首批限售解凍對樓市影響有限。

◎  研究員 / 楊科偉、趙汗青

  2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，隨后全國57城相繼推行限售，限售周期從2年至5年不等。日前，首批限售城市陸續(xù)開始“解凍”，大量二手房獲得入市資格，存量房是否會對新房市場造成影響和沖擊？不同的城市影響幾何？

  1、繼3月底廣、廈、福等“限售”解禁后

  4月迎來首輪高峰期

  從時間來看，2019年3月底開始，首批限售城市陸續(xù)接近或觸及解凍期限，廈門、福州率先解禁限售。2019年4月為首輪高峰期，共計12城限售解禁。二線城市解禁日期較為集中，預計下一輪峰點為2019年9月至10月，三四線城市限售自4月初長樂開始，其余城市在3-5月陸續(xù)跟進，呈持續(xù)性狀態(tài)。從首批限售解凍城市來看，主要集中分布在三四線城市和部分二線城市。一線城市中，廣州率先解禁，深圳由于政策出臺較晚仍處于禁售周期中。二線城市分化較為顯著，其中不乏城市市場處于深度調(diào)整期，典型如廈門、濟南等，商品住宅庫存大，庫存消化周期位居全國前列，二手房的大量入市或進一步加劇市場壓力；西安、重慶等城市為核心熱點城市，新房成交體量較大，消化周期較短。當然，首批解凍的城市也不乏常州、東莞、珠海這類強三四線城市，位處于經(jīng)濟較為發(fā)達的長三角及珠三角地區(qū)，受核心城市需求外溢影響較大且內(nèi)生需求旺盛。

  2、首批解禁城市二手房市場掛牌量增價跌短期似有集中拋售現(xiàn)象

  如圖所示，首批解禁城市3月二手房掛牌量漲幅明顯。以廈門為例，二手房掛牌量環(huán)比上漲12%，較去年8月上漲61%，市場二手房供應量呈持續(xù)走高的態(tài)勢。對于投資性客群來說，在投資資金冰封2年之久后，獲利套現(xiàn)的驅(qū)動較為強勁，亟需掛牌入市。但三城均出現(xiàn)了量增價跌的現(xiàn)象，廣州、廈門的均價較去年皆有所下跌，福州的成交均價為近幾月來最低點位，部分客群似有急于獲利了結(jié)之心態(tài)，出現(xiàn)了階段性拋售現(xiàn)象。我們預測，隨著城市限售的陸續(xù)解禁，未來二手房的放盤量依舊會繼續(xù)擴張。

  3、廣州、廈門、福州限售解禁

  對新房市場影響程度有限

  隨著3月“小陽春”行情的展現(xiàn)，25個統(tǒng)計的一、二線城市新建商品住宅成交面積同比上漲8%，廣州、廈門、福州三城成交量皆有大幅回升，同比增幅皆在30%以上，廈門、福州同比漲幅分別為37%和82%，皆高于全國一、二線城市平均增幅。廣州同比增幅52%但尚不如一線城市平均水平。 

  就“限售”解禁影響首當其沖的二手房市場而言，3月廈門二手住宅成交面積達39.2萬平方米，環(huán)比增長133%，同比更是激增345%，成交面積與掛牌量漲幅成正比，成交量較為可觀，可見二手房交易市場相對活躍。但限售城市對比其他城市來看，同比增幅并無突出優(yōu)勢，由此可見，成交量的上漲與限售解禁并無太大關聯(lián)，主要還是由市場自身因素導致。 

  我們判斷，限售解禁對新房市場影響并不如想象中那么大，究其原因還是在于這類城市二手房市場量能較小，與新房市場相比仍存在差距，更多的人追求性價比而選擇購買新房，二手房入市對新房市場影響程度實為有限。

  綜合而言，首批限售解凍對樓市影響有限。二手房市場短期掛牌量增幅明顯，交易也明顯活躍，出現(xiàn)量增價跌的現(xiàn)象，但在核心一線和二線樓市回暖的大背景下，多大程度受益于限售解禁帶來的變化尚仍需時間檢驗。就新房市場而言，大部分二三線城市二手房市場并未發(fā)展成熟，成交體量較小，因此小規(guī)模的二手房入市并不能給新房市場造成明顯沖擊，我們認為，限售解禁對整體樓市短期不會造成顯著影響。