◎  文/ 朱一鳴、汪慧

  當(dāng)前，房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，房企的經(jīng)營模式已經(jīng)發(fā)生變化，房企競爭逐步從規(guī)模至上轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)驅(qū)動。住宅產(chǎn)品智能化，一方面，順應(yīng)了市場住房需求的轉(zhuǎn)變，為購房者提供了更加豐富的居住體驗；另一方面，在“智能+”的產(chǎn)業(yè)融合趨勢下，物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)賦能，成為房企打造產(chǎn)品差異化，實現(xiàn)提質(zhì)增效，增強自身競爭力的有效手段，也是房企產(chǎn)品力的重要體現(xiàn)。

  目前，包括萬科、碧桂園、綠地等百強房企均已涉足智能化布局，智慧社區(qū)和智能家居越來越成為居住必配，市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，增長趨勢向好。隨著物聯(lián)網(wǎng)、5G等信息技術(shù)的不斷突破以及應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化體系的形成，智慧生活場景的落地效率與品質(zhì)會大大提升，智能化成本也將得到更有效控制，從而更有助于推動應(yīng)用規(guī)�；�，為房企和消費者帶來更多切實的利益。不僅僅是萬科、碧桂園、綠地等頭部房企在推動智能化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等品牌房企也已經(jīng)將智能化提升到戰(zhàn)略高度，未來將成為房企核心競爭領(lǐng)域。

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  住宅產(chǎn)品智能化的發(fā)展背景

  1、需求方面：消費需求升級對產(chǎn)品品質(zhì)要求提高

  隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，居民的消費水平和居住觀念在不斷發(fā)生變化，對居住生活也提出了更高的要求。對于住宅，人們已經(jīng)不僅僅是關(guān)注居住功能，而是越來越多強調(diào)居住體驗。從中長期來看，未來改善型產(chǎn)品將成為主流，精裝房的需求會大幅增加。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)與市場住房需求趨勢不相符，房企的市場定位也從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊篮蒙�活的服�?wù)商”。在美好生活戰(zhàn)略指引下，房企需要不斷優(yōu)化完善產(chǎn)品系，落實服務(wù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)，滿足消費者更高層次、更多元化的居住需求。順應(yīng)市場需求趨勢，是加快去化、取得更多的市場份額的前提與保證。

  2、產(chǎn)品方面：存量市場倒逼企業(yè)尋求產(chǎn)品差異化

  自1998年住宅商品化改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化，市場集中度不斷提升。為了搶占市場份額占據(jù)競爭優(yōu)勢，以快周轉(zhuǎn)推動規(guī)模擴張成為大多數(shù)房企的戰(zhàn)略選擇。為配合快開發(fā)、快去化的發(fā)展節(jié)奏，各房企在一段時間內(nèi)建立起標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系，創(chuàng)新意愿并不強，產(chǎn)品之間的差異化減弱，缺乏競爭力。

  經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已然從“黃金時代”步入了“白銀時代”，并逐步從增量市場過渡到存量市場。在存量時代下，經(jīng)營模式將從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)切換到存量交易與運營，盈利模式也會轉(zhuǎn)向主要依靠產(chǎn)品增值。未來房企發(fā)展的重點不再是單純的規(guī)模擴張，更多的是產(chǎn)品與運營，企業(yè)間競爭也從規(guī)模之爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)的提升上。當(dāng)前，在行業(yè)增速放緩，加上政策調(diào)控不放松的的背景下，傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制產(chǎn)品和服務(wù)，一方面毛利率水平并不高，難以保障企業(yè)的利潤水平，另一方面無法很好地應(yīng)對市場需求和行業(yè)競爭格局的轉(zhuǎn)變，在企業(yè)謀求長足發(fā)展中劣勢逐漸顯現(xiàn)。特別是自2018年第三季度，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，市場趨冷跡象明顯，諸多房企陷入經(jīng)營困境，面臨去化難等問題。由此可見，要在市場立于不敗之地，創(chuàng)新產(chǎn)品、打造產(chǎn)品差異化，實現(xiàn)住宅的品質(zhì)升級成為房企轉(zhuǎn)型的重要任務(wù)，也是企業(yè)未來生存與發(fā)展的核心競爭力。

