒng)計(jì)的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計(jì)”得到2017年中國城鎮(zhèn)住房存量。

  同時(shí)，參考國家統(tǒng)計(jì)局1978年戶均面積、人均住房面積統(tǒng)計(jì)、1985年全國房屋普查、人口普查和小普查房齡數(shù)據(jù)、1999年以來商品住宅竣工套均面積、官方歷年住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，估算出套均面積和其他主要年份住房存量，由此計(jì)算1978-2017年主要年份的套戶比數(shù)據(jù)。

  考慮到集體宿舍與一般住宅存在顯著區(qū)別，但公開層面只能找到學(xué)生宿舍面積，并且工作單位的集體宿舍還可能存在一人間和夫妻間，因此我們還單獨(dú)計(jì)算了不含學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)住房存量、人均住房面積、和套戶比等指標(biāo)。

  其中主要有三點(diǎn)需要說明：

  一是假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。根據(jù)人口普查規(guī)定，初中、小學(xué)的住校學(xué)生，幼兒園全托孩子，一律視為在家中居住，作為其家庭的現(xiàn)有人口；高中住校生按其實(shí)際居住情況登記，作為學(xué)校的現(xiàn)有人口。我們基于集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)學(xué)生宿舍面積，估算城鎮(zhèn)集體戶與家庭戶人均住房建筑面積比例應(yīng)在27%-45%之間，并依據(jù)唯一公開的寧波鄞州區(qū)集體戶住房數(shù)據(jù)樣本假設(shè)全國平均為35%，由此測算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積。我們發(fā)現(xiàn)，即使35%的比例有偏，對全國城鎮(zhèn)住房存量的影響最多只有2億平，對結(jié)果影響很小。

  二是發(fā)現(xiàn)2015年小普查的住房數(shù)據(jù)存在高估。我們認(rèn)為2015年小普查的城鎮(zhèn)家庭戶住房數(shù)據(jù)與2005年一樣存在高估，因此未基于2015年數(shù)據(jù)、而是基于2010年普查情況推算當(dāng)前情況。依據(jù)人口普查、小普查資料計(jì)算，2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三個(gè)階段城鎮(zhèn)家庭戶住房存量增量分別為65.5、20.6、62.4億平，這顯然是不合理的。

  三是發(fā)現(xiàn)2015年小普查的家庭戶均規(guī)模存在高估。2015年小普查統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.93人，高于2010年的2.85人，不符合家庭戶均規(guī)模長期下降趨勢。從不同規(guī)模的家庭戶類別看，2000-2010年城鎮(zhèn)一人戶占比從10.5%增至16.5%，兩人戶占比從20.5%增至26.5%，但依據(jù)2015年小普查資料計(jì)算兩個(gè)比例分別降至14.2%、24.4%，在當(dāng)前人口老齡化、晚婚、單身主義、離婚率上升等背景下，一人戶和兩人戶占比反而下降不符合常理。因此我們調(diào)整2015年、2017年分別為2.80、2.78。套戶比對家庭戶均規(guī)模非常敏感，如按照2017年家庭戶均規(guī)模2.93人估計(jì)，當(dāng)前城鎮(zhèn)住房套戶比將上升5.4%。

  2 中國城鎮(zhèn)住房40年：從全民蝸居到基本適居

  2.1 中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.07

  改革開放四十年來，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于1990年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。根據(jù)我們測算，1978-2017年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至267億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至32.8平方米，城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.03億套，套戶比從0.8增至1.03。與國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)比較，我們測算的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（含學(xué)生）小5平方米左右。如不含學(xué)生及其宿舍，2017年中國城鎮(zhèn)住房存量、城鎮(zhèn)人均建筑面積、住房套數(shù)分別為261.3億平、34.4平方米、2.93億套，套戶比為1.07。如果僅看城鎮(zhèn)家庭戶，套戶比為1.11。

  一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動(dòng)帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當(dāng)前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，而中國城鎮(zhèn)住房套戶比尚低于1.1，表明并不存在過剩問題。

