二季度以來，在融資到位、樓市“小陽春”等諸多因素的推動下，百強拿地積極性明顯提高，反映到土地市場上表現(xiàn)為溢價率觸底反彈、“百輪”競拍情況頻發(fā)。整體而言，上半年房企投資可謂“一波三折”，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲，二季度中后期重歸理性。分梯隊來看：土地資源仍聚集頭部房企，第二梯隊拿地十分積極，而后50強的企業(yè)也于二季度發(fā)力拿地。

  總結

  01

  土地資源仍高度集中于頭部房企，TOP10新增貨值集中度達43%(略)

  02

  房企投資態(tài)度較一季度提升，TOP11-20房企總土儲去化快拿地更積極（略）

  03

  上半年投資節(jié)奏波動較大，中海、世茂、新城等規(guī)模房企二季度投資加碼

  整體來看2019年上半年百強房企投資表現(xiàn)大致分為三個階段：

　　1-2月整體表現(xiàn)較平淡：受2018年末市場降溫、企業(yè)新年拿地指標未出和春節(jié)假期等多重影響，1-2月市場表現(xiàn)較為平淡，整體成交溢價率僅有10%左右，企業(yè)拿地的觀望情緒較濃。在此階段融創(chuàng)拿地表現(xiàn)突出，連續(xù)兩個月新增土地貨值均排名第一，不過當時市場尚未復蘇，融創(chuàng)拿地成本較低，以底價成為主。

　　3-4月企業(yè)積極納儲：3月份開始土地市場熱度明顯升溫，前兩月沒有明顯動作的房企也進入快節(jié)奏拿地模式：例如中海、綠城4月份單月拿地金額達到前三個月平均拿地金額的3倍以上，新城、華潤等規(guī)模房企4月也闊綽拿地。我們認為，融資寬松以及該階段拿地能夠在今年上市，是推動房企投資加碼的主要原因。

  二季度中后期重歸理性：5月份，連續(xù)攀升了4個月的溢價率年內(nèi)首次回落，全國平均成交溢價率降至20%以下，房企拿地態(tài)度再度趨于謹慎。從典型房企5-6月份拿地的溢價率分布情況來看，溢價率在10%以下的地塊占比依舊最高。而龍頭房企拿地表現(xiàn)更是可以作為風向標：碧桂園、萬科、恒大等標桿房企均沒有出現(xiàn)狂搶“地王”的行為，一定程度上也可以反映出企業(yè)對待拿地的態(tài)度相對理性。

　　04

  隨著地價攀升，房企拿地方式更加多元化

  1-5月百強房企拿地方式來看，招拍掛獲取土地仍是主流，但拿地方式逐漸多元化，收并購地塊成交幅數(shù)占到13%。在個別城市地價攀升較快情況下，收并購可以有效降低納儲成本。

  電建、華遠、合景泰富等企業(yè)1-6月的收并購比例都超過3成以上，且部分收并購項目的優(yōu)勢在于能快速上市，能夠?qū)�今年企業(yè)業(yè)績增長提供較強助力。例如電建地產(chǎn)近期收購了武漢地產(chǎn)集團旗下兩個項目公司，帶動新增土儲貨值大幅上升。

　　05

  回歸二線成為房企戰(zhàn)略調(diào)整重心，武漢、重慶最受百強青睞

  年初，大量上市房企表態(tài)2019年投資戰(zhàn)略將以回歸一二線為主，從上半年整體土地成交區(qū)域的變化來看，一二線成交占比確有所增加：2018年百強房企拿地中，三四線城市建面占比均在50%以上，但2019年前兩個季度三四線城市建面占比已經(jīng)降至48%和52%，這與去年三四線占比居高不下形成強烈對比；相應地，一二線成交占比上升到5成左右。 

  可以看到，在三四線市場逐步調(diào)整之下，企業(yè)拿地的積極性有所減弱。而二線新增土儲占比較去年快速上漲。從區(qū)域布局來看，中西部和長三角依舊是百強房企布局的重心。中西部新增土儲建面占比接近4成，武漢、重慶是上半年最受百強房企青睞的城市。

　　展望

  01

  資金收緊、監(jiān)管加強，預計下半年企業(yè)拿地腳步放緩

  企業(yè)拿地動作放緩，主要受到3個方面因素的影響： 

  第一，資金層面難言寬松。cric監(jiān)測的85家典型房企5月份新增融資僅為508億元，同環(huán)比分別下降40.8%和54.3%。 

  第二，市場加強對開發(fā)商放貸的監(jiān)管。5月末有市場消息稱銀行層面加強對開發(fā)商放貸的監(jiān)管，針對部分拿地激進、爭搶“地王”的企業(yè)暫停債券發(fā)放，雖然是否已經(jīng)執(zhí)行有待考證，但釋放出收緊的信號對企業(yè)拿地積極性會造成負面影響。 

  第三，市場層面的政策調(diào)控并未放松。二季度地市熱度上行的原因之一是企業(yè)對市場調(diào)控預期的放寬，但隨著蘇州升級限售、西安升級限購并給戶籍政策打補丁等行為證明，當前調(diào)控尚未放松，且針對部分高熱的城市后續(xù)或仍會加碼。 

  此外，隨著溢價率攀升，開發(fā)企業(yè)拿地積極性會下降，而且下半年之后拿地當年開盤難度較大，企業(yè)在這一時間點上納儲的迫切程度隨之降低。而那些亟需補倉的企業(yè)需求得到滿足后，同樣也會在調(diào)控加碼的情況下放緩投資。 

  綜合而言，我們認為房企下半年將會進一步放緩拿地節(jié)奏、重歸理性。

  02

  仍需聚焦一二線及核心三四線，盲目高價拿地并不可取

  棚改退潮之下三四線危機逐漸放大，經(jīng)濟基礎發(fā)達、房地產(chǎn)市場較好的準一線、核心二線城市以及核心城市周邊的三四線是房企調(diào)結構、穩(wěn)布局的首選。尤其是對急需平衡土儲結構的企業(yè)來說，在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下，二線將成為爭奪的主戰(zhàn)場，下半年仍是回歸二線的窗口期。

  整體來看，二季度土地市場的確出現(xiàn)了局部升溫現(xiàn)象，但調(diào)控隨之而來。在自住建部實施預警機制點名地價、房價上漲過快的城市后，熱度較高的城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策防止市場過熱，如合肥要求關聯(lián)公司不得競買同一宗土地，蘇州擴大限售限購范圍并下調(diào)地塊出讓價格、杭州也在6月末出臺新的土地調(diào)控政策等。

  因此，在企業(yè)在踐行自身布局戰(zhàn)略下，盲目追高拿地并不可取�？v觀近幾年“地王”開盤去化均不理想，想要賺錢更是難上加難。所以下半年還應保持謹慎態(tài)度，在保證盈利空間的基礎上有選擇性的納儲。