  3、行業(yè)方面：物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)推動房地產(chǎn)智能場景落地（略）

  4、政策方面：國家政策支持驅(qū)動住宅產(chǎn)品智能化（略）

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  房企發(fā)展產(chǎn)品智能化的動因與現(xiàn)狀

  1、房企發(fā)展產(chǎn)品智能化的動因

  （1）智能化產(chǎn)品豐富客戶住房體驗

  智能化，即通過科技創(chuàng)新對住宅產(chǎn)品賦能，提升居住質(zhì)量，主要體現(xiàn)在智慧社區(qū)、智能家居、節(jié)能環(huán)保等方面。智能化更多的從客戶需求出發(fā)，打造差異化產(chǎn)品，提供更加智能、更加人性化的家居、物業(yè)、社區(qū)一體化解決方案，極大提升居住的安全性、便利性、舒適性，并能夠?qū)崿F(xiàn)居住環(huán)境的環(huán)保節(jié)能，保證更好的人居體驗，滿足消費者更高層次、更加多元化的需求，順應(yīng)了消費者住房需求升級趨勢。

  （2）科技賦能可以提升產(chǎn)品附加值，增強盈利能力

  在政府限價限購政策背景下，科技賦能為產(chǎn)品帶來新的增長點，提升住房、物業(yè)的附加值，為住房交易提供了一定溢價空間。另外，物業(yè)管理效率和質(zhì)量提高，也會增加收入，增強企業(yè)的盈利能力。而高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)業(yè)又能反過來作用于企業(yè)的產(chǎn)品吸引力和認(rèn)可度，成為企業(yè)項目營銷點，加速去化，形成良性循環(huán)。同時在互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)的作用下，商業(yè)環(huán)境及模式發(fā)生改變，客戶數(shù)據(jù)成為企業(yè)越來越重要的資產(chǎn)，智能化的應(yīng)用能夠記錄和儲存的用戶使用習(xí)慣及生活場景數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)，制定更加合適的銷售策略，挖掘潛在市場，實現(xiàn)業(yè)績增長和效益的提高。

  （3）智能化應(yīng)用是增強企業(yè)產(chǎn)品競爭力的有效手段（略）

  2、房企發(fā)展產(chǎn)品智能化的現(xiàn)狀

  基于智能化的發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型需求，特別是2016年以來，越來越多的房企加入到智能化的嘗試與探索，打造樓盤新賣點。現(xiàn)在部分品牌房企已經(jīng)引入智能家居系統(tǒng)，投入智慧社區(qū)的建設(shè)與運營，近兩年房地產(chǎn)智能化應(yīng)用的廣度和深度在不斷拓展，進(jìn)入高速的擴張期。但我們也要看到，產(chǎn)品智能化從應(yīng)用深度看分成智能單品、全屋智能、數(shù)據(jù)運營與內(nèi)容服務(wù)。從我們目前調(diào)研情況來看，絕大多數(shù)涉及到智能化的項目在智能化的應(yīng)用方面仍然停留在智能單品的系統(tǒng)上；全屋智能的應(yīng)用較少；基于AI+云服務(wù)平臺為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)運營和內(nèi)容服務(wù)則更少。在室內(nèi)智能家居的應(yīng)用上，受到成本因素的影響，應(yīng)用范圍較��；在室外智慧社區(qū)的應(yīng)用上，涉及范圍相對較廣。

  （1）智能家居：地產(chǎn)項目應(yīng)用受限于城市、客群等因素

  智能家居，從應(yīng)用操作到感官體驗等多方面實質(zhì)性地提升了住戶的居住品質(zhì)，日益受到市場的青睞。MarketsAnd Markets預(yù)計全球智能家居市場規(guī)模將在2022年達(dá)到1220億美元，2016-2022年年均增長率為14％。我國作為智能家居的主要市場之一，市場規(guī)模和增長空間都是巨大的。根據(jù)易觀千帆數(shù)據(jù)，2017年到2018年我國智能家居用戶規(guī)模在6千萬左右，用戶數(shù)量呈螺旋式上升趨勢。此外，艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示2017年中國智能家居市場規(guī)模為3254.7億元，預(yù)計未來三年內(nèi)市場將保持21.4%的年復(fù)合增長率，到2020年市場規(guī)模將達(dá)到5819.3億元。