  由于“文革”期間住房建設(shè)嚴(yán)重滯后，1978年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積反而較1950年下降20%，缺房戶占比達(dá)47.5%。隨著改革開放后住宅建設(shè)加快，到1985年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長至10.9平方米，但缺房戶依然高達(dá)26.5%；其中，婚后無房、暫住非住宅房、暫住臨時(shí)簡易房、暫住親友房等“無房戶”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二戶同室等“不便戶”占比10.4%，人均住房建筑面積在5.7平方米以下的擁擠戶占比12.8%（原文為人均居住面積4平方米以下，按0.7系數(shù)折合）。

  隨著1990年代住房制度改革推進(jìn)，特別是1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后，商品住宅帶動(dòng)城鎮(zhèn)住宅竣工面積大幅攀升。按照國家統(tǒng)計(jì)局的口徑估算，1978年全國城鎮(zhèn)竣工住宅面積不足1億平，1998年超過5億平，2011年超過10億平；其中，竣工商品住宅面積占城鎮(zhèn)竣工住宅面積占比從1995-1999年的不足32%，躍升至2000年的38%，2003年超過60%，2007年超過70%；從全國人口普查和小普查資料的房齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，有約97%的城鎮(zhèn)住房為1978年以來建造，約87%為1990年以來建造，約60%的城鎮(zhèn)住房為2000年以來建造。與中國不同，歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房平均房齡較老，比如英國、美國住房房齡超過50年的比例均超過40%，超過100年房齡的比例分別為20%、7%。

  從住房來源結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998-2017年竣工商品住宅合計(jì)103億平，占當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的39%。而根據(jù)人口普查及小普查中的城鎮(zhèn)家庭戶住房來源數(shù)據(jù)，2000-2010年購買新建商品房的城鎮(zhèn)家庭戶戶數(shù)占比從8.9%升至21.7%（2010年開始統(tǒng)計(jì)購買二手房比例，為4.6%），自建房比例從35.7%降至31.5%，購買原公有住房比例從23.5%降至12.9%，購買經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房比例從6.0%降至4.1%，租賃廉租房、公租房從14.4%降至2.4%；租賃其他住房比例從6.1%增至18.6%，其他比例從5.4%降至4.1%。由于人口普查中的購買二手房、租賃其他住房并未說明來自商品房還是非商品房，這使得我們需要依靠商品住宅竣工面積判斷存量房中商品房比例。

  在城鎮(zhèn)內(nèi)部，城市和建制鎮(zhèn)家庭戶的住房來源結(jié)構(gòu)存在顯著差異。根據(jù)2010年人口普查，城市家庭戶住房來自購買新建商品房、原公房的比例分別為26%、17.3%，明顯高于建制鎮(zhèn)的14.7%、5.8%；而建制鎮(zhèn)家庭戶住房來自自建房的比例高達(dá)56.2%，明顯高于城市的16.4%。

  2.2 中國城鎮(zhèn)住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房面積

  中國城鎮(zhèn)居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等；與建制鎮(zhèn)居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。根據(jù)2000年人口普查資料家庭戶住房來源統(tǒng)計(jì)，有74.1%的城鎮(zhèn)家庭戶居住在自有住房，有20.5%的租房，還有5.4%的住房來源為其他（比如，借住親友住房但不付租金，住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等情況）。到2010年，上述比例分別為74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005年、2015年小普查統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率分別為77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽樣問題。

  把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率，2010年城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率較2010年有所上升，但主要是建制鎮(zhèn)家庭戶住房自有率從78.0%增至83.2%，而城市家庭戶住房自有率從72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭戶租房比例從2000年的23.2%上升至25.8%，建制鎮(zhèn)家庭戶租房比例從15.6%降至13.3%。假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人口都沒有自己住房，我們估算2000、2010年中國城鎮(zhèn)居民住房自有率分別為66.0%、65.9%�？鄢龑W(xué)生，2010年全國城鎮(zhèn)居民住房自有率為71.1%；其中城市居民和建制鎮(zhèn)居民住房自有率分別為67.6%、76.9%。從現(xiàn)實(shí)情況看，把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率從而估計(jì)全國城鎮(zhèn)住房自有率可能稍有低估，因?yàn)榭赡艽嬖谝虮镜責(zé)o房而租房、但在外地（如老家）有房等情況。從國際比較看，中國城鎮(zhèn)住房自有率較高，當(dāng)前美國住房自有率為64.2%、日本為61.7%、德國為46%，這與中國重視“家”的文化傳統(tǒng)、以及過去房價(jià)基本持續(xù)上漲的預(yù)期等存在一定關(guān)系。

