今日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了5月份房?jī)r(jià)變化情況，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體仍然小幅上行，一二線城市環(huán)比漲幅均與上月相同或回落，三線城市環(huán)比漲幅略有回升。然而梳理過(guò)去17個(gè)月重點(diǎn)城市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)變化發(fā)現(xiàn)：北京、上海、南京、廈門(mén)、杭州、大連、三亞、�？诘榷喑浅山痪鶅r(jià)卻呈“拋物線”式回落，而現(xiàn)實(shí)是項(xiàng)目降價(jià)案例著實(shí)寥寥，折扣力度更是十分有限，這樣的回落卻是為何？

房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)

但北京、上海、南京等多城呈“拋物線”式回落

盡管調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，多數(shù)城市房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。不過(guò)，部分城市房?jī)r(jià)卻趨勢(shì)性回落，其中不乏北京、上海這類一線城市以及南京、三亞這類二、三線城市。典型如北京，2018年12月份全市商品住宅成交均價(jià)一度升至63280元/平方米歷史高位，截止2019年5月份成交均價(jià)跌至39985元/平方米，較前期高點(diǎn)跌幅多達(dá)-37%。與此同時(shí)，上海、南京等多城房?jī)r(jià)明顯回落，較前期高點(diǎn)跌幅都在-10%以上。

項(xiàng)目降價(jià)寥寥

房?jī)r(jià)“回落”主因在于低總價(jià)產(chǎn)品成交比重再次上升

2017年以來(lái)，盡管一線和熱點(diǎn)二線城市之間、各項(xiàng)目之間去化率顯著分化，尤其是“限價(jià)”導(dǎo)致部分城市、部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，使得中高端產(chǎn)品一房難求，反而部分城市遠(yuǎn)郊的中低總價(jià)樓盤(pán)實(shí)實(shí)在在感受到去化壓力，但打折降價(jià)的案例著實(shí)寥寥，折扣力度更是十分有限；部分城市項(xiàng)目實(shí)行低價(jià)營(yíng)銷吸客，僅限于少量特價(jià)房乃至尾盤(pán)這類難以去化的產(chǎn)品，頗有試探營(yíng)銷的意味。正基于此，當(dāng)前部分城市新房成交均價(jià)走低、呈現(xiàn)“拋物線”形態(tài)并不是市場(chǎng)真正降價(jià)的結(jié)果，只能是市場(chǎng)成交需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化的結(jié)果——從中高端產(chǎn)品熱銷向中低端剛需和改善自住需求回歸轉(zhuǎn)變。

首先，北京、南京、廈門(mén)、三亞、上海等多城購(gòu)房套均成交總價(jià)皆有不同程度的回落。典型如三亞，套均成交總價(jià)由2018年下半年349萬(wàn)元降至2019年前5月296萬(wàn)元，降幅多達(dá)-15%。北京、廈門(mén)更是顯著回落，跌幅都在-20%以上。

其次，從成交總價(jià)段來(lái)看，這5個(gè)城市低總價(jià)產(chǎn)品持續(xù)熱銷，成交占比均明顯提升，中高價(jià)位產(chǎn)品成交比重普遍下降。譬如，2019年1-5月北京200萬(wàn)-300萬(wàn)元、300萬(wàn)-400萬(wàn)元總價(jià)段成交占比分別為17.9%和23.6%，較2018年下半年分別凈增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)和14.2個(gè)百分點(diǎn)；又如三亞前5月100萬(wàn)-200萬(wàn)元、200萬(wàn)-300萬(wàn)元總價(jià)段成交占比分別為23.7%和44.3%，較2018年下半年分別凈增加11.8個(gè)百分點(diǎn)和5.2個(gè)百分點(diǎn)；再如上海，今年前5月，最高占比20.1%的300萬(wàn)-400萬(wàn)元之間的比重繼續(xù)提升4個(gè)百分點(diǎn)，600萬(wàn)-1500萬(wàn)元之間成交占比則下降了7.6個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)正由“倒掛價(jià)差”推動(dòng)熱銷向自住購(gòu)房需求回歸

產(chǎn)品去化將再次分化

過(guò)去兩年多來(lái)，一線和熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)格“限價(jià)”導(dǎo)致部分價(jià)格倒掛項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)出眾，購(gòu)房者搶購(gòu)、開(kāi)盤(pán)即售罄的案例不在少數(shù)。尤其是中心城區(qū)中高端產(chǎn)品巨大“價(jià)差”導(dǎo)致性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出，購(gòu)房者“買到即賺到”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。反觀遠(yuǎn)郊中低價(jià)剛需盤(pán)缺乏性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)觀望情緒濃重，去化表現(xiàn)一直不盡人意，部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率甚至不足10%，在城市內(nèi)部的項(xiàng)目之間銷售表現(xiàn)分化日益加劇。 

然而去年四季度以來(lái)，通過(guò)成交結(jié)構(gòu)變化在房?jī)r(jià)端的表現(xiàn)不難看出，在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，投資、投機(jī)性需求顯著受限，中低端剛需和改善自住需求正在重新回歸，并成為市場(chǎng)主流，推動(dòng)當(dāng)前一線和部分二線城市市場(chǎng)成交逐漸企穩(wěn)回升。我們認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正由“倒掛價(jià)差”推動(dòng)熱銷逐漸向自住購(gòu)房需求回歸，在售項(xiàng)目成交去化將進(jìn)一步分化。區(qū)別于市場(chǎng)傳統(tǒng)認(rèn)知，自住客群對(duì)于市場(chǎng)價(jià)差不甚關(guān)注，更為看重購(gòu)房首付款以及月供還貸能力，意即低總價(jià)產(chǎn)品往往有著更高的市場(chǎng)接受度，成交占比有望持續(xù)提升。 

綜上所述，在“房住不炒”的政策大背景下，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正由“倒掛價(jià)差”推動(dòng)熱銷向自住購(gòu)房需求回歸，低總價(jià)產(chǎn)品往往有著更高的市場(chǎng)接受度。對(duì)于房企而言，主動(dòng)迎合購(gòu)房消費(fèi)需求變化，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)低總價(jià)產(chǎn)品，或許才是逆周期制勝的根本之道。