  住宅作為智能家居的主要應(yīng)用場景，成為很多房企產(chǎn)品創(chuàng)新的切入點。住宅智能家居的配置確實能分享智能家居市場規(guī)增長紅利，迎來發(fā)展機遇。就目前來看，智能家居在地產(chǎn)項目的應(yīng)用還未實現(xiàn)規(guī)�；�，存在一定的局限性。一是城市推廣局限，智能家居配置會提高住房成本，由于我國各地房價水平不一，加上限價限購的政策調(diào)控，因此智能家居推廣應(yīng)用主要在在一線和部分重點二線城市，這些城市經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平以及房價都比較高；二是客群局限，智能家居集中于中高端住宅，這些項目客群消費水平高，且對生活品質(zhì)要求也高，此外智能家居的用戶偏年輕，對于智能產(chǎn)品的接受度更高，根據(jù)相關(guān)調(diào)查智能家居的使用人群主要為35歲以下，并且男性對于智能家居中控制部分的內(nèi)容更有傾向性。

  （2）智慧社區(qū)：從一線城市向全國各地拓展

  在智慧城市的推進(jìn)中，智慧社區(qū)作為建設(shè)智慧城市的細(xì)分受到各大房企的重視。相比智能家居，智慧社區(qū)應(yīng)用范圍更廣。現(xiàn)在大多數(shù)房企在社區(qū)已經(jīng)涉足智能化，對于物業(yè)管理的優(yōu)化來說，智能化不可忽視，物業(yè)上市公司旗下項目也大范圍應(yīng)用，包括碧桂園服務(wù)、彩生活、中海物業(yè)等等。社區(qū)智能化，一方面可以提高產(chǎn)品與服務(wù)的附加值，增加物業(yè)管理費收入，并且隨著技術(shù)的成熟，智能產(chǎn)品的成本在逐步降低，可以保證可觀的利潤空間；另一方面智能化能夠?qū)崿F(xiàn)對物業(yè)精細(xì)化運營管理，作為集約化管理的有效手段，這種“提質(zhì)增效”的優(yōu)點推動了該行業(yè)“社區(qū)+智慧”的發(fā)展方向。智慧社區(qū)已經(jīng)從一線城市少數(shù)項目推進(jìn)拓展到正在全國各地的智慧項目，實現(xiàn)高速發(fā)展。

  （3）房企與科技公司合作成為主流模式

  目前，包括萬科、碧桂園、恒大、綠地、中海等百強房企均已涉足智能化布局，其中萬科、碧桂園等品牌房企推動戰(zhàn)略升級，成為智能轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)者。從房企智能化升級的發(fā)展模式來看，主要有兩大類：一是尋求與華為、騰訊等科技公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，以科技公司的技術(shù)、產(chǎn)品推動地產(chǎn)項目智能化應(yīng)用，實現(xiàn)共贏，這已經(jīng)成為萬科、綠地、金茂等房企智能化升級的主流模式；二是借助母公司的背景推動，最典型的就是美的置業(yè)，在美的集團(tuán)的加持下，成為智能家居和智慧社區(qū)的先行者，在業(yè)內(nèi)形成了較高的品牌認(rèn)知度；此外，美的置業(yè)也為其他開發(fā)商提供產(chǎn)品智能化解決方案，成為其主營業(yè)務(wù)之一。