  從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴(yán)重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭僅擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%或更多的住房面積。根據(jù)人口普查資料定義，當(dāng)一個(gè)家庭有多套住房時(shí)且未出租或借給他人居住，其“使用”的住房面積為全部住房面積；但如果該家庭有住房出租或借給他人居住，則該住房面積為實(shí)際居住人“使用”，計(jì)入實(shí)際居住人的住房面積。從現(xiàn)實(shí)來看，租房人群的人均住房面積建筑面積一般在30平以下；如家庭人均住房面積超過50平，則人口普查統(tǒng)計(jì)的住房面積很可能為該家庭產(chǎn)權(quán)所有。因此，考慮出租等情況，人口普查的使用住房數(shù)據(jù)可能會低估富裕家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，高估貧困家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，因此低估實(shí)際產(chǎn)權(quán)擁有住房情況的不平衡程度。

  我們對人均住房面積在8平方米以下的家庭戶樂觀假設(shè)其人均住房面積為7平方米，對人均住房面積在70平方米以上的家庭戶保守假設(shè)其人均住房面積為72平方米，由此計(jì)算不同類型家庭戶擁有的住房面積。研究發(fā)現(xiàn)：

  其一，住房困難的家庭戶比例明顯下滑。1995-2015年人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭戶數(shù)占比從12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭戶數(shù)占比從35.3%降至11.9%。

  其二，高收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例趨于下降，但與此同時(shí)，低收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例也在趨于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例從2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面積在8平方米以下、9-16平方米的家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。

  其三，即使從使用情況看，住房分布的不平衡程度仍然嚴(yán)重。換算為五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為3.0%、7.1%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為22.4%、39.0%。到2010年，情況變化為，最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為2.3%、6.2%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為21.8%、39.4%。2015年小普查數(shù)據(jù)存在一定抽樣問題，導(dǎo)致最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別升至為2.8%、7.2%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別降至19.6%、36.9%。

  根據(jù)人口普查資料城鎮(zhèn)家庭戶住房“使用”情況的數(shù)據(jù)估算，1995-2015年全國城鎮(zhèn)家庭戶住房使用分布的基尼系數(shù)大致保持在0.3左右，這顯然存在低估。如果考慮20%的城鎮(zhèn)家庭戶租房、人均住房面積更低的城鎮(zhèn)集體戶人口以及2億多農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)置業(yè)比例較低等情況，低收入群體實(shí)際擁有的住房面積占比與其戶數(shù)即人口占比的比例無疑將更低，即產(chǎn)權(quán)層面的城鎮(zhèn)家庭住房分布基尼系數(shù)無疑更高。

  2.3 中國房地產(chǎn)市場尚處白銀時(shí)代，未來仍有較大發(fā)展空間

  房地產(chǎn)長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模在2013年左右達(dá)峰值，但綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入增長和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有較大發(fā)展空間。中國房地產(chǎn)市場將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

  一是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有較大空間，到2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)70%時(shí)城鎮(zhèn)人口將再增加約2億。2017年中國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)8.1億，常住人口城鎮(zhèn)化率為58.5%，不過其中存在2.2億的農(nóng)民工及家屬子女未能市民化，如按戶籍人口算2017年城鎮(zhèn)化率僅為42.3%。預(yù)計(jì)到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)約70%，城鎮(zhèn)常住人口將較2017年再增加約2億。根據(jù)我們在報(bào)告《中國人口大遷移》中測算，2012-2016年中國城鎮(zhèn)人口增量中來自自然增長、區(qū)劃變動(dòng)、鄉(xiāng)城遷移的平均比例為18.6%、35%、46.5%。這意味著，即使假設(shè)因區(qū)劃變動(dòng)導(dǎo)致的農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的住房需求全部不通過市場渠道滿足，而是通過安置房（拆遷）或帶房入城（未被拆遷）滿足，2018-2030年仍有1.3億新增城鎮(zhèn)人口存在住宅需求。如假設(shè)安置房也是通過市場購買（如貨幣化安置）滿足，且未被征遷、帶房入城的比例為20%，則2018-2030年大致有約1.9億新增城鎮(zhèn)人口存在住房需求。

  二是與主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國城鎮(zhèn)人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模小型化等，人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。一方面，當(dāng)前中國已進(jìn)入中高收入經(jīng)濟(jì)體行列，隨著未來向高收入經(jīng)濟(jì)體行列邁進(jìn)，城鎮(zhèn)居民對人均住房面積的需求還將進(jìn)一步增加。國際上一般對住房面積統(tǒng)計(jì)的口徑為使用面積，把2017年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按照0.7的系數(shù)折合為使用面積僅為23.0平方米，明顯低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平�？紤]到國際上對人均住房面積的統(tǒng)計(jì)一般不分城鄉(xiāng)，如簡單以0.85的系數(shù)把各國人均住房面積換算為各國城鎮(zhèn)人均住房面積，當(dāng)前韓國、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房面積分別為28.2、27.9平，日本為33.1平，德國、法國分別為38.6、39.5平方米，美國為66.9平。

  另一方面，中國家庭戶規(guī)模小型化趨勢明顯，也將導(dǎo)致更多的住房和更大的人均住房面積需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和離婚率提高、壽命延長、人口流動(dòng)等因素，家庭規(guī)模小型化是世界各國人口發(fā)展的普遍趨勢。比如，1960-2015年，日本一人戶、二人戶家庭比例分別從5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。當(dāng)前日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別降至2.33、2.54、2.73人。中國家庭戶均規(guī)模從1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中，2010年城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.85人。2015年小普查可能存在抽樣偏差，全國和城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模分別為3.10、2.93人，較2010年反而有所上升。從一人戶、二人戶比例看，中國2010年僅分別為16.5%、26.5%，總體相當(dāng)于日本1990年代至21世紀(jì)初水平。

  因此，如果以人均使用面積28平即人均建筑面積40平為標(biāo)準(zhǔn)算，未來中國城鎮(zhèn)人均住房面積存在約22%的改善空間。

  三是中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，并且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。一是中國城鎮(zhèn)住房成套率僅約85%左右，還有約15%的住宅需要更新。1985年中國城鎮(zhèn)住房成套率僅為24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61%，2010年、2015年分別達(dá)75.6%、84.3%。其中，根據(jù)2015年小普查數(shù)據(jù)，城市、鎮(zhèn)家庭戶中同時(shí)擁有廚房和廁所的比例分別為89.3%、76.8%。二是中國城鎮(zhèn)尚有約20%的平房需要更新。隨著拆遷新建，中國城鎮(zhèn)家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制鎮(zhèn)分別為10.2%、36.1%。

  2018-2030年中國城鎮(zhèn)年均住房需求大致為11-13億平方米。根據(jù)我們前述測算，2000-2010年、2010-2017年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別年均增長3%、2.3%，假設(shè)2018-2030年中國城鎮(zhèn)人均住房面積年均增長1.3%-1.5%增長（即2030年人均住房建筑面積達(dá)38.8-39.8平方米），則2030年中國城鎮(zhèn)住房存量需達(dá)395-405億平、較2017年凈增128-138億平。以1.5%-2%的折舊率計(jì)算，則2018-2030年將折舊拆遷約65-87億平，則2017-2030年城鎮(zhèn)住房需新增193-226億平，即年均新增14.8-17.4億平。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，2000-2010年每年約有4億平屬于農(nóng)民帶房入城和未納入國家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)竣工住宅面積統(tǒng)計(jì)的住房面積。假設(shè)2018-2030年這部分仍為年均4億平，則2018-2030年每年需新增城鎮(zhèn)住房10.8-13.4億平。

  3 地區(qū)層面：哪些地方房子多，哪些地方少？

  基于2010年人口普查資料分省數(shù)據(jù)、2015年1%人口抽樣調(diào)查資料分省數(shù)據(jù)等，并結(jié)合全國城鎮(zhèn)住房情況，我們估算了2010年、2017年各省級、地級單位城鎮(zhèn)住宅存量、人均住宅建筑面積、套戶比及相關(guān)情況。