  （4）部分品牌房企形成穩(wěn)定的應(yīng)用體系（略）

  （5）長租公寓成為住宅智能產(chǎn)品延伸應(yīng)用領(lǐng)域（略）

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  產(chǎn)品智能化應(yīng)用場景解析

  1、智慧社區(qū)（略）

  2、智能家居（略）

  3、其他（略）

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  房企發(fā)展智能化戰(zhàn)略案例解析

  從行業(yè)長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)下半場主要是產(chǎn)品及運營管理的較量，科技運用能力將成為房企核心競爭力。智能化可以對客群進(jìn)行長期的跟蹤發(fā)掘和分析，不斷調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)，增強客戶粘性，形成企業(yè)穩(wěn)定的戰(zhàn)略資源，實現(xiàn)長效收益和可持續(xù)發(fā)展。特別是2018年以來，各房企紛紛在智能化布局上加快發(fā)力，推動智能化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級。從上海萬科提出“萬科智造”到綠地入股深蘭科技布局人工智能，到碧桂將機器人列入未來重點發(fā)展業(yè)務(wù)，再到最近綠地與華為簽訂戰(zhàn)略合作打造智慧地產(chǎn)生態(tài)體系，住宅產(chǎn)品智能化已經(jīng)成為大勢所趨，對房企的影響將會越來越深刻。不僅僅是萬科、碧桂園、綠地等頭部房企在推動智能化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等品牌房企也已經(jīng)將智能化提升到戰(zhàn)略高度，未來將成為房企核心競爭領(lǐng)域。

  1、美的置業(yè)：智慧戰(zhàn)略的先行者

  美的置業(yè)早在2014年就已經(jīng)啟動了智慧家居戰(zhàn)略，將智慧家居作為業(yè)務(wù)體系中重要的組成部分。美的置業(yè)之所以在智能化方面保持了先行優(yōu)勢，主要得益于美的集團(tuán)背景的加持，使其在智能家居技術(shù)和成本上形成相對的優(yōu)勢，助推了智能化發(fā)展。經(jīng)過四五年的發(fā)展，美的置業(yè)的智能家居體系已經(jīng)相對完整，包括五大管家系列，從智能控制、營養(yǎng)、空氣、水健康、安防全方位提高居住體驗和品質(zhì)，可以說走在了業(yè)內(nèi)的前端。

  2015年，在智慧戰(zhàn)略下美的置業(yè)從智能家居向智慧社區(qū)延伸，率先提出5M智慧健康社區(qū)理念，推出系統(tǒng)化智慧人居解決方案。5M智慧健康社區(qū)，包括M-SMART云智慧管理、M-HEALTH多功能健康園林、M-HOME超人性化家居、M-SERVICE全方位社區(qū)服務(wù)、M-SYSTEM全系統(tǒng)精工品質(zhì)，通過跨產(chǎn)業(yè)技術(shù)資源整合，實現(xiàn)智能產(chǎn)品間互聯(lián)互通，智慧家居和智慧社區(qū)聯(lián)通，并通過生態(tài)鏈整合實現(xiàn)了智慧服務(wù)和智能社區(qū)的聯(lián)通，打造全景智慧生活。

  在智慧住宅、社區(qū)與城市的發(fā)展趨勢下，作為智慧戰(zhàn)略的先行者，美的置業(yè)在智慧發(fā)展上的品牌優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，經(jīng)過10多年的發(fā)展也已經(jīng)形成一定規(guī)模，智能體系標(biāo)準(zhǔn)更加完善。截至2018年底，美的置業(yè)智慧社區(qū)已在全國40多個城市落地，建成對外開放的展廳及展示樣板房163間，并實現(xiàn)全國首批批量交付，成效與優(yōu)勢更加突顯出來。根據(jù)美的置業(yè)，未來3年，將打造200個智慧健康社區(qū)、智慧家20萬套，實現(xiàn)交付10萬套，進(jìn)一步深化智能化布局。2018年美的置業(yè)完成上市，進(jìn)入資本市場，有望迎來更多的投資機遇，加速擴張。

  從2004年成立至今，美的置業(yè)的戰(zhàn)略定位不斷升級，已實現(xiàn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向智慧生活整體解決方案服務(wù)商，相繼成立了美家智能、智慧生活研究院，并與阿里云、蘇寧易購、�？低�視等企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，不斷升級智慧居住區(qū)系統(tǒng)化解決方案，增強集團(tuán)提供智慧家居解決方案的能力。憑借在智慧生活領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗以及"一站式智慧生活解決方案"的落地成效，美的置業(yè)已逐步向外輸出拓展，為其他開發(fā)商提供智慧家居和智慧健康社區(qū)服務(wù)解決方案。隨著更多開發(fā)商的引入，美地置業(yè)智慧生活解決方案的品牌優(yōu)勢將進(jìn)一步鞏固，為企業(yè)帶來更多的收益與發(fā)展機遇，在行業(yè)競爭格局中占領(lǐng)有利地位。