  3.1 省級：東北三省套戶比平均1.17，京津渝粵4省套戶比低于1.0

  當(dāng)前全國近60%的城鎮(zhèn)住宅存量集中在山東、江蘇、廣東、河南等10個(gè)省。分地區(qū)看，2017年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)住房存量分別占全國的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，而對應(yīng)的城鎮(zhèn)常住人口比例分別為43.6%、24.4%、23.8%、8.2%。分省看，2017年山東、江蘇城鎮(zhèn)住房存量超過20億平，廣東、河南在17-20億平，浙江、四川、湖南等6個(gè)省份在10-15億平之間，其他省份則不足10億平，海南、寧夏、青海、西藏等4省更是不到2億平。

  蘇浙鄂等7省人均住房建筑面積超過35平方米，而滬津粵等3省不到28平方米。分地區(qū)看，2017年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（包括學(xué)生及其宿舍）分別為31.1、34.9、31.6、29.4平方米。分省看，2017年浙江、湖北、江蘇等7省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過35平方米，廣西、山東、四川等13省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30-34平方米之間，北京、遼寧、吉林等其他11個(gè)省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于30平方米，上海、天津、廣東人均更是低于28平方米。

  由于各省套均面積存在差異，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的大小與套戶比的高低并不具有必然聯(lián)系。從包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比看，東部、中部、西部地區(qū)分別為0.99、1.05、1.03，東北地區(qū)套戶比為1.13。從不含學(xué)生及其宿舍的套戶比看，東北地區(qū)套戶比平均達(dá)1.17，青吉黑黔等4省套戶比超過1.15，京津渝粵等4省低于1.0，上海略高于1。分地區(qū)看，東部、中部、西部地區(qū)分別為1.02、1.09、1.08，東北地區(qū)為1.17。分省看，2017年青海、吉林、黑龍江、貴州等4省城鎮(zhèn)住房套戶比超過1.15，內(nèi)蒙古、江西等7省套戶比在1.10-1.15之間，海南、新疆等8省套戶比在1.05-1.10之間，河北、江蘇、湖南等7省套戶比介于1.0-1.05之間，北京、天津、重慶、廣東等4省套戶比在1.0以下。

  從住房成套率看，2015年重慶、廣東、山東等省城鎮(zhèn)家庭戶居住在成套住宅的比例超過90%，而黑龍江、云南、內(nèi)蒙古、西藏等省低于75%。從建筑層數(shù)看，2015年有河北、山東城鎮(zhèn)家庭戶居住在平房比例高達(dá)40%以上，西藏、內(nèi)蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重慶、上海、福建等省低于10%。

  3.2 地級：90城套戶比小于1，一線套戶比不超過1

  限于地級層面城鎮(zhèn)高中階段及以上的學(xué)生數(shù)據(jù)難以搜集，我們只估算了包括學(xué)生及其宿舍的地級層面城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、套戶比。在全國337個(gè)地級單位中（不含三沙），既有87個(gè)城市人均住房建筑面積小于30平，也有35個(gè)城市人均住房建筑面積大于40平；既有90個(gè)城市的套戶比（含學(xué)生及其宿舍）小于1，也有90個(gè)城市的套戶比大于1.1，未來更需重視區(qū)域差異中可能存在的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

  從人均住房面積看，2017年有87個(gè)城市的人均住房建筑面積小于30平方米，占比25.8%；有127個(gè)城市的人均住房建筑面積介于30-35平方米，占比37.7%；有88個(gè)城市的人均住房建筑面積介于35-40平方米，占比26.1%；有35個(gè)城市的人均住房建筑面積大于40平方米，占比10.4%。

  從套戶比看，2017年有90個(gè)城市的套戶比小于1，占比26.7%；有157個(gè)城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比46.6%；有72個(gè)城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比21.4%；有18個(gè)城市的套戶比高于1.2，占比5.3%。

  分線看，當(dāng)前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25.9、32.0、33.5平方米，套戶比分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。從包括學(xué)生及其宿舍的人均住房面積看，2010年一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為22.9、26.8、28.5平方米，到2017年分別增至25.9、32.0、33.5平方米，分別增長13.3%、19.4%、17.7%。從包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)住房套戶比看，2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2017年分別增至0.97、1.02、1.06。