  2、藍(lán)光發(fā)展：AIoT智能人居戰(zhàn)略升級（略）

  3、中國金茂：探索未來人居新模式（略）

  4、朗詩集團(tuán)：綠色戰(zhàn)略的典范（略）

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  產(chǎn)品智能化發(fā)展存在的問題和未來前景

  1、房企進(jìn)行智能化布局存在的問題

  就目前來說，無論是智慧社區(qū)還是智能家居在推廣應(yīng)用中都存在一定的局限性。主要原因在于以下幾方面：

  （1）智能應(yīng)用與推廣尚處在摸索階段，消費者接受和認(rèn)可需要一個過程。房地產(chǎn)智能化轉(zhuǎn)型的趨勢雖然已經(jīng)形成，但是在實際應(yīng)用與操作中，房企仍處在摸索階段，目前智慧社區(qū)和智能家居大多數(shù)都是部分簡單的組合應(yīng)用，全屋智能應(yīng)用極少，智能化效果呈現(xiàn)局限性很大，消費者對住宅智能化也還處在接受的過程中，大多持觀望態(tài)度，智能化的客戶粘性還未真正體現(xiàn)出來。因此實現(xiàn)智能化真正被消費理解、接受和認(rèn)可，需要對智能化進(jìn)一步升級，加強營銷、增強體驗感、簡化操作性。

  （2）成本控制和技術(shù)突破是兩大難點。（略）

  （3）房地產(chǎn)智能化發(fā)展水平較低，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未形成。（略）

  2、未來產(chǎn)品智能化發(fā)展前景   

  （1）從需求端，居民的生活和消費需求的升級對居住環(huán)境和住宅品質(zhì)也將提出更高的要求，這種需求的轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�智能化提供了可觀的市場增長空間；另一方面，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)進(jìn)一步釋放了住宅改善性需求，精裝修的增長趨勢向好，為智能化應(yīng)用帶來了發(fā)展機會。此外，90、00后逐漸成為購房主體，對智能化產(chǎn)品接受程度和需求進(jìn)一步提高，也將推動智慧社區(qū)的建設(shè)和智能家居應(yīng)用。不同層面需求端的釋放與增長是智能化市場前景的有力保證。

  （2）從技術(shù)端，住宅產(chǎn)品智能化的升級在于互聯(lián)互通。隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G等信息技術(shù)的不斷發(fā)展以及更多新興技術(shù)的興起，跨產(chǎn)業(yè)技術(shù)整合將找到突破口，促進(jìn)更多職能內(nèi)容的銜接與互通，逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)體系，利于復(fù)制應(yīng)用。在技術(shù)支撐下，全智慧生活場景的落地效率和品質(zhì)會實現(xiàn)跨越式提高。

  （3）從供給端，我國房企產(chǎn)市場的發(fā)展和房企的競爭格局都在發(fā)生變化，科技與房地產(chǎn)之間產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品融合，更是給房地產(chǎn)企業(yè)和科技企業(yè)提供了全新的發(fā)展機遇。房企作為美好生活的服務(wù)商，智能化的運用順應(yīng)了市場需求多元化和行業(yè)發(fā)展趨勢。不論是增量市場還是存量市場，智能化的發(fā)展空間都是巨大的，未來開發(fā)商的智能化實力也將成為企業(yè)的核心競爭力。在行業(yè)發(fā)展趨勢和利潤驅(qū)動下，依托于新興技術(shù)的發(fā)展與成熟，房企將持續(xù)對智能化進(jìn)行更廣泛和更深入的探索，技術(shù)應(yīng)用和操作體系更加優(yōu)化，智能化內(nèi)容也會更加豐富，將更切實地作用到房地產(chǎn)上，為用戶帶來更豐富的居住體驗。

  未來，智能化與生活將息息相關(guān)，將激發(fā)更多的投入與研發(fā)。在國家利好政策驅(qū)動及各大科技、地產(chǎn)企業(yè)示范帶頭下，房地產(chǎn)智能化的發(fā)展前景將日益廣闊，為房企和消費者帶來更多切實的